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Reservierungsgebühren im Maklervertrag
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BGH verneint Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr im Maklervertrag
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung I ZR 113/22 vom 20.04.2023 den Anspruch der Makler auf Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verneint. Demnach sollen Makler keine Reservierungsgebühr verlangen können, wenn der zunächst für den Interessenten reservierte Kauf später dann doch nicht zustande kommt. Eine solche Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, so der BGH, benachteilige den Interessenten unangemessen und sei daher unwirksam.
Sachverhalt:
Im zugrundeliegenden Sachverhalt beabsichtigten die Interessenten den Kauf eines vom Makler nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Hierzu hatten die Parteien zunächst einen Maklervertrag geschlossen und im Nachgang hierzu einen gesonderten Reservierungsvertrag, der für die exklusive Reservierung der Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, die Zahlung einer Reservierungsgebühr vorsah. Die Interessenten entschieden sich im weiteren Verlauf sodann allerdings gegen einen Kauf und forderten den Makler auf, die von ihnen geleistete Reservierungsgebühr zurückzuzahlen, was der Makler verweigerte. Nachdem die Interessenten in den ersten beiden Instanzen mit ihrem Rückzahlungsbegehren gescheitert waren, gab der BGH den Interessenten recht und verurteilte den Makler zur Rückzahlung.
Begründung des BGH:
Nach den Ausführungen des BGH sei es unschädlich, dass der Reservierungsvertrag nachträglich geschlossen worden sei. Es handele sich bei dem Reservierungsvertrag nicht um einen eigenständigen Vertrag, sondern um einen den Maklervertrag ergänzende Regelung, die der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden unangemessen, da die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei, sich aus dem Reservierungsvertrag für den Kunden kein nennenswerter Vorteil ergebe und vom Makler keine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei. Der Reservierungsvertrag komme einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, was dem Leitbild des gesetzlichen Maklervertrags widerspreche, der eine Provision nur dann vorsieht, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg führt.
Fazit:
Die Entscheidung ist für Maklerkunden erfreulich. Allerdings ist zu beachten, dass Reservierungsgebühren wohl dann wirksam sein können, wenn es sich dabei um Individualvereinbarungen zwischen Makler und Interessenten handelt, die einer AGB Kontrolle nicht zugänglich sind. Sollte es zwischen Makler und Interessenten zu Meinungsverschiedenheiten über die Zahlungspflicht einer Reservierungsgebühr kommen, empfiehlt es sich daher, zunächst eine spezialisierte Kanzlei mit der Prüfung des Vertrages zu beauftragen.
Sabine Burges, Frankfurt
Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Bank- und Kapitalmarktrecht
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