Sanierung der Tiefgarage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Tiefgaragen sind für viele Wohnungseigentümergemeinschaften ein zentrales Thema, denn sie erhöhen den Wert der Immobilie und bieten sicheren Stellplatz für die Fahrzeuge der Bewohner. Doch spätestens, wenn Risse im Beton, Feuchtigkeit oder Rostbildung sichtbar werden, steht die Frage im Raum: Ist eine Sanierung nötig? Und wer trägt die Kosten? Diese Fragen führen oft zu Unsicherheiten und Spannungen in Eigentümerversammlungen, da hohe Kosten und umfangreiche bauliche Maßnahmen im Raum stehen. Als Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht möchte ich Ihnen in diesem Beitrag einen umfassenden Überblick geben, was bei der Sanierung der Tiefgarage zu beachten ist, welche gesetzlichen Grundlagen gelten und wie Sie als Eigentümer und Verwalter Konflikte in der Gemeinschaft vermeiden können.

Die Notwendigkeit einer Tiefgaragensanierung erkennen

Eine Tiefgarage ist aufgrund der starken Beanspruchung besonders anfällig für Schäden. Die häufigsten Mängel sind Risse, Abplatzungen im Beton oder Feuchtigkeitseintritt, der das Eindringen von Streusalz und Wasser begünstigt. Langfristig kann dies zu Korrosionsschäden an den Stahlträgern führen, was nicht nur die Stabilität der gesamten Tiefgarage, sondern auch die Sicherheit der Bewohner gefährdet.

Wird ein solcher Sanierungsbedarf festgestellt, sollten Hausverwalter und Eigentümer unverzüglich handeln, denn je länger eine notwendige Sanierung hinausgezögert wird, desto größer sind die Folgeschäden – und damit auch die Kosten.

Gesetzliche Grundlagen und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört die Tiefgarage in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung und Instandhaltung ist daher Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist verpflichtet, die Eigentümer über notwendige Sanierungsmaßnahmen zu informieren und diese zur Abstimmung auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Hier entscheidet die Eigentümerversammlung, ob und wie die Sanierung durchgeführt wird.

Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist die ordnungsgemäße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums eine Pflicht der Eigentümergemeinschaft. Eine Entscheidung über notwendige Sanierungsmaßnahmen darf also grundsätzlich nicht auf unbestimmte Zeit verschoben werden.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung: Wie läuft die Entscheidung ab?

Für die Sanierung der Tiefgarage müssen die Wohnungseigentümer in der Regel auf einer Eigentümerversammlung einen Beschluss fassen. Der Verwalter ist verpflichtet, drei Angebote von Fachunternehmen einzuholen und den Eigentümern entsprechende Vergleichsmöglichkeiten zu bieten. 

Bevor Angebote eingeholt werden, empfiehlt es sich auch, einen Gutachter das Ausmaß der Instandsetzungsarbeiten feststellen zu lassen. 

Wichtig ist, dass der Beschluss rechtlich eindeutig gefasst wird, um spätere Anfechtungen zu vermeiden. Dabei müssen auch die voraussichtlichen Kosten und die geplante Finanzierung geklärt sein. Die Eigentümer können beschließen, eine Sonderumlage zu erheben, um die Sanierungskosten zu decken, oder auf die Rücklagen der Gemeinschaft zurückgreifen.

Auch muss ein Beschluss gefasst werden, nach welchem Verhältnis die Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden. § 16 Abs. 2 WEG ermöglicht es der WEG, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung zu beschließen. U.a. Können auch erstmals Eigentümer mit den Kosten belastet oder andere gänzlich von den Kosten befreit werden.

Entscheidend ist dabei jedoch, dass die Verteilung der Kosten ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist dann der Fall, wenn die Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. (Vgl. BGH, Urteil vom 22.03.2024, Az.: V ZR 81/23).

Finanzierung der Sanierung: Rücklagen oder Sonderumlage?

Die Finanzierung einer Tiefgaragensanierung ist häufig ein Punkt, der zu Diskussionen und Konflikten führt, denn oft reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, um eine solche Maßnahme zu finanzieren. In diesem Fall kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Die Höhe der Sonderumlage richtet sich nach den zu erwartenden Kosten. Hinsichtlich der Verteilung auf die einzelnen Eigentümer gilt das oben Ausgeführte. 

Es ist ratsam, frühzeitig Rücklagen für anstehende Sanierungen zu bilden, um solche hohen Belastungen für die Eigentümer zu vermeiden. Hier sollten Hausverwalter und Eigentümer langfristig planen und regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen einplanen, um größere Sanierungsmaßnahmen zu reduzieren.

Häufige Streitpunkte: Vermeidung von Konflikten in der Eigentümerversammlung

Häufig entstehen Konflikte in der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn nicht alle Eigentümer gleichermaßen von der Sanierung profitieren oder sich die Höhe der Kosten als problematisch erweist. Ein häufiger Streitpunkt ist etwa die Frage, ob auch Eigentümer ohne Garagenstellplatz an den Kosten beteiligt werden müssen. Hierbei gilt grundsätzlich, dass die Tiefgarage Teil des Gemeinschaftseigentums ist, und daher alle Eigentümer für die Instandhaltungskosten aufkommen müssen, unabhängig davon, ob sie einen Stellplatz nutzen oder nicht.

Im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG kann hiervon grundsätzlich abgewichen werden. Ein „faireres“ Ergebnis kann auch dadurch erzielt werden, dass z.B. nach den einzelnen Maßnahmen entschieden wird. Indem z.B. die grundlegenden Arbeiten auf alle Eigentümer umgelegt werden, die oberflächlichen Arbeiten aber nur auf die Eigentümer, die einen Tiefgaragenstellplatz besitzen. 

Ein weiterer Streitpunkt ist die Frage der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahmen. Während einige Eigentümer eine schnelle Sanierung bevorzugen, wollen andere zunächst sparsamere Lösungen oder eine zeitliche Streckung der Maßnahme prüfen. Um solche Konflikte zu vermeiden, ist eine transparente Kommunikation entscheidend. Der Verwalter sollte alle Informationen und Gutachten im Vorfeld zur Verfügung stellen, sodass jeder Eigentümer die Dringlichkeit und Notwendigkeit der Sanierung nachvollziehen kann.

Haftung des Bauträgers prüfen

Gerade wenn die Anlage erst kürzlich errichtet wurde, aber bereits Schäden ersichtlich sind, sollte auch eine Haftung des Bauträgers geprüft werden. 

Mit unserem Fach- und Rechtsanwälten auf dem Gebiet des Baurechts und Wohnungseigentumsrecht können wir hier fachkundige Unterstützung liefern.

Jetzt rechtzeitig Unterstützung für Ihre Tiefgaragensanierung sichern

Die Sanierung einer Tiefgarage ist ein anspruchsvolles Vorhaben, das die gesamte Eigentümergemeinschaft betrifft und nicht nur eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt, sondern auch Konfliktpotenzial birgt. Eine frühzeitige Planung und professionelle rechtliche Unterstützung sind hier entscheidend, um den Ablauf zu optimieren und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit langjähriger Erfahrung stehe ich Ihnen dabei gerne beratend zur Seite. Mein Kollege Dr. Stephan Kronast, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht kann bei Fragen zu baulichen Mängeln unterstützen. 

Wir bieten Ihnen die Möglichkeit, Ihre Fragen zu Sanierungsmaßnahmen in einer Eigentümergemeinschaft schnell und unkompliziert zu klären. Vereinbaren Sie gerne einen Online-Termin, um Ihre Situation zu besprechen und rechtlich fundierte Lösungen zu finden. Nutzen Sie meine Expertise, um den Ablauf Ihrer Tiefgaragensanierung effizient und rechtssicher zu gestalten!

Kontaktieren Sie mich, Rechtsanwalt Tobias Geisler, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus der Kanzlei Heckel Löhr Dr. Kronast Körblein Geisler in Schwabach unter 09122-931166 oder Info@rae-schwabach.de