Rücktrittsrecht des Käufers bei Falschangabe zum Baujahr des Kaufobjekts

Das OLG Hamm hat sich in II. Instanz mit der Frage beschäftigt, ob dem Käufer ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag zusteht, wenn das im Kaufvertrag angegebene Baujahr des Wohnhauses falsch angegeben wurde. 

Nach Erwerb finden Käufer das richtige Baujahr heraus

In dem konkreten Fall war im notariellen Kaufvertrag über ein Wohnhaus u. a. Folgendes vereinbart: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997, das seither nicht mehr saniert oder modernisiert wurde und auch in der grundlegenden Bausubstanz nicht erneuert worden ist.“

Die Käufer fanden dann allerdings nach Erwerb des Wohnhauses heraus, dass das Haus – anders als im Kaufvertrag angegeben – bereits 1995 bezugsfertig erstellt war und verlangten daraufhin die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags. 

Kaufobjekt ist mit Sachmangel behaftet – Gericht entscheidet auf Rückabwicklung

Das OLG Hamm gab den Käufern Recht und entschied mit Urteil vom 02.03.2017, 22 U 82/16, dass der Vertrag rückabzuwickeln sei, da das gekaufte Grundstück mit einem Sachmangel (Abweichung des Baujahres) im Sinne des § 434 BGB behaftet sei. Nach Ansicht des Gerichts stellt das Baujahr des Hauses „1997“ eine Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag dar; die Aufnahme des Baujahres sei hier nicht als bloße Wissenserklärung des Verkäufers zu werten. Die Vereinbarung sollte erkennbar Rechtsfolgen auslösen. Die Kläger durften sich darauf verlassen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahres entsprach.

In seiner Begründung führte das Gericht weiter aus, dass die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen der Falschangabe des Baujahres verlangen können, da die Pflichtverletzung des Vaters der Verkäuferin, der die Verkäuferin im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen vertreten hat und auf dessen Verhalten und Kenntnis daher abzustellen ist, nicht unerheblich im Sinne des § 281 Abs. 1 S. 3 BGB ist. Die hierbei vorzunehmende umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen, bei der vor allem die Schwere der Beeinträchtigung sowie die Schwere des Verschuldens der Verkäuferin zu würdigen ist, führt nicht zu einem Ausschluss des Rückabwicklungsbegehrens der Kläger.

Abweichung des Baujahres hat Auswirkung auf den Verkehrswert

Das Gericht stellte fest, dass die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre keine unerhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache darstellt. Eine Abweichung des Baujahres um zwei Jahre hat aber in jedem Fall Auswirkungen auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß. 

In seiner Urteilsbegründung wies das Gericht auch darauf hin, dass im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung neben der Schwere der Beeinträchtigung und des Verschuldens des Verkäufers die weiteren Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Das Gericht hat dabei insbesondere gewürdigt, dass das falsche Baujahr nicht den einzigen Mangel des Kaufobjekts darstellt. In der Begründung heißt es hierzu: „Auch wenn ein Käufer bestimmte Mängel zunächst akzeptiert und nicht zum Anlass für eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nimmt, ist ihm nicht zuzumuten, bei Kenntniserlangung von weiteren Mängeln – mögen diese für sich genommen auch am Rand der Erheblichkeitsschwelle liegen – am Kaufvertrag festzuhalten (‚das Maß ist voll‘).“

Wenn Sie einen Grundstücks- oder Wohnungskaufvertrag prüfen lassen möchten, können Sie sich gern vertrauensvoll an uns wenden und Kontakt zu uns aufnehmen. Sowohl für die Verkäuferseite oder Käuferseite – aber auch für z. B. Makler oder andere Dritte – übernehmen wir die Prüfung von Kaufvertragsunterlagen. Am besten ist es, den Kaufvertrag vor seiner Beurkundung prüfen zu lassen, da sich in diesem Stadium noch Änderungen vornehmen lassen.