Pflichtteil und Haus ⚠️ Welcher Erbanspruch bei Immobilien?

Gerade wenn Immobilien Teil eines Erbes sind, möchten die Erblasser sicherstellen, wer das Haus erhält und nach ihrem Tod bewohnen bzw. verwerten darf. Im Zuge dessen werden häufig die anderen Personen enterbt und haben dann lediglich Anspruch auf den Pflichtteil.

Oft weigern sich die Erben einer verstorbenen Person, den Pflichtteil an die Kinder oder andere Pflichtteilsberechtigte auszuzahlen oder es entbrennt Streit darüber, mit welchem Wert das Immobilienvermögen anzusetzen ist.

Sie erwägen, Ihren Pflichtteilsanspruch geltend zu machen? Zur rechtlichen Einschätzung Ihres Falls bietet die Kanzlei CDR Legal Ihnen ein telefonisches Erstgespräch. Hier können Sie Ihre Situation schildern und Sie werden über potenzielle Hürden und wichtige Schritte beim Einklagen des Pflichtteils in Ihrem individuellen Fall informiert.

Das Wichtigste in Kürze

• Pflichtteilsberechtigte haben keinen Anspruch auf das Haus selbst oder einen Teil davon, sondern lediglich auf einen entsprechenden Geldbetrag, der sich aus dem anteiligen Wert der im Nachlass befindlichen Immobilie ergibt.
• Die Bewertung von Immobilien beim Pflichtteil erfolgt anhand des Verkehrswerts. Der Pflichtteil wird in Geldwert berechnet und ausgezahlt.
• Erben von Immobilien können sich in einer Liquiditätsfalle befinden, wenn sie den Pflichtteil auszahlen müssen und nicht genug Bargeld zur Verfügung haben. Auch kann der Erbe gezwungen sein, das Haus zu verkaufen, um den Pflichtteil auszuzahlen, was oft emotional schwierig und zeitlich aufwendig ist.
• Verschenkt der Erblasser eine Immobilie noch zu Lebzeiten, kann dies einen Pflichtteilsergänzungsanspruch begründen. Der Wert der Immobilie muss dann zum Nachlass zugerechnet werden.

Was ist der Pflichtteil?

Der Pflichtteilsberechtigte ist eine Person, die gemäß dem deutschen Erbrecht einen gesetzlichen Anspruch auf einen Teil des Nachlasses hat, selbst wenn sie vom Erblasser enterbt wurde. In der Regel handelt es sich dabei um die nächsten Angehörigen des Verstorbenen, wie zum Beispiel dessen Ehepartner oder Kinder.

Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen: Ein Vater vererbt im Testament sein Haus im Wert von 500.000 Euro an seine Tochter und enterbt seinen Sohn. Trotz dieser Enterbung hat der Sohn als Pflichtteilsberechtigter weiterhin einen Anspruch auf seinen Pflichtteil.

Da er als Kind des Erblassers ohne Testament die Hälfte des Vermögens geerbt hätte (250.000 Euro), beträgt sein Pflichtteil in diesem Fall 50% davon, also 125.000 Euro.

Gibt es einen “Pflichtteil an der Immobilie”?

Wenn in einem Nachlass eine Immobilie vorhanden ist, stellt sich oft die Frage, ob der Pflichtteilsberechtigte Miteigentümer an der Immobilie wird. Die Antwort ist: Nein, der Pflichtteilsberechtigte wird nicht automatisch Miteigentümer an der Immobilie.

Bezogen auf Immobilien gibt es keinen direkten "Pflichtteil an einer Immobilie". Der Pflichtteil wird in Geldwert berechnet und ausgezahlt.

In diesem Zusammenhang spielt das Haus bzw. die Immobilie eine Rolle, um den Wert des Nachlasses zu ermitteln und daraus den Pflichtteil abzuleiten.

Wie werden Immobilien bei der Berechnung des Pflichtteils bewertet?

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden für Immobilien, je nachdem, ob es sich um ein selbstgenutztes Haus, ein vermietetes Objekt oder eine leerstehende Immobilie handelt. Dazu gehören beispielsweise der Vergleichswert und das Sachwertverfahren. 

Der Pflichtteilsberechtigte hat ein Recht auf Wertermittlung von Immobilien (z.B. Haus, Eigentumswohnung) durch den Erben und sollte darauf achten, dass die Bewertung korrekt und transparent erfolgt. Auf Verlangen des Pflichtteilsberechtigten  muss der Erbe einen Sachverständigen zur Wertermittlung beauftragen, der den Verkehrswert der gesamten Immobilie feststellen wird. 

In einem Streitfall kann auch das zuständige Nachlassgericht einen Gutachter beauftragen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. 

Was bedeutet das Niederstwertprinzip für die Pflichtteilsberechnung?

Das Niederstwertprinzip ist ein besonderer Bewertungsgrundsatz, der bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen Anwendung findet. Es besagt, dass nicht verbrauchbare Gegenstände wie Immobilien zum Zeitpunkt des Schenkungsvollzugs (inflationsbereinigt) bewertet werden müssen.

Das bedeutet, dass die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs auf der Grundlage des Verkehrswertes der ganzen Immobilie erfolgen muss und nicht auf der Basis des aktuellen Marktwerts oder des Kaufpreises zum Zeitpunkt der Schenkung.

Welche Probleme entstehen für den Erben der Immobilie?

Erben von Immobilien können sich in einer Liquiditätsfalle befinden, wenn sie den Pflichtteil auszahlen müssen und nicht genug Bargeld zur Verfügung haben. Auch kann der Erbe gezwungen sein, das Haus zu verkaufen, um den Pflichtteil auszuzahlen, was oft emotional schwierig und zeitlich aufwendig ist.

Das kann insbesondere dann passieren, wenn die Immobilie den Großteil des Nachlasses ausmacht und keine anderen liquidierbaren Vermögenswerte vorhanden sind.

Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, den Pflichtteil anders zu begleichen, wie zum Beispiel durch die Stundung oder Ratenzahlung. Reichen die liquiden Mittel des Nachlasses nicht aus, um Erbschaftssteuer und den Pflichtteil zu begleichen, muss die Immobilie unter Umständen verkauft werden. Dies kann die sog. Spekulationssteuer auslösen und sollte deshalb vorher genau überlegt werden.

Kann eine Immobilie verschenkt werden, um den Pflichtteil zu umgehen?

Es gibt eine bekannte Vorstellung, dass man eine geerbte Immobilie verschenken kann, um den Pflichtteil zu umgehen. Allerdings ist das nicht der Fall. Wenn Immobilien wie Häuser oder Wohnungen zu Lebzeiten verschenkt wurden, kann dies einen Pflichtteilsergänzungsanspruch der Pflichtteilsberechtigten begründen.

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch bezeichnet den Ausgleichsanspruch der Pflichtteilsberechtigten, wenn der Erblasser zu Lebzeiten Vermögen verschenkt hat, um den Pflichtteil zu umgehen. Die Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs erfolgt, indem der Wert der geschenkten Immobilie zum Nachlass hinzugerechnet wird und somit die Bemessungsgrundlage für den Pflichtteil erhöht wird.

Ein Beispiel wäre, wenn ein Vater sein Haus bereits zu Lebzeiten an seinen Sohn überschreibt. Wenn der Vater stirbt und seine Tochter als Pflichtteilsberechtigte den Pflichtteil geltend macht, wird der Wert des Hauses des Sohnes in die Berechnung des Pflichtteils einfließen.

Welche Stundungsmöglichkeiten gibt es beim Pflichtteil?

Es gibt verschiedene Stundungsmöglichkeiten für den Pflichtteil. Hier sind einige davon:

• Ratenzahlungen: Der Pflichtteilsberechtigte kann die Zahlung des Pflichtteils in Raten fordern, um eine finanzielle Überforderung der Erben zu vermeiden.
• Verzicht auf den Pflichtteil: Wenn der Erbe sich nicht in der Lage sieht, den Pflichtteil in voller Höhe zu zahlen, kann er den Pflichtteilsberechtigten um einen Verzicht auf einen Teil des Anspruchs bitten.
• Sicherheitsleistung: Der Erbe kann eine Sicherheitsleistung erbringen, um mehr Zeit zur Bezahlung seines Anspruchs zu erhalten.
• Kreditaufnahme: Wenn keine anderen Möglichkeiten zur Verfügung stehen, kann der Erbe auch ein Darlehen aufnehmen, um den Pflichtteil auszuzahlen.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Optionen im Einzelfall geprüft werden müssen und es ratsam ist, professionelle Hilfe bei der Entscheidungsfindung in Anspruch zu nehmen.

Wie erfährt der Pflichtteilsberechtigte von Grundvermögen im Nachlass und dessen Wert?

Der Pflichtteilsberechtigte hat das Recht, von den Erben Auskunft über den gesamten Nachlass und dessen Wert zu verlangen. Dieser Auskunftsanspruch umfasst auch Informationen über vorhandene Immobilien im Erbe.

Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, ist es ratsam, auf die Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen zurückzugreifen, der den Verkehrswert der Immobilie schätzt. Damit der Pflichtteilsberechtigte sicher sein kann, dass diese Informationen korrekt sind, sollte er darauf bestehen, dass sowohl er als auch der Erbe bei der Bewertung anwesend sind.

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass der Pflichtteilsberechtigte eine Wertdifferenz zwischen seiner eigenen Einschätzung und der des Sachverständigen feststellt.

So kann CDR Legal Ihnen helfen

Verstirbt eine Person, kommt es häufig zu Auseinandersetzungen über das Erbe. Gerade wenn der Nachlass vor allem Immobilien umfasst, kann es zu Auseinandersetzungen über den Pflichtteil bzw. dessen Höhe kommen.

Eine erfahrene Kanzlei wie CDR Legal kann Sie in einem solchen Fall unterstützen. So unterstützt CDR Legal Sie etwa bei verweigerten Auskünften, Unklarheiten bezüglich des Nachlasses oder der Auszahlung Ihres Pflichtteils.

Im Erstgespräch zum Erbrecht können Sie Ihr Anliegen umfassend mit CDR Legal erörtern. Sie erhalten eine kompetente Rechtsberatung zu Ihrem individuellen Fall sowie eine anwaltliche Einschätzung zu Ihren Möglichkeiten. Falls Sie in Ihrer Sache weitere Hilfe in Anspruch nehmen möchten, klären wir Sie über etwaige Anwalts- und Verfahrenskosten frühzeitig auf.

Für das Erstgespräch im Erbrecht erheben wir eine Gebühr von 150 Euro (inkl. MwSt.) Diese Vergütung dient zur Qualitätssicherung in unserer Rechtsanwaltskanzlei und gibt Ihnen die Möglichkeit, Ihr Anliegen mit einem im Spezialgebiet fachkundigen Anwalt zu erörtern.