Muss der Vermieter einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren?

Kurz & Bündig:

• Zur Frage, ob und unter welchen Bedingungen der Vermieter ein vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren muss.
• Möchte sich der Mieter die Möglichkeit des vorzeitigen Auszugs aus der Mietwohnung des Vermieters bei gleichzeitigem Vorschlag eines geeigneten Nachmieters offen lassen, sollte dies bereits in seinem Mietvertrag durch eine Klausel vereinbart werden.

1. Aktuelle Rechtslage

Grundsätzlich ist es allein Sache des Vermieters, wen er sich als (Nach-)Mieter aussucht. Eine rechtliche Pflicht, Vorschläge des Wohnungsmieters für einen Nachmieter zu akzeptieren oder auch nur zu berücksichtigen besteht nicht. Das gilt selbst dann, wenn ein Zeitmietvertrag geschlossen wurde, der eine Kündigung erst nach Ablauf einer bestimmten Mindestmietzeit gestattet. Der Vermieter muss den Mieter demnach weder vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen noch einen geeigneten Nachmieter akzeptieren. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen.

2. Mögliche Ausnahmen

Zunächst kann sich die Befugnis des Mieters, gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietervertrag entlassen zu werden, aus einer sog. nachvertraglichen Nachmietervereinbarung ergeben.

Sodann besteht diese Möglichkeit, wenn der Mieter ein besonders schutzwürdiges Interesse an einer vorzeitigen Vertragsauflösung hat (§ 242 BGB). Dieses Interesse des Mieters muss das Interesse des Vermieters am Festhalten des Vertrags deutlich überwiegen. Ein solches Überwiegen kann zum Beispiel dann angenommen werden, wenn der Mieter einen berufsbedingten Wohnortwechsel vornehmen muss oder ein altersbedingter Umzug in ein Pflegeheim notwendig ist. Dabei muss die Restlaufzeit des Mietvertrags noch ein Jahr oder länger betragen – ansonsten besteht keine ausreichende Härte des Sonderfalls. Die eingetretenen Gründe müssen sich als schicksalhaft darstellen, sodass sie jedenfalls nicht vom Vermieter verschuldet sein dürfen. Allzu hohe Anforderungen sind hieran aber nicht zu stellen.

3. Quintessenz

Möchte der Mieter sich die Möglichkeit offen halten, die Mietwohnung frühzeitig unter Stellung eines Nachmieters verlassen zu können, sollte dies bestenfalls mietvertraglich im Vorhinein gestaltet werden. Gleichwohl muss der Nachmieter in persönlicher und wirtschaftlicher Sicht geeignet sein, als Ersatzmieter übergangslos in den Mietvertrag einzutreten. Liegen indessen besondere Gründe für einen Mieterwechsel vor, kann sich u. U. ein Anspruch des Altmieters auf einen Mieterwechsel ergeben, § 242 BGB.

RA Marc E. Evers / Wiss.Mit. Julius Pieper