Mietzahlung aussetzen wegen Betriebsschließung durch COVID-19?

Führt eine Betriebsschließung zu Mietminderung auf Null? 

Kann ich meine Miet- oder Pachtzahlung aussetzen, wenn ich meinen Gewerbemietraum nicht mehr nutzen darf?

Das Coronavirus COVID-19 wächst nach allgemeiner Meinung zur Pandemie aus. 

Viele Gewerbetreibende werden nun ebenso in Mitleidenschaft gezogen, wie das private Leben eingeschränkt wird. Insbesondere für Freizeiteinrichtungen, Verkaufsstellen des Einzelhandels, Fitnessstudios etc. sollen geschlossen werden oder sind bereits geschlossen. Gegebenenfalls werden aufgrund behördlicher Anordnungen auch zwangsweise Schließungen von Unternehmen zu erwarten sein.

• Was ist, wenn ich nicht Eigentümer meiner Gewerbeimmobilie bin, sondern diese gemietet habe? 
• Muss ich meine Miete weiter zahlen, wenn durch behördliche Anordnung das Mietobjekt geschlossen wird?

Nach den allgemeinen Regelungen, insbesondere § 535 BGB hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Solange der Vermieter die Mietsache ohne Einschränkung dem Mieter zur Verfügung stellen kann, muss dieser im Gegenzug die Miete zahlen. Ist aber der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, zum Beispiel durch einen so genannten Sachmangel, kann ich also mein Gewerbeobjekt nicht so wie vereinbart oder gar nicht nutzen, führt dies zu Gewährleistungsrechten wie zum Beispiel der Mietminderung.

Ein solcher Sachmangel kann auch durch Umwelteinflüsse entstehen, beispielsweise Zugangsbehinderungen aufgrund öffentlicher Baumaßnahmen, Straßenbau oder durch störendes Verhalten Dritter wie Lärm- und Geruchsstörungen. In der Regel kann sich der Vermieter dann nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass er solche Störungen von außen gemäß § 906 BGB hinnehmen muss. Er trägt das Risiko. 

Daraus kann man schlussfolgern, dass, wenn der Vermieter eben dazu nicht mehr in der Lage ist, weil von Seiten des Staates die Schließung des Objekts angeordnet ist, der Vermieter seine grundlegende Vertragspflicht nicht erfüllt. Demgegenüber muss dann auch die damit korrespondierend mit Zahlungspflicht des Mieters entfallen. 

Wichtig für den Mieter, allein ein Umsatzrückgang oder der Umstand, dass die Angestellten nicht zur Arbeit kommen, keine Kunden mehr kommen und Aufträge wegfallen, berechtigt ihn nicht dazu, die Miete zu mindern oder gar ganz einzubehalten. Eine behördlich angeordnete Betriebsschließung, die dem Unternehmer sämtliche Einnahmen entzieht, berechtigt ihn damit an sich nicht, keine Miete mehr zu zahlen. 

Denn derartiges gilt in der Regel nur, wenn behördlicherseits der Betrieb seines Geschäfts untersagt wird, wenn die Genehmigungsuntersagung an die Beschaffenheit oder Lage der Mietsache anknüpft.

Zu schauen ist, wem – Mieter oder Vermieter – ist die Schließung des Gewerbemietobjekt zuzuordnen. 

Insoweit ist zuerst darauf zu schauen, weswegen und wem gegenüber die Betriebsschließung angeordnet wurde. Dabei dürfte, wenn eine COVID-19 bedingte Anordnung der Betriebseinstellung gegenüber deWichtig ist stets die Frage zu beantworten, aus wessen Risikosphäre stammt das Problem?

Schließt die Behörde oder der Vermieter das Grundstück bzw. Gebäude, in dem die Gewerbeeinheit angemietet ist gegebenenfalls zwangsweise wegen Infektionsverdacht oder Gefahr oder konkretem Auftreten von Corona-Fällen im Objekt, so ist dies eher ein Fall, in dem der Mieter das Recht zur Minderung hat.

Allerdings sollte jeder Mieter einer Gewerbeeinheit zunächst in seinen Mietvertrag schauen, ob hier bestimmte Regelungen für derartige Fälle mit dem Vermieter vereinbart sind. 

Denn der Mieter trägt das Risiko, wenn er die Miete einseitig mindert, ohne sich mit dem Vermieter dazu zuvor einvernehmlich abgestimmt zu haben. 

Zahlt er weniger oder gar keine Miete und stellt sich danach im Streitfall raus, dass er dazu nicht berechtigt war, kann ihn dies sein Mietverhältnis und damit auf lange Sicht und Dauer seine Existenzgrundlage kosten, d. h. den Vermieter bei entsprechendem Zahlungsverzug zu einer sogar fristlosen Kündigung berechtigen.

Ob und in welchem Fall also die Minderung oder sogar das Aussetzen der Mietzahlung gerechtfertigt ist, sollte im Einzelfall und fachmännisch geprüft werden.

Auch empfehlen wir, den Vertragsparteien sich gemeinsam ins Einvernehmen zu setzen, gern auch mit fachlicher Beratung, um in dieser interessanten und herausfordernden Zeit gemeinsam die Aufgaben zu meistern, die das Leben uns allen stellt.

Gerne stehen wir Ihnen in gewohnter Weise, selbstverständlich auch digital persönlich über Videokonferenzen zur Beratung zur Verfügung.

Für die Rechtsanwaltskanzlei Wulf & Collegen

Rechtsanwalt Jan Steinmetz 

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht