Veröffentlicht von:
Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung beim Immobilienkauf
- 2 Minuten Lesezeit
Im notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie, also ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung, findet sich in aller Regel ein Gewährleistungsausschluss, wonach die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen ist. Auf diesen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer jedoch gem. § 444 BGB nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie abgegeben hat.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Haftung des Verkäufers wegen arglistigen Verschweigens dann gegeben, wenn eine Aufklärungspflicht über einen Sachmangel besteht. Das ist dann der Fall, wenn der Verkäufer solche Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält (BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 -, Rn. 9).
Der Käufer muss mithin einen Vorsatz nachweisen, also dass der Käufer tatsächlich von den Mängeln Kenntnis hatte oder bedingt vorsätzlich handelte, die Mängel also für möglich gehalten hat. Denn Arglist setzt zumindest bedingten Vorsatz voraus. Ein solcher liegt nicht schon vor, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen von Tatsachen hätte aufdrängen müssen, die einen Mangel des Kaufobjekts begründen (BGH, Urteil vom 12.04.2013 - V ZR 266/11 -, Rn. 13).
Überdies ist die Aufklärungs- bzw. Hinweispflicht des Verkäufers eingeschränkt. Denn für Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht nach der Rechtsprechung keine Offenbarungspflicht des Verkäufers. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 -, Rn. 24). Nicht ohne weiteres erkennbar sind hingegen solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben.
Wenn hiernach der Nachweis erbracht werden kann, dass Mängel arglistig verschwiegen wurden, kann der Käufer ggf. vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz beanspruchen. Macht er von der letztgenannten Möglichkeit Gebrauch und verlangt den Betrag, der zur Beseitigung des verschwiegenen Mangels notwendig ist, kann er trotz des Alters der ggf. zu reparierenden Teile die ungekürzten Kosten für die Mangelbehebung beanspruchen, also ohne den sogenannten Abzug Neu für Alt (BGH, Urteil vom 13.05.2022 - V ZR 231/20 -). Die Umsatzsteuer kann jedoch erst dann beansprucht werden, wenn diese tatsächlich angefallen ist, also sobald nach Durchführung der Reparatur die Unternehmerrechnung gezahlt wurde (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Wegen der teils erheblichen Kosten für die Beseitigung von (verschwiegenen) Mängel und der der differenzierten Rechtslage empfiehlt es sich, im Zweifelsfall umgehend kompetenten Rechtsrat einzuholen.
Rechtsanwalt Dr. Thomas Schwarz, Koblenz
Artikel teilen: