Diese Verpflichtungen gelten für Mieter und Vermieter

Die Miete ist ein Rechtsverhältnis, das wohl die meisten Menschen betrifft und individuell ausgestaltet werden kann – beispielsweise befristet. Vermutlich beinahe jeder hat bereits einmal ein Mietverhältnis abgeschlossen oder wird dies in Zukunft tun. 

In diesem Ratgeber können Sie unter anderem nachlesen, was man unter einer Miete versteht, wo sie gesetzlich geregelt ist, wie sie zustande kommt, welche Verpflichtungen bestehen und welche Arten von Mietverhältnissen es gibt. Auch die Abgrenzung zur Leihe, zum Leasing und einem Pachtverhältnis wird in Kürze erläutert. 

Wie kommt ein Mietverhältnis zustande?

Rechtlich ist die Miete im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 535 ff. BGB, geregelt. Einer Miete liegt immer ein Mietvertrag zwischen den Mietvertragsparteien zugrunde. Darunter versteht man einen gegenseitigen Vertrag, bei dem sich die Parteien, also Mieter und Vermieter, jeweils zu Pflichten – sogenannten Haupt- und Nebenleistungs- sowie Nebenpflichten – verpflichten. (zu den Verpflichtungen im Detail, siehe Welche Verpflichtungen bestehen?) 

Der Mietvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Darunter versteht man ein Schuldverhältnis über einen längeren Zeitraum, das eine wiederkehrende sich wiederholende Leistung und Gegenleistung enthält. Ein Mietverhältnis kommt durch einen Vertrag zustande. Der Mietvertrag kann wiederum grundsätzlich schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Wird er nicht schriftlich geschlossen, ist ein Zustandekommen beispielsweise dadurch möglich, dass der Mieter die Wohnung bezieht und Miete an den Vermieter zahlt. 

Mietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr laufen sollen und nicht schriftlich geschlossen werden, gelten für unbestimmte Zeit, § 550 BGB. Dies gilt nicht nur für Wohnraummiete, sondern auch für Geschäftsraummiete und Grundstücksmiete, § 578 Abs. 2 i. V. m. § 578 Abs. 1 BGB. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch immer, schriftliche Vereinbarungen zu treffen und den Mietvertrag schriftlich abzuschließen. 

Miete: Welche Verpflichtungen bestehen?

Zwischen den Parteien bestehen erst einmal sogenannte Hauptleistungspflichten. Diese ergeben sich aus § 535 BGB. Das ist aufseiten des Vermieters: 

• Die Überlassung der Mietsache an den Mieter sowie die Gewährung des Gebrauchs während der Mietzeit 

• Die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 

• Die Erhaltung des Zustandes während der Mietzeit 

Eine Hauptleistungspflicht aufseiten des Mieters ist die Entrichtung der vereinbarten Miete. Nebenleistungspflichten sind beispielsweise die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, Schönheitsreparaturen, Mängelanzeigepflicht des Mieters und – falls vertraglich vereinbart – eine Kautionszahlungspflicht. Nebenpflichten sind sogenannte Rücksichtnahmepflichten, wie beispielsweise der pflegliche und schonende Umgang mit der Mietsache sowie ein regelmäßiges Lüften und Heizen. 

Arten von Mietverhältnissen

Wer an eine Miete denkt, verbindet hiermit in der Regel die Wohnungsmiete (sogenannte Wohnraummiete). Aber man kann nicht nur eine Wohnung oder ein Haus mieten, sondern beispielsweise auch: 

• Garagen 

• Stellplätze 

• Grundstücke  

• (Gewerbe-)Räume 

• digitale Produkte 

• weitere Gegenstände 

Je nachdem, welche Art von Mietverhältnis vorliegt, sieht der Gesetzgeber vor, dass unterschiedliche Gesetze Anwendung finden. So unterscheidet das Gesetz unter anderem zwischen allgemeinen Vorschriften, die grundsätzlich für alle Arten der Miete gelten, und solchen, die Mietverhältnisse über Wohnraum betreffen, um der Bedeutung der Wohnung oder des Hauses als Lebensmittelpunkt zu entsprechen. Wesentliche Unterschiede in den Vorschriften über die Wohnraummiete bestehen beispielsweise bei der Erhöhung und Anpassung des Mietzinses, der Beendigung beziehungsweise der Kündigungsmöglichkeiten und bei den Eintrittsrechten in Mietverhältnisse. 

Miete: Abgrenzung zu Pacht, Leihe und Leasing

Nicht zu verwechseln ist die Miete mit Pacht, Leihe und Leasing. Um zukünftig die Abgrenzung zu erleichtern, sind nachfolgend die Unterschiede in aller Kürze zusammengefasst. 

Pacht

Auch wenn ein Pachtverhältnis dem Mietverhältnis in vielen Punkten ähnlich ist und auch gesetzliche Regelungen des Mietrechts auf ein Pachtverhältnis Anwendung finden (§ 581 Abs. 2 BGB), liegt der wesentliche Unterschied zwischen Pacht und Miete darin, dass ein Pächter mit dem gepachteten Objekt Gewinn erwirtschaften beziehungsweise Früchte aus der Pachtsache ziehen kann. Bei der Miete wird dem Mieter lediglich der bloße Gebrauch gestattet. 

Leihe

Auch bei der Leihe wird dem Leihenden durch den Leiher der Gebrauch überlassen. Im Unterschied zur Miete erfolgt die Leihe unentgeltlich. Die Mietsache wird hingegen nur gegen Entrichtung der vereinbarten Miete zur Nutzung überlassen. 

Leasing

Ein Leasingvertrag wird rechtlich als sogenannter atypischer Mietvertrag bezeichnet. Tatsächlich finden aufgrund der Ähnlichkeit zur Miete auch die Vorschriften des Mietrechts entsprechend Anwendung.  

Im Unterschied zur Miete ist neben dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer jedoch meistens noch eine dritte Person beteiligt, nämlich in der Regel der Hersteller, der mit dem Leasinggeber einen Kaufvertrag über den Gegenstand des Leasings abschließt. Im Gegensatz zur Miete, die in den meisten Fällen für einen unbestimmten Zeitraum geschlossen wird, ist der Leasingvertrag in der Regel auf einen festen Zeitraum ausgelegt, oft mit der Möglichkeit des Erwerbs des Leasinggegenstandes.  

Letztlich ist der Leasingvertrag mithin eine Finanzierungsmöglichkeit. Anders als bei der Miete trägt der Leasingnehmer auch die Kosten der Instandhaltung und weitere Risiken. 

Fazit

• Die Miete ist ein Rechtsverhältnis mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist sie in den §§ 535 ff. BGB geregelt. 

• Ein Mietverhältnis ist ein gegenseitiger Vertrag, bei dem sich Mieter und Vermieter jeweils zu Pflichten – sogenannten Haupt- und Nebenleistungs- sowie Nebenpflichten– verpflichten. 

• Ein Mietvertrag kann grundsätzlich schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Eine Ausnahme stellen Befristungen dar. 

• Mieten betreffen nicht nur die Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung. Neben der Wohnraummiete können beispielsweise auch Garagen, Stellplätze, Grundstücke, (Gewerbe-)Räume, digitale Produkte und weitere Gegenstände angemietet werden. 

• Je nach Art des Mietverhältnisses sieht der Gesetzgeber die Anwendung unterschiedlicher Gesetze vor. Für Wohnraummietverhältnisse gelten wegen der herausragenden Bedeutung Besonderheiten. 

• Wesentlicher Unterschied zwischen Pacht und Miete liegt darin, dass ein Pächter mit dem gepachteten Objekt Gewinn erwirtschaften beziehungsweise Früchte aus der Pachtsache ziehen kann, während der Mieter lediglich den Gebrauch gestattet bekommt. 

• Im Unterschied zur Miete erfolgt die Leihe unentgeltlich. 

• Einem Leasing liegt meist ein Dreiecksverhältnis zwischen Leasinggeber, Leasingnehmer und Hersteller zugrunde; Leasing ist eine Finanzierungsmöglichkeit und in der Regel auf einen festen Zeitraum ausgelegt. Auch trägt der Leasingnehmer die Kosten der Instandhaltung und weitere Risiken.