Wirksame Kündigung trotz Mietzahlung?

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Das deutsche Mietrecht ist grundsätzlich eher mieterfreundlich ausgerichtet. So darf ein Vermieter z. B. das Vertragsverhältnis nicht grundlos beenden. Er muss vielmehr ein sog. berechtigtes Interesse nachweisen bzw. einen wichtigen Grund haben, um den Mieter aus der Wohnung werfen zu können. Das ist unter anderem der Fall, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten z. B. für sich oder nahe Verwandte benötigt oder wenn der Mieter mit mindestens zwei Mieten im Rückstand ist. Zahlt dieser jedoch den fälligen Betrag unverzüglich nach Erhalt der fristlosen und/oder ordentlichen Kündigung vollständig an den Vermieter, stellt sich die Frage, ob das Vertragsverhältnis dennoch wirksam beendet wurde.

Kündigung wegen Mietrückstands

Der Mieter eines Reihenhauses wurde darüber unterrichtet, dass sein Vermieter – zu Recht – eine Mieterhöhung beabsichtigt. Er verweigerte jedoch seine Zustimmung und zahlte in der Folgezeit den höheren Mietzins nicht. Einige Zeit später erhielt der Vermieter für die Monate September und Oktober gar keine Zahlungen mehr. Nun reichte es ihm: er kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich.

Der Mieter erklärte daraufhin, bis Ende August im Krankenhaus gelegen zu haben, bis er vollkommen genesen wieder nach Hause durfte. Es sei ihm daher nicht möglich gewesen, die Miete ordnungsgemäß zu zahlen. Gleichzeitig überwies er die zwei Monatsmieten an seinen Vermieter. Der jedoch bestand weiterhin auf der Beendigung des Vertragsverhältnisses und verlangte gerichtlich die Räumung und Herausgabe des Reihenhauses.

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam

Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin ist das Mietverhältnis zwar nicht durch die fristlose, jedoch durch die ordentliche Kündigung beendet worden. Der Mieter musste daher aus dem Reihenhaus ausziehen.

Außerordentliche Kündigung

Eine fristlose Kündigung nach den §§ 569, 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nur aus wichtigem Grund möglich. Hierzu zählt gemäß § 543 II Nr. 3a BGB der Rückstand mit mindestens zwei Monatsmieten. Allerdings ist stets auch § 569 III Nr. 2 BGB zu beachten: Zahlt der Mieter nämlich spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an ihn die fällige Miete, so ist die fristlose Kündigung unwirksam. Vorliegend hat der Mieter bereits nach Erhalt der Mietvertragskündigung – und damit innerhalb der sog. Schonfrist – das Geld an seinen Vertragspartner überwiesen. Die außerordentliche Kündigung war daher unwirksam.

Ordentliche Kündigung

Dagegen war die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wirksam. § 569 BGB, der die sog. Schonfristzahlung zulässt, gilt nämlich nur für fristlose Kündigungen. Eine ähnliche Regelung gibt es für ordentliche Kündigungen nicht. Für deren Wirksamkeit ist vielmehr maßgeblich, dass der Vermieter zur Zeit der Erklärung und des Zugangs der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Vertragsverhältnisses hatte. Zu diesen Zeitpunkten war der Mieter nach wie vor mit zwei Monatsmieten im Rückstand, was als schwere Pflichtverletzung nach § 573 II Nr. 1 BGB und damit als zulässiger Kündigungsgrund zu werten ist. Hinzu kommt, dass der Mieter seine Zustimmung zu einer berechtigten Mieterhöhung verweigert und die dabei zusätzlich fälligen Beträge nicht gezahlt hat.

Es war daher nicht rechtsmissbräuchlich, dass der Vermieter weiter auf der Beendigung des Mietverhältnisses bestand. Als Rechtsmissbrauch würde das Festhalten an der Kündigung nur gelten, wenn die Miete unverzüglich nach der Kündigungserklärung überwiesen wird und der Mieter einen nachvollziehbaren Grund für seine vorherige Nichtzahlung hatte. An letzterer Voraussetzung fehlte es vorliegend: Zwar war der Mieter im August im Krankenhaus – er ist aber danach körperlich wie geistig in der Lage gewesen, die fälligen Beträge für September und Oktober zu leisten. Weitere Hinderungsgründe hat der Mieter nicht geltend gemacht – er hätte daher ohne Probleme seinen vertraglichen Zahlungspflichten nachkommen können.

(LG Berlin, Urteil v. 16.09.2014, Az.: 67 S 290/14)

(VOI)