Neue Rechtsprechung zum Wohnungseigentum

Änderungsmöglichkeiten des Kostenverteilungsschlüssels in der Teilungserklärung und in einstimmigen Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss

In einer Entscheidung vom 25.9.2009 hat der BGH hierzu grundsätzlich Stellung genommen und ausgeführt, dass die Teilungserklärung ausnahmsweise in 3 Fällen durch Mehrheitsbeschlüsse geändert werden kann:

1. wenn eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung dies vorsieht;

2. durch einfachen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WoEigG zwecks neuer Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung statt nach Eigentumsanteilen;

3. durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss (75 %) nach § 16 Abs. 4 WoEigG bezüglich der Kostenverteilung für Instandsetzungen oder bauliche Maßnahmen im Einzelfall.

Nunmehr hat der BGH auch entschieden (Urteil vom 16.7.2010, Aktenzeichen V ZR 221/09 ),

dass durch frühere oder künftige einstimmige Vereinbarungen aller Eigentümer (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WoEigG) die Möglichkeit von Mehrheitsbeschlüssen zur Änderung der Kostenverteilung nach den §§ 16 Abs. 3 und Abs. 4 nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann, weil § 16 Abs. 5 WoEigG die Abschaffung dieser Mehrheitsbeschlüsse verbietet.

In einer weiteren Entscheidung vom 09. Juli 2010 (Az:V ZR 202/09) hat der BGH festgehalten, dass eine derartige Änderung der Kostenverteilung in einer Vereinbarung oder der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 und Abs. 4 nicht rückwirkend erfolgen kann.

Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WoEigG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Regelung - auch bezüglich der Verteilung der Betriebskosten und Instandhaltungskosten - verlangen, wenn die bisherige Regelung für ihn unbillig ist. Für den Änderungsanspruch ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgeblich,der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt (BGH Az: V ZR 174 / 09). Unbilligkeit liegt in der Regel nahe, wenn der Wohn-und Nutzflächenanteil um mehr als 25% geringer ist als der für die Betriebskostenabrechnung maßgebliche Eigentumsanteil.