Neues Baurecht 2018

Das Bauvertragsrecht wurde bislang im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur rudimentär in den Regelungen über das Werkvertragsrecht geregelt. Die bisherigen Regelungen sind recht allgemein und entsprechen nicht den Anforderungen komplexer Bauvorhaben.

Deshalb hatte der Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen daneben die VOB/B als besonderes Regelwerk geschaffen, welche allerdings keinen Gesetzescharakter hat.

Ziel des neuen Gesetzes ist es daher, einige als besonders wichtig angesehene Regelungen der VOB/B nunmehr in das BGB zu übernehmen und besondere Regelungen für Verbraucher einzuführen.

Hier die wichtigsten Änderungen im Kurzüberblick

Bislang konnte eine fiktive Abnahme des Werkes durch den Bauherrn, z. B. durch Bezug des Einfamilienhauses, nur angenommen werden, wenn dieses im Wesentlichen Mängelfrei war. Nach der Neuregelung soll auch eine fiktive Abnahme des Werkes möglich sein, obwohl tatsächlich wesentliche Mängel vorliegen, wenn der Bauherr trotz Fristsetzung die Abnahme nicht ausdrücklich unter Hinweis auf Mängel verweigert.

Neu eingeführt in das BGB wird für alle Werkverträge nunmehr auch eine Regelung über die außerordentliche Kündigung von Verträgen aus wichtigem Grund, die auch Teilkündigungen einschließt, wobei es sich nicht mehr um einen in sich abgeschlossenen Teil handeln muss. Es reicht, wenn ein abgrenzbarer Teil der Werkleistung betroffen ist.

Gänzlich neu eingeführt wird der Bauvertrag im BGB. Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Bei einer Instandhaltung liegt ein Bauvertrag vor, wenn die Maßnahme von wesentlicher Bedeutung ist, was in der Abgrenzung später sicher zu Problemen führen wird.

Wesentliches Merkmal des Bauvertrages ist, dass dem Bauherrn ein Anordnungsrecht für Leistungsänderungen während der Bauausführung zusteht. Dies allerdings nur, wenn die Änderung für das Bauunternehmen nicht unzumutbar ist, was in der Praxis absehbar zu gesonderten Streitigkeiten führen wird, ebenso wie die Änderung der Vergütung im Fall einer nachträglichen Leistungsänderung.

Ebenfalls völlig neu eingefügt werden Regelungen zum Verbraucherbauvertrag. Ein solcher Vertrag soll vorliegen, wenn ein Verbraucher einen Vertrag über die Errichtung eines kompletten Gebäudes oder über erhebliche Umbaumaßnahmen von gleichem Gewicht abschließt.

Beim Verbraucherbauvertrag muss der Bauunternehmer dem Verbraucher eine detaillierte Baubeschreibung in Textform überreichen, die auch verbindliche Angaben zur Bauzeit enthalten muss. Die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt.

Beim Verbraucherbauvertrag existiert erst einmal nunmehr auch ein Widerrufsrecht, über das der Bauunternehmer anhand eines Formularmusters belehren muss. Die Widerrufsfrist bei ordnungsgemäßer Belehrung beträgt 14Tage.

Kein Widerrufsrecht besteht bei notariell geschlossenen Verbraucherbauverträgen.

Henrik Thiel

Rechtsanwalt