PROJECT Gruppe: vierter Insolvenzantrag per 14.08.2023 - Vertriebsmethoden

Aktuelles

Wie zuerst das Portal diebwertung.de öffentlich berichtete, wurde am Montag den 14.08.2023 Insolvenzantrag für die PROJEKT Vermittlungs GmbH (PVG) gestellt. 

Die mittlerweile vier Insolvenzanträge von Firmen der PROJECT - Gruppe wurden angeblich aufgrund vieler Faktoren ausgelöst, darunter der Ukraine-Konflikt, die Corona-Pandemie, gestiegene Baukosten, Lieferverzögerungen, Inflation und hohe Immobilienzinsen. Die Insolvenzverwalter von Schultze & Braun bestätigen die Situation. Das Ziel ist eine Sanierung unter Begleitung der Insolvenzverwalter. Der Asset Manager setzt den Geschäftsbetrieb fort, während die vorläufigen Insolvenzverwalter Sanierungsoptionen prüfen. Anlegerschutz und -information bleiben eine Priorität, und das Unternehmen arbeitet daran, die Situation zu bewältigen und Partner auf dem Laufenden zu halten.

Damit ist nun auch eine Firma aus dem Investmentbereich der PROJECT-Gruppe betroffen. Diese war für die Platzierungsgarantie für die Fonds verwantwortlich. Damit ist aber auch klar, dass dies einen endgültigen Vertriebsstopp für Fondsanteile bedeutet.

Aufbau der PROJECT - Immobilienfonds

Alle Fonds sind ihrerseits an Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligt, welchen wiederum Immobilien gehören. Bundesweit sollen es 60 "Projecte" sein. Grunddienstbarkeiten sind nach den Emissionsprospekten für die Fonds der Anleger nicht vorgesehen.

Das heist dann aber auch, dass die Investoren und Anleger weder Eigentümer noch besicherte Darlehensgeber sind. Folglich sind die Risikohinweise in den Emissionsprospekten zum Totalverlustrisiko völlig berechtigt. Aber auch die Kosten bzw. die Investitionsquote eingezahlter Anlegergelder spielt für das Totalverlustrisiko eine wichtige Rolle. 

Risiken der PROJECT - Fonds am Beispiel des PROJECT Metropolen 20 geschlossene Investment GmbH & Co. KG

Wortwörtlich sind dort auf über 10 Seiten Risiken des AIF festgehalten. Auf Seiten 30 und 31 steht zu den nun deutlich werdenden Risiken:

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Assetrisiko
Das Assetrisiko ergibt sich aus der Tätigkeit der Immobilien­entwicklung. Es bezeichnet das Risiko, dass sich die Zielren­dite aus den Immobilienentwicklungen nicht wie angestrebt entwickelt und sich somit ungünstig auf die Zielrendite des AIF auswirken kann.

Marktrisiko
Marktrisiken resultieren für den AIF besonders im Rahmen der Platzierung seiner Anteile auf dem Kapitalmarkt (Platzie­rungsrisiko) sowie im Zusammenhang mit den einzugehenden Investitionen auf dem Immobilienmarkt (Investitionsrisiko).

Ausfallrisiko
Das Ausfallrisiko bezeichnet das Risiko, dass ein Vertragspart­ner (z.B. Kapitalverwaltungsgesellschaft, Banken, Verwahr­stelle) aufgrund eines teilweisen oder vollständigen Ausfalls (z. 8. durch Insolvenz oder einer Bonitätsverschlechterung) seine Verpflichtungen nicht erfüllen kann. infolge entstehen für den AIF finanzielle Verluste oder Opportunitätskosten.
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Assetrisiken
Markt- und Wertentwicklungsrisiko bei Immobilieninvest­ments/Volatilität
Immobilieninvestments unterliegen Wertschwankungen und durchlaufen unterschiedliche Marktzyklen. Der Wert von Im­mobilien ist verschiedenen externen Faktoren ausgesetzt, die weder von der Investmentgesellschaft noch von der Kapital­verwaltungsgesellschaft direkt beeinflusst werden können. Hierzu zählen die Verschlechterung der Konjunktur des Lan­des, ein höheres Angebot von konkurrierenden Immobilien in einem Gebiet, eine geringere Nachfrage von Kaufinter­essenten, die Verschlechterung der Finanzierungskonditi­onen, eine geringere Mietnachfrage, die Verschlechterung der finanziellen Situation von Mietern oder ein sinkendes Mietpreisniveau. Insofern kann die Investmentgesellschaft eine erhöhte Volatilität aufweisen. Diese externen Faktoren können zur Reduzierung des geplanten Anlageergebnisses oder sogar zum teilweisen bis hin zum vollständigen Verlust der Zeichnungssumme inklusive Ausgabeaufschlag führen.
Die vorgesehenen Immobilienentwicklungen der Investment­gesellschaft werden mittelbar über Immobilienbeteiligungen {Immobilienentwicklungsgesellschaften), die zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsprospekts noch nicht bekannt sind, durchgeführt. Es besteht das Risiko, dass die Immobilien­projektentwicklungen in ihrer wirtschaftlichen Entwicklung schwach verlaufen und nicht die gewünschte Entwicklung nehmen und daher das Portfolio der Investmentgesellschaft nicht optimal ist. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass die Beteiligungen an den die Immobilienentwicklungen durchführenden Gesellschaften nicht zu den geplanten Ergeb­nissen führen und damit die Investmentgesellschaft nicht die erwarteten Ergebnisse erzielt.
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Fertigstellungsrisiko
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Fertigstel­lung der von den Immobilienentwicklungsgesellschaften zu er­richtenden Immobilien aus diversen Gründen nicht realisieren lässt. Insbesondere können der Realisation einer Immobilie tatsächliche (etwa Insolvenz des Bauunternehmers), recht­liche (etwa Genehmigungen), technische (etwa geologische Verwerfungen) oder sonstige Hemmnisse entgegenstehen. In Folge können diese zu einer Überschreitung der geplanten Bauzeit und/oder zur Minderung der vorgesehenen Qualität bei dem einzelnen Projekt führen. Überdies kann sich in der Umsetzungsphase herausstellen, dass die Bebaubarkeit aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen erschwert ist oder die Bauausführung Qualitätsmängel aufweist. Die Beseitigung sol­cher Hemmnisse kann sich auf die Wirtschaftlichkeit des jewei­ligen Projekts nachteilig auswirken ebenso wie deren Nicht­beseitigung auf den kalkulierten Veräußerungspreis. Hieraus resultiert für den Anleger das Risiko einer Renditeminderung oder auch die Gefährdung des investierten Kapitals inklusive Ausgabeaufschlag.

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Beteiligungsrisiko an Immobilienentwicklungsgesellschaften

Die Investmentgesellschaft wird sich mittelbar an mehreren Immobilienentwicklungsgesellschaften beteiligen. Der Rück­fluss des Kapitals aus diesen Investitionen und somit der Ver­lauf der Auszahlungen der Investmentgesellschaft ist somit wesentlich abhängig von den Immobilienentwicklungsgesell­schaften. Reichen die erwirtschafteten Mittel einer oder meh­rerer Immobilienentwicklungsgesellschaften zur Rückzahlung des von der Investmentgesellschaft zur Verfügung gestellten Kapitals nicht aus oder kann die Kapitalverzinsung des inves­tierten Kapitals nicht von der oder den Immobilienentwick­lungsgesellschaften erwirtschaftet werden, besteht für den Anleger das Risiko verminderter oder ausbleibender Auszah­lungen oder das Risiko des Totalverlustes der Anlage inklusive Ausgabeaufschlag.

Die Anlegertragen das Risiko der Insolvenz der Immobilienent­wicklungsgesellschaften. Die Ansprüche der Investmentge­sellschaft bzw. der Beteiligungsgesellschaft gegenüber den jeweiligen Immobilienentwicklungsgesellschaften auf das Ei­genkapital sind nicht gesichert und in der Insolvenz gegenüber den Forderungen anderer Gläubiger der jeweiligen Immobilien­entwicklungsgesellschaft nachrangig. Ansprüche der Anleger werden erst befriedigt, nachdem die Ansprüche der anderen Gläubiger beglichen wurden. Dadurch können sich die Auszah­lungen an die Anlegervermindern oder sogar entfallen. Für die Anlage der Investmentgesellschaft in die Immobilienprojekt­entwicklungen gibt es keine Kapitalgarantie. Je nach Eintritt der jeweiligen Risiken kann es deshalb auch zu einem Totalver­lust des Anlagebetrages inklusive Ausgabeaufschlag kommen.

Es ist nicht vorhersehbar, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt die Kapitalrückflüsse aus den Immobilienentwick­lungsgesellschaften an die Investmentgesellschaft zurück­fließen. Die Investitionen stehen zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkaufsprospekts noch nicht fest und ergeben sich erst während der Laufzeit der Investmentgesellschaft. Es ist nicht ausgeschlossen, dass es zu verminderten oder zeitlich verzö­gerten Auszahlungen kommen kann.

Risiko von Fehlentscheidungen der Organe der jeweiligen Immobilienentwicklungsgesellschaft
Die Investition in Immobilienentwicklungsgesellschaften durch die Investmentgesellschaft soll gesellschaftsrechtlich über eine Beteiligungsgesellschaft erfolgen. Die Möglichkeiten der Einflussnahme auf die laufende Geschäftstätigkeit der jewei­ligen Immobilienentwicklungsgesellschaft sind damit einge­schränkt. Werden durch die Geschäftsführung der jeweiligen

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Schlussendlich weist dieser Prospekt auf Seiten 31 auf nachstehendes Maximalrisiko hin:

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Das Maximalrisiko für den Anleger ist der Totalverlust des eingesetzten Kapitals sowie aller im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Beendigung der Anlage ge­zahlten Kosten und gegebenenfalls zusätzlich entstehende steuerliche Belastungen. Für den Fall, dass der Anleger sei­ne Beteiligung fremdfinanziert und er den Kapitaldienst bei­spielsweise bei ausbleibenden Rückflüssen aus der Beteili­gung nicht mehr leisten kann, können darüber hinaus weitere Vermögensnachteile eintreten, die im Ergebnis bis zu einer Zahlungsunfähigkeit, Überschuldung und Privatinsolvenz führen können. Entsprechendes gilt für den Fall, dass die Haftung des Anlegers gegenüber den Gläubigern der Invest­mentgesellschaft maximal bis zur Höhe der für den Anleger in das Handelsregister eingetragenen Haftsumme wiederauflebt beziehungsweise die Treuhandkommanditistin ihm gegenüber einen entsprechenden Regressanspruch hat, weil der Anleger Auszahlungen erhalten hat und sein Kapitalkonto unter den Betrag seiner Haftsumme abgesunken ist.

(...)

Fehlleistungen des Vertriebs: Wie Berater und Vermittler verkauft haben

Je mehr Anleger uns ihren Beratungssachverhalt schildern, desto deutlicher werden typische Beratungsfehler. Nach dem Bundesgerichtshof in XI ZR 337/08 vom 29.11.2009 gilt Folgendes:

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Inhalt und Umfang der Hinweispflicht zum Risiko eines Totalausfalls hängen bei Empfehlung der Kapitalanlage in einen Immobilienfonds .....von dessen konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt.

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Fehler 1

Es fängt damit an, dass in Beratungsprotokollen Totalverlustrisiken nicht eingetragen oder Beratungsprotokolle nicht ausgehändigt wurden.  

Fehler 2

Des weiteren wurden Fondsanteile als insolvenzgeschützte "Sondervermögen" verkauft. Angesichts der prospektierten Risiken klare Lügen. 

Fehler 3

Fälschlich bezeichnet wurden Fondsanteile als Sachwertinvestment in Wohnimmobilien, welche angeblich grundbuchbesichert wären.

Tatsächlich sind die individuellen Anlagesummen der Anleger nicht grundbuchbesichert!

Fehler 4 

Schlussendlich ist absolutes K.-o.-Kritierium die fehlende oder nicht rechtzeitige Prospektübergabe, da wohl viele Anleger nicht gekauft hätten, wenn sie diese Risiken rechtzeitig vor Zeichnung zur Kenntniss genommen hätten.

Wir haben zur Einschätzung der Bedeutung solcher Fehlleistungen eine Fragebogen zum Download online gestellt, der jederzeit kostenfrei genutzt werden kann und hier verlinkt ist.

Fragen

Für alle, die Fragen oder Bedenken haben, bietet RA Reime eine kostenfreie Hotline unter der Nummer 

0800 72 73 463 

an. Dies soll den Anlegern die Möglichkeit geben, sich fundierte Informationen zu beschaffen und die richtigen Entscheidungen für ihre Investitionen zu treffen.

Die Anwaltskanzlei Reime bleibt auch weiterhin bestrebt, die Interessen der Anleger zu schützen und ihnen mit ihrem Fachwissen und ihrer langjährigen Erfahrung zur Seite zu stehen.

Was ist nun zu tun?

Wir prüfen Ihre Dokumente (Kaufbelege, Zeichnungsschein, Mailkorrespondenz) vor Mandatserteilung kostenfrei!  

Wir benötigen von Ihnen später auch die Daten zur Rechtsschutzversicherung.

REIME Rechtsanwalt – die Kanzlei

Wir vertreten und beraten betroffene Anleger und haben uns zu den Hintergründen  eine umfassende Expertise für unsere Mandanten / Interessengemeinschaft erarbeitet. Gerade jetzt ist eine realistische Einschätzung der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgangslage für jeden Anleger wichtig. Das können Sie durch Kontaktaufnahme mit uns in einem freundlichen Telefonat erreichen. Aber auch kurzfristige Besprechungstermine bei uns oder an jedem anderem Ort sind möglich. Wenden Sie sich einfach jederzeit per Telefon, Email, Fax oder Brief  an uns oder kommen Sie einfach unverhofft vorbei.

Ihr Erstkontakt mit uns ist generell kostenfrei.
Setzen Sie sich gern mit uns in Verbindung:

• per E-Mail: info@rechtsanwalt-reime.de
• Telefon: 03591 29961 33
• Telefax: 03591 29961 44
• oder postalisch: Reime Rechtsanwalt, Innere Lauenstraße 2, 02625 Bautzen

Besuchen Sie uns auch unter: https://www.rechtsanwalt-reime.de/

Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verfügen über langjährige Erfahrungen in vergleichbaren Fällen, damit ihre Rechte optimal und seriös um- und durchgesetzt werden können.  

Seit nunmehr zwei Jahrzehnten ist die renommierte Anwaltskanzlei Reime ausschließlich im Bereich des Kapitalmarkts tätig und vertritt erfolgreich Anleger in verschiedenen Finanzangelegenheiten. Die Kanzlei hat sich dabei auf eine breite Palette von Fällen spezialisiert, darunter Anleger der Ärztetreuhand-Bauherrenmodelle, der COLUMBUS-Fonds, in den INFINUS Insolvenzen sowie in den Insolvenzen der Deutschen Lichtmiete, UDI, bc connect sowie der wee-Gruppe. Ebenfalls gehören die Insolvenzen größerer Anlagegenossenschaften wie Geno, Vivono und WSW zu ihrem Fachgebiet.

Die Expertise der Anwaltskanzlei Reime erstreckt sich über eine Vielzahl von komplexen Kapitalmarktthemen, in denen sie die Interessen der Anleger mit Engagement und Sachverstand vertritt. Ihr fundiertes Wissen und ihre umfangreiche Erfahrung machen sie zu einem vertrauenswürdigen Partner für alle, die Unterstützung in Finanzfragen benötigen.