Minderungsrecht bei Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% - meist unzutreffende Berücksichtigung der Balkonfläche

Im Mietvertrag wird nicht nur die Lage und Beschaffenheit der angemieteten Wohnung bezeichnet, sondern vielmehr auch die Wohnungsgröße vereinbart. Hierbei spielt es keinen Unterschied, ob diese mit einer Zirka-Angabe versehen ist (z.B. „ca 90 qm“). Dem Mieter wird nur in den seltensten Fällen eine genaue Überprüfung der tatsächlichen Wohnungsgröße und damit ein Vergleich zur vereinbarten Wohnungsgröße vor Vertragsschluss möglich sein. Ein erheblicher oder gar überwiegender Teil der Vermieter berücksichtigen – soweit vorhanden – den bzw. die Balkone unzutreffend bei der Ermittlung der Wohnfläche, nämlich zu 50 % der tatsächlichen Balkongröße.

Der Begriff der Wohnfläche ist auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auszulegen [BGH, NJW 2007, 2624 Rn. 17]. Im Normalfall ist daher die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Diese regelt jedoch, dass Balkone nur zu einem Viertel zur Wohnfläche hinzugerechnet werden dürfen. Hieraus kann sich vor allem bei großen oder mehreren nutzbaren Balkonen eine Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche ergeben, die zu einer Minderung der Miete berechtigt [so BGH VIII ZR 33/18].

Hiervon losgelöst ist jedoch die Berechnung einer Mieterhöhung - selbst bei fehlerhafter Wohnflächenberechnung - in Bezug auf die Kappungsgrenze. Denn in dieser Hinsicht kommt es nicht auf die geminderte Ausgangsmiete, sondern auf die zuletzt vereinbarte Miete an [BGH, wie vor]. 

Kommt es hinsichtlich des Minderungsrechts zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, wird die konkrete Wohnfläche meist durch ein Sachverständigengutachten berechnet. Die Kosten hierfür sind zu verauslagen. Es ist daher aus meiner Sicht ratsam, auch in mietrechtlichen Angelegenheiten rechtsschutzversichert zu sein.