Neues Maklerrecht ab 23.12.2020 - Der Erwerb einer Immobilie wird für Verbraucher günstiger

Der Gesetzgeber sah sich veranlasst, ein neues Gesetz zu verabschieden, welches die Verteilung der Maklercourtage beim Immobilienkauf regelt. Bei Maklerverträgen, die ab dem 23.12.2020 geschlossen werden, hat der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung den Makler mit mindestens der Hälfte der Maklercourtage zu bezahlen. 

Was ändert sich nun für die Käufer einer Immobilie?

Zukünftig ist es dem Verkäufer nicht mehr möglich, die Kosten eines von ihm selbst beauftragten Maklers auf den Käufer abzuwälzen. Dies war bislang in nahezu allen Immobilienkaufverträgen der Fall. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Kaufnebenkosten zu reduzieren und somit einen Anreiz für den Erwerb eines Eigenheims zu schaffen.

Das neue Gesetz gilt lediglich für und gegenüber Verbrauchern, die ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen beabsichtigen. Das bedeutet konkret, dass Sie Ihre Immobilie in der Eigenschaft als Privatperson erwerben müssen, um in den Genuss der Reduzierung der Maklercourtage zu gelangen. 

Sollten Sie die Immobilie hingegen im Rahmen Ihrer gewerblichen Tätigkeit erwerben wollen (Bauträger etc.), so sind die neuen Vorschriften nicht anwendbar und die Maklercourtage bleibt wie bisher Verhandlungssache zwischen den Parteien.

Das Gesetz führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein. Hiernach ist ein Maklervertrag, der den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, künftig in Textform abzuschließen. Entgegen eines weit verbreiteten Irrglaubens, reicht hierzu auch beispielsweise eine E-Mail aus. Eine ohne Einhaltung dieses Formerfordernis "geschlossener" Maklervertrag ist unwirksam.

Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien, die ab 23.12.2020 gelten, im Überblick:

§ 656a BGB Textform 

Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten

(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.

(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

Lassen Sie sich im Vorfeld des Erwerbs einer Immobilie von einem Rechtsanwalt/Rechtsanwältin beraten. Die Kosten einer anwaltlichen Beratung sind gut investiertes Geld, wenn Sie im Gegenzug möglicherweise mehrere tausende Euro sparen können, wenn Sie um Ihre Rechte wissen. Gerne stehe ich Ihnen beratend zur Seite. 

Marc Barnewitz

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht