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Neue Mietrechtsregelung für Eigentümer und Mieter in Spanien.

Rechtstipp vom 04.02.2019
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Rechtstipp vom 04.02.2019
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Die ab dem 22.01.2019 unterzeichneten Mietverträge haben nun wieder eine Mindestlaufzeit von höchstens drei Jahren.

Das Plenum des Abgeordnetenkongresses hat mit 241 gegen 1 Enthaltung und 103 Stimmen das Königliche Dekret 21/2018 vom 14. Dezember für dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnung und Miete für ungültig erklärt. https://www.boe.es/boe/dias/2019/01/24/pdfs/BOE-A-2019-799.pdf

Am 19. Dezember trat die von der spanischen sozialistischen Regierung entwickelte Reform des Mietmarktes in Kraft. Die wichtigsten Änderungen betrafen die Laufzeit von Mietverhältnissen. Der Abgeordnetenkongress hat dieses Gesetzesdekret jedoch mit großer Mehrheit letzte Woche aufgehoben. Allerdings bleibt jeder Vertrag, der zwischen diesen beiden Terminen unterzeichnet wurde, unverändert, das heißt gültig.

Die Regierung der PSOE hat im Kongress nicht die notwendige Unterstützung gefunden, um die Mietgesetzreform voranzutreiben. Vor allem hat es die Ablehnung von Podemos hervorgehoben, dass es nicht die Starmaßnahme ist: den Mietpreis gesetzlich zu begrenzen.

Angesichts der Ablehnung des Abgeordnetenkongresses gegen das Vermietungsgesetz des königlichen Dekrets, möchte die internationale Rechtsanwaltskanzlei Master Law aus Mallorca Eigentümer und Mieter informieren, wie sie handeln sollen und wie lang die Mietverträge nun sind:

-Der während der Laufzeit des Königlichen Dekrets unterzeichnete Pachtvertrag ist uneingeschränkt gültig, da der Wille der Parteien respektiert werden muss. Die Bedingungen der erzwungenen Verlängerung für den Vermieter und den Mieter bleiben jedoch für 3 Jahre bestehen (Einzelpersonen oder Unternehmen) und die stillschweigende Verlängerung wird jährlich erfolgen.

- Wenn der Vertrag eine Mietzeit von 5 oder 7 Jahren hat bleibt dies unverändert, da es der Wille der Parteien ist. Die stillschweigende Verlängerung, die für drei Jahre in der Reform vorgesehen war, würde jedoch nur ein Jahr erfolgen, so wie es in der Gesetzesänderung von 2013 geregelt ist.

- Wenn der Mietvertrag für ein, zwei oder drei Jahre geschlossen wird, ist dies durch das Gesetz von 2013 geregelt. Wir befinden uns in den drei Jahren der erzwungenen Verlängerung und die stillschweigende Verlängerung würde für ein Jahr erfolgen.

Dauer der Mietverträge nach dem Datum der Vertragsunterzeichnung:

1. Ab dem 6. Juni 2013 geschlossene Verträge

Diese Verträge, die eine Laufzeit von bis zu drei Jahren haben können, werden nach dem Willen des Mieters und selbst wenn der Vermieter Widerspruch eingelegt hat, die folgenden Eigenschaften aufweisen:

Die stillschweigende Verlängerung ist, wenn vom Vermieter nach Ablauf der drei Mietjahren keine Mitteilung auf Vertragsende stattgefunden hat, jährlich, d.h. ein Jahr, und verlängert sich jeweils um ein Jahr automatisch, sofern der Vermieter nicht vor Ablauf des jeweils verlängerten Mietjahres kündigt.

Der Vermieter kann die Zwangsverlängerung in den ersten drei Jahren ablehnen, wenn er das gemietete Haus nach dem ersten Jahr des Mietzeitraums für die dauerhafte Unterbringung seiner selbst, einem seiner Verwandten im ersten Verwandtschaftsgrad oder durch rechtsgültige Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung der Ehe, benutzen muss. Der Mieter muss mindestens zwei Monate vorher schriftlich informiert werden.

2. Verträge die zwischen dem 1. Januar 1995 und 6. Juni 2013 geschlossen wurden

Der spanische Rechtsanwalt Oliver Wagner erklärt, dass die zwischen diesen Terminen geschlossenen Verträge, die heute noch in Kraft sind, der stillschweigenden Verlängerung oder der jährlichen Verlängerung unterliegen, wenn der Vermieter vor Ablauf der effektiven Mietzeit desselben nicht von seinem Auflösungsrecht Gebrauch gemacht hat. Die Mitteilung an den Mieter muss mindestens dreißig Tage vor Ablauf des Enddatums jedes verlängerten Mietjahres geschehen.

Die Möglichkeit, das Fortbestehen des Mietvertrags während einer Verlängerung zu verweigern, ist nur dann möglich, wenn entweder der Mieter vertraglich dieser Möglichkeit ausdrücklich zugestimmt hat, oder wenn der Vermieter die Immobilie als eigenen dauerhaften Wohnraum benötigt.

3. Verträge, die zwischen dem 9. Mai 1985 und dem 31. Dezember 1994 geschlossen wurden

Es sind noch folgende Verträge gültig, in denen die erzwungene Verlängerung zugunsten des Mieters vereinbart wurde und welche als anzuwendendes Gesetz das von 1964 haben, eine solche Verlängerung kann in den folgenden Fällen abgelehnt werden:

Wenn der Vermieter eine Unterkunft für sich selbst oder für seine legitimen oder natürlichen Nachkommen oder Vorfahren benötigt.

Wenn der Vermieter den Abriss der Immobilie vorsieht, um eine neue zu bauen, welche mindestens ein Drittel größer als die bestehende ist.

Wenn das Haus mehr als 6 Monate in einem Jahr nicht bewohnt war, es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund vor.

Wenn der Mieter zwei oder mehr Wohnimmobilien im selben Ort belegt.

Wenn der Mieter innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten unmittelbar vor dem Datum der Einreichung des Anspruchs des Eigentümers, als Eigentümer eines echten Genuss- oder Genussrechts (Eigentum oder Nießbrauch) über eine Wohnung verfügte oder verfügt, welche sich für seine Wohnbedürfnisse eignet oder eignete.

4. Verträge, die von 1964 bis zum 8. Mai 1985 geschlossen wurden. (Die Mieten werden als „Altmiete“ bezeichnet)

Es gilt das Mietrecht von 1964, das nach dem Willen des Mieters die „berühmte“ Regelung der erzwungenen oder unbestimmten Verlängerung vorsieht.

Die Möglichkeit, die Zwangsverlängerung abzulehnen, kann aus den gleichen, wie im vorigen Abschnitt über die vom 9. Mai 1985 bis zum 31. Dezember 1994 geschlossenen Verträge, Gründen erfolgen, in denen ein an den Mieter gerichteter Antrag erforderlich ist, welcher die Begründung der Nichtverlängerung und das Angebot der gesetzlich vorgeschriebenen Entschädigungen enthält.

Sollten Sie diesbezüglich noch Fragen haben, können sie sich jederzeit an die Firma Master Law per E-Mail richten. Gerne werden dort Ihre Fragen beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen

Master Law Firm

Internationale Rechtsanwälte


Rechtstipp aus der Themenwelt Miete und Kaution und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht | Spanisches Recht

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