Probleme bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums

In der Praxis treten häufig Probleme auf, wenn der Bauträger von den Erwerbern der von ihm errichteten Eigentumswohnungen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verlangt. Sehr häufig finden sich in Bauträgerverträgen hierzu Regelungen, wonach sämtliche Erwerber durch eine bestimmte Person vertreten werden, die schon im Vertrag vorgegeben ist oder durch den Bauträger bestimmt werden kann. Andere Regelungen schreiben den Eigentümern vor, dass diese sich durch einen gemeinsamen Vertreter bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertreten lassen müssen.

Ob diese Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Wohnungseigentum  als Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam sind, ist immer im Einzelfall anhand der inzwischen sehr umfangreichen Rechtsprechung zu überprüfen.

Denn im Grundsatz betont der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil vom 21.02.1985 (VII ZR 72/84), dass es die Aufgabe jedes einzelnen Wohnungseigentümers ist, für sich die Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums zu erklären. Dies führt zwingend dazu, dass in Bezug auf jeden einzelnen Wohnungseigentümer die Verjährungsfrist betreffend das Gemeinschaftseigentum gesondert in Gang gesetzt wird, nämlich jeweils ab dem Zeitpunkt, zu welchem der einzelne Eigentümer das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat.

Inzwischen werden viele Versuche unternommen, in notariellen Bauträgerverträgen Regelungen vorzusehen, um dem Bauträger die Abnahme zu vereinfachen. Häufig haben jedoch bereits Gerichte entschieden, dass diese Regelungen unwirksam sind.

So hat der Bundesgerichtshof etwa im Beschluss vom 12.09.2013 (VII ZR 308/12) entschieden, dass folgende Klausel unwirksam ist:

 "Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt."

Eine solche Klausel hält der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand. Gleiches gilt auch für jede andere Regelung, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen von dem Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht (BGH, Urteil vom 30.06.2016, VII ZR 188/13).

Nach Auffassung des OLG München im Urteil vom 06.12.2016 (28 U 2388/16) macht der Umstand, dass daneben auch ein Sachverständiger bevollmächtigt wird, die Klausel nicht wirksam, sondern erst recht unwirksam.

Nach Ansicht des OLG Stuttgart im Urteil vom 31.03.2015 (10 U 46/14) ist darüber hinaus eine vertragliche Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, mit welcher ausschließlich ein Sachverständiger bevollmächtigt wird, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.

Schon die vorstehende Übersicht zeigt, dass sich der Erwerber einer Eigentumswohnung nicht darauf verlassen kann, dass die Regelungen, die in einer notariellen Urkunde enthalten sind, auch rechtswirksam sind. Vielmehr ist gerade wegen der umfassenden Rechtsprechung in einem derartigen Fall eine rechtliche Überprüfung angezeigt.

Rechtsanwalt Dr. Thomas Schwarz, Koblenz