Schadensersatz des Untermieters gegen den Untervermieter

Dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 21.06.2023 entschieden.

Der Hauptmieter hatte die Wohnung an den Untermieter zu Wohnzwecken vermietet.

Der Hauptvermieter kündigte das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter wegen Zahlungsverzugs des Hauptmieters. In dem Räumungsprozess schlossen der Vermieter und der Hauptmieter einen Vergleich, nach dem der Hauptmieter die Wohnung zu räumen und herauszugeben hatte.

In der Folge kündigte der Hauptmieter das Untermietverhältnis zu dem Untermieter und forderte diesen zum Auszug aus. Der Vermieter forderte ebenso als Eigentümer der Wohnung die Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der Untermieter zog aus und musste von dem Sozialleistungsträger in einer Notunterkunft untergebrachte werden.

Aus abgetretenem Recht forderte Sozialleitungsträger Schadensersatz der Mehrkosten für die Notunterbringung von dem Untermieter in Höhe von 37.423,60 EUR.

Entscheidung des Gerichts

Der BGH bejahte einen Schadensersatzanspruch des Untermieters (den der Sozialleistungsträger geltend machte) dem Grunde nach wegen schuldhafter Verletzung der Vertragspflicht zur Gebrauchsüberlassung durch den Untervermieter.

Pflichtverletzung der Untervermieters

Der Untervermieter ist wie auch jeder andere Vermieter verpflichtet, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache in einem mangelfreien Zustand zu überlassen.

Aufgrund der Kündigung durch den Hauptvermieter wegen Zahlungsverzugs des Untervermieters hatte der Hauptvermieter das Recht die Herausgabe der Wohnung – also den Auszug aus der Wohnung – gegenüber dem Untermieter zu fordern.

Damit war die Wohnung mit dem Recht eines Dritten belastet, das dem vertragsgemäßen Gebrauch des Untermieters auf Nutzung der Wohnung entgegenstand und daher mit einem Mangel behaftet.

Nichtzahlung der Miete durch den Hauptmieter führt daher zu dem Mangel der Wohnung, welcher gegenüber dem Untermieter eine Pflichtverletzung darstellte.

Höhe des Schadensersatzanspruchs

Der Höhe nach kann der Untermieter den Differenzschaden, also die Mehrkosten der Ersatzunterbringung (angemessenen Ersatzwohnung) gegenüber den Kosten der bisherigen Wohnung verlangen.

In zeitlicher Hinsicht kommt es auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter an.

Geltung des sozialen Wohnraummietrechts auch im Untermietverhältnis

Im Untermietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter gelten grundsätzlich  ‒ wie im Hauptmietverhältnis ‒ die Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts, die das Kündigungsrecht des Vermieters regeln und von einem wichtigen Grund (bei fristloser Kündigung) oder einem berechtigten Interesse (bei fristgemäßer Kündigung) abhängig machen.

Die von vielen Untervermietern regelmäßig bemühte Drohung, dass bei einer Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch das Untermietverhältnis beendet sei und der Untermieter auszuziehen habe kann daher zu einer unangenehmen Überraschung für den Hauptmieter werden, wenn sich der Untermieter anders als der Hauptmieter vertragstreu verhält.

Der Untermieter hat demnach regelmäßig dieselben Rechte gegen den Hauptmieter, wie dieser gegen den Vermieter, und kann dann dem Untermieter ggü. gegebenenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Das „Entledigen“ des Untermieters geht also nicht wirklich.

VIII ZR 303/21