Miteigentum an einer Immobilie in Spanien Streit und Loesungsmoeglichkeiten im Jahre 2025

Miteigentum an einer spanischen Immobilie, Ferienwohnung, Grundstueck

 
 Wir vertreten Sie in ganz Spanien aussergerichtlich und gerichtlich in allen Instanzen und transparente Abrechnung nach der Anwaltsgebuehrenordnung. RA D.Luickhardt Rechtsanwalt und Abogado, Doppelzulassung in Deutschland und Spanien und spezialisiert auf spanisches Immobilienrecht und Aufloesung von Miteigentum an einem spanischen Grundstueck, oder einer freistehenden Immobilie, oder einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

TIPP: Durch die anwaltliche Doppelzulassung uebernehmen auch deutsche Rechtsschutzversicherer unsere Anwaltskosten - verlangen Sie die Deckungszusage bei Ihrer Rechtsschutzversicherung.

Es ist haeufig in der Praxis, dass nicht nur ein Eigentuemer im spanischen Grundbuch als Eigentuemer eingetragen ist.  Typische Faelle sind, die Erbschaften unter Geschwistern, Patch Work Erbfaelle (2.Ehefrau, Kinder aus erster Ehe), Scheidungen und Aufloesung der ehelichen Gemeinschaft, sei es nach deutschem oder spanischen Gueterrecht, Aufloesung einer spanischen SL (GmbH) und die Gesellschafter erwerben die Immobilie im Privatvermoegen etc.

Was passiert, wenn 2 oder mehrere Eigentuemer eingetragen sind und diese beginnen zu streiten ?

Es gibt 2 Loesungswege, die aufeinander aufbauen.

 1. Aussergerichtlich: Man versucht sich zu einigen und dies in 3 Schritten
 Stufe 1: Wertgutachten eines Architekten

Stufe 2. Erstellung des schriftlichen Vergleichs

Stufe 3: Umsetzung des schriftlichen Vergleichs, sei es Verkauf an Dritte und Erloesteilung oder notarielle Miteigentumsaufloesung
 
 TIPP: Sollte es eine Hypothek auf der Immobilie geben, dann ist dies kein Hindernis zum Verkauf oder dass ein Miteigentuemer die Immobilie zu 100% uebernimmt. Es ist die Bank zu involvieren.
 Unser Service: Wir uebernehmen die gesamte Abwicklung, auch die mit der Bank.
 
 Steuer TIPP: Wenn ein Miteigentuemer die Immobilie zu 100% uebernimmt, dann gibt es Steuervorteile wie die Freistellung von der staatlichen und gemeindlichen Gewinnsteuer bzw Wertzuwachssteuer.
 
 2. Gerichtliche Auseinandersetzung
 Seit der Gesetzesreform vom 20.3.2024 ist der Prozess jetzt ein Schnellverfahren (juicio verbal), nicht mehr wie zuvor ein langsames allgemeines Verfahren (juicio ordinario). Die Beschleunigung verkuerzt die Prozesszeiten von 2 Jahren bis zu 8 Monate. 
 Wichtig ist auch zu wissen, dass seit dem 3.4.2025 gesetzlich vorgeschrieben ist, eine aussergerichtliche Einigung – Mediation zu versuchen.
 
 Die Gerichtsprozesse in Spanien werden mittlerweile auch schon online ausgefuehrt.
 

Zivilprozess in Spanien und Klage auf Teilung des gemeinsamen Eigentums an einer Immobilie-Grundstueck

Die spanische Klage auf Teilung des gemeinsamen Eigentums ist ein unbestreitbares und bedingungsloses Recht jedes Miteigentümers, das es jedem von ihnen ermöglicht, jederzeit die Teilung des gemeinsamen Eigentums zu verlangen. Dieses Recht unterliegt keiner hindernden Bedingung, außer dem im Bürgerlichen Gesetzbuch anerkannten vorübergehenden Unteilbarkeitsabkommen, die bei Erbschaften oft zu finden sind.

Ausnahmen und Fälle der Unteilbarkeit

Es gibt Ausnahmen von der Befugnis, die Teilung des gemeinsamen Eigentums zu verlangen, wie das vorübergehende Unteilbarkeitsabkommen und die reale Teilbarkeit, sprich bei zwei Doppelhaushaelften, erhaelt jeder Miteigentuemer eine zugewiesen. Die Unteilbarkeit kann real oder rechtlich sein, und in diesen Fällen, wenn die Miteigentümer nicht vereinbaren, dass die Sache einem von ihnen zugewiesen wird, indem die anderen entschädigt werden, muss die Sache verkauft und der Erlös aufgeteilt werden. Die Unteilbarkeit hindert nicht die Ausübung der Klage, aber das Ergebnis ist nicht die physische Teilung, sondern der Verkauf in einer öffentlichen Versteigerung. Die Bestimmung der Teilbarkeit oder Unteilbarkeit des gemeinsamen Eigentums ist eine Tatsachenfrage, die ausschließlich vom erstinstanzlichen Gericht beurteilt wird.

Legitimation und Verfahren zur Teilung

Alle Miteigentümer sind legitimiert, die Teilung des gemeinsamen Eigentums zu verlangen, und können dies individuell tun. Die Teilung kann im gegenseitigen Einvernehmen der Beteiligten, durch Schiedsrichter oder gütliche Vermittler oder durch die Klage auf Teilung erfolgen. Wenn Minderjährige unter den Beteiligten sind, muss die Teilung von ihren gesetzlichen Vertretern beantragt werden. Die Gläubiger wie Banken und Zessionare der Miteigentümer können an der Teilung teilnehmen.

Anwendungsbereich des beschleunigten mündlichen Verfahrens und Auflösung des Miteigentums

Der Anwendungsbereich des mündlichen Verfahrens umfasst diejenigen gerichtlichen Streitigkeiten, die nicht einem besonderen Verfahren gemäß der Zivilprozessordnung unterliegen und die sich auf bestimmte Gegenstände oder Streitwerte beziehen. Im Kontext der Auflösung des Miteigentums ist das mündliche Verfahren der geeignete prozessuale Weg, unabhängig vom Streitwert, für die Klage auf Teilung des gemeinsamen Eigentums.

Vorteile des beschleunigten GerichtsVerfahrens bei der Auflösung des Miteigentums

Dieses Verfahren bietet mehrere Vorteile bei der Auflösung des Miteigentums. Da es ein schnelleres und weniger komplexes Verfahren als das ordentliche Verfahren ist, ermöglicht es eine zügigere Lösung der Streitigkeiten über die Teilung des gemeinsamen Eigentums. Darüber hinaus zeichnet sich Verfahren durch die prozessuale Vereinfachung aus, indem unnötige Schritte weggelassen werden und eine schnelle gerichtliche Antwort ermöglicht wird. Dies ist besonders vorteilhaft in Fällen der Auflösung des Miteigentums, bei denen die Schnelligkeit der Konfliktlösung entscheidend ist, um die Verlängerung von Unsicherheiten unter den Miteigentümern zu vermeiden.

Schlussfolgerung

Das aktuelle Verfahren im Jahre 2025 ist die schnellste Prozessvariante, die das spanische Recht zur Zeit kennt und stellt eine effiziente prozessuale Modalität innerhalb des Zivilprozesses dar, die insbesondere für die Auflösung des Miteigentums aufgrund ihrer Einfachheit, Schnelligkeit und geringeren Komplexität im Vergleich zum ordentlichen Verfahren geeignet ist. Sein Anwendungsbereich umfasst die Klage auf Teilung des gemeinsamen Eigentums und ermöglicht eine zügige und wirksame Lösung der Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern. Die Vorteile des mündlichen Verfahrens, wie die prozessuale Vereinfachung und die summarische Natur seiner Urteile, machen es zu einer bevorzugten Option zur Lösung von Streitigkeiten.Unser Service in ganz Spanien, Sie bei Gericht zu vertreten, insbesondere Mallorca, Teneriffa, Gran Canaria, Barcelona, Costa Brava, Asturien (Oviedo), Malaga, Valencia.