Maklerrecht: Zur Zulässigkeit von Reservierungsvereinbarungen

I. Was ist eine Reservierungsvereinbarung? 

Wer sich als potentieller Käufer einer Immobilie an einen Makler wendet, wird von diesem neben der Vereinbarung einer Vermittlungsprovision nicht selten auf den Abschluss einer sog. Reservierungsvereinbarung angesprochen. 

Mit einer solchen Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler, das Kaufobjekt gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr nicht [mehr] anderweitig zum Kauf anzubieten. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrages, wird die Reservierungsgebühr auf die Vermittlungsprovision angerechnet. Kommt es nicht zu einem Kaufvertrag über die Immobilie, verfällt die Reservierungsgebühr, d. h. der Makler soll diese behalten dürfen.

Ob zu Recht, oder ob der Kaufinteressent möglicherweise einen Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr hat, ist letztlich für jeden Einzelfall gesondert zu beurteilen.

II. (Un-) Wirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen?

Entscheidend für die Frage, ob ein Rückzahlungsanspruch besteht, ist die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Vereinbarung im Einzelfall. 

Rechtliche Bedenken gegen die Vereinbarung eines Reservierungsentgelts können nicht nur im Hinblick auf den Schutz des Verkäufers bestehen. Insbesondere aus Sicht eines Kaufinteressenten, der die Immobilie nicht erwirbt, kann eine solche Vereinbarung unangemessen sein. 

1. Individuelle Reservierungsvereinbarung

Grundsätzlich können Reservierungsvereinbarungen individualvertraglich wirksam vereinbart werden. Allerdings sind auch in diesem Fall gewisse Anforderungen zu beachten [s. a. nachfolgend Ziffer III.]. Eine solche, im Einzelfall individuell vereinbarte Reservierungsgebühr dürfte häufig nicht vorliegen.

2. Reservierungsvereinbarung als Allgemeine Geschäftsbedingung [AGB]

In der Regel dürfte es sich vielmehr um sog. „Allgemeine Geschäftsbedingungen“ [AGB] handeln. Dies sind für eine Vielzahl von Verträgen [i. d. R. mindestens 2] vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). AGB unterliegen einer gesetzlichen Inhaltskontrolle.

2.1. sog. „Nebenentgeltabrede“ [Bundesgerichtshof (BGH), Urt. v. 23.10.2010, IIIZR 21/10]

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs [BGH] sind Bestimmungen in einem vorformulierten Maklervertrag, wonach sich der Makler gegen die Zahlung einer Reservierungsgebühr, die bei Abschluss des Kaufvertrages angerechnet wird, andernfalls aber verfallen, verpflichtet, die Immobilie nicht anderweitig anzubieten, unwirksam. Eine solche Klausel, die dem Makler ein Entgelt sichert, obwohl der Kaufvertrag nicht zustande kommt, stelle eine unzulässige Nebenentgeltabrede dar. Eine solche sei wegen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Eine Rückforderung durch den Kaufinteressenten hätte gute Erfolgsaussichten. 

2.2. sog. „Hauptpreisabrede“, [Kammergericht (KG), Urt. V. 19.10.2017, 23 U 154/16]

Für die Erfolgsaussichten bzw. Wirksamkeit der Vereinbarung einer Reservierungsgebühr kommt es unter Berücksichtigung der v. g. Entscheidung des Gerichts u. a. entscheidend darauf, ob es sich um eine „Nebenentgeltabrede“ [s.o.] oder eine „Hauptpreisabrede“ handelt. In den vom KG entschiedenen Fall gingen die Richter von einer „Hauptpreisabrede“ und nicht lediglich einer bloßen Preisnebenabrede aus. 

Als solche unterfalle die Vereinbarung nicht der Inhaltskontrolle, weil sie Art, Umfang und Güte der vertraglichen Hauptleistung bestimme, § 307 Abs. 3 BGB. 

III. Was tun?

Wann eine Reservierungsgebühr wirksam vereinbart wurde, ist stets im Einzelfall zu beurteilen. Allein die Bezeichnung als „vermeintliche“ Hauptleistung dürfte wohl nicht ohne weiteres ausreichen. 

Eine Reservierungsgebühr kommt i. d. R. nur bei Bestehen eines – im Verhältnis zwischen Verkäufer und Makler – sog. qualifizierten Alleinauftrags in Betracht. Andernfalls wäre sie für den Kaufinteressenten wegen der fehlenden Bindung des Verkäufers wertlos. Denn dieser kann bei einem „einfachen“ Maklerauftrag noch andere Makler einschalten oder selbst verkaufen. 

Bei der Vereinbarung von Reservierungsgebühren ist i. Ü. auch deren Höhe zu beachten. Diese sollte ca. 10-15 % der üblichen Maklerprovision nicht übersteigen. Wird diese Grenze überschritten, geht die Rechtsprechung von einem mittelbaren Kaufabschlusszwang aus. Dies führe dazu, dass bereits die Reservierungsvereinbarung der notariellen Form [§ 311b Abs. 1 BGB] bedürfen. Genügt die Vereinbarung dem nicht, ist sie formnichtig.

Bei Fragen im Einzelfall sollten sich Makler oder Kaufinteressenten an einen spezialisierten Rechtsanwalt wenden.