Scheidung und unterschiedliche Grundbuchanteile von Ehepartnern

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Derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat die Entscheidungsgewalt über die Immobilie. Bei einer hälftigen Eigentumsaufteilung von 50/50 sind die Regelungen oft klar und leicht nachvollziehbar. Doch wie verhält es sich bei einem ungleichen Eigentumsverhältnis, wie etwa 70 zu 30? Darf der Partner mit dem größeren Anteil eigenständig über die Immobilie entscheiden, oder hat der Partner mit dem kleineren Anteil ebenfalls Mitspracherecht, und wenn ja, welches? 

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Warum gibt es überhaupt Anteilsverhältnisse von 60/40 oder 70/30?

Wenn bei einer Immobilie unterschiedliche Eigentumsverhältnisse, etwa im Verhältnis 70/30 oder 60/40, festgelegt werden, könnte dies darauf hinweisen, dass eine Partei das Grundstück vor der Ehe in die Beziehung eingebracht hat – sei es durch Erbe, Schenkung oder eine Übertragung von den Eltern. Eine solche Regelung könnte auch getroffen werden, um sicherzustellen, dass der Eigentümer nach der Eheschließung die Mehrheit am Grundstück behält. Im Zuge der Heirat könnte der Partner bereit gewesen sein, einen Anteil der Immobilie abzugeben, um ein Gefühl der gemeinsamen Verantwortung und ehelichen Verbundenheit zu schaffen. Wenn die Eigentumsanteile unterschiedlich verteilt sind, sollten damit verbundene besondere Rechte unbedingt vertraglich festgelegt werden (Einzelheiten dazu folgen später).

Wer besitzt welche Rechte an einem Grundstück in einer Bruchteilsgemeinschaft?

Sind Sie als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, gehören Sie gemeinsam mit anderen Miteigentümern zu einer Bruchteilsgemeinschaft. Wenn Sie im Zuge einer Scheidung über das weitere Vorgehen bezüglich Ihrer gemeinsamen Immobilie verhandeln wollen, ist es wichtig, dass Sie sich Ihrer Rechte als Bruchteilseigentümer bewusst sind. Diese Rechte bestimmen, wie über die Zukunft der Immobilie entschieden werden kann und welche Konsequenzen damit verbunden sind.

Eine Bruchteilsgemeinschaft ist eine Form des gemeinsamen Eigentums, bei der mehrere Personen Eigentümer eines Vermögensgegenstands, wie beispielsweise einer Immobilie, sind. Jeder Miteigentümer hält einen ideellen, prozentualen Anteil an der gesamten Sache. Dies bedeutet, dass die Anteile nicht auf bestimmte physische Bereiche der Immobilie bezogen sind, sondern als rechnerische Anteile am Gesamteigentum betrachtet werden. Die rechtlichen Regelungen zur Bruchteilsgemeinschaft sind in den §§ 741 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt.

Was gehört dazu?

Miteigentumsanteile  

Jeder Miteigentümer besitzt einen festgelegten Anteil am gemeinsamen Eigentum, der üblicherweise als Prozentsatz oder Bruch (z.B. 1/3, 1/4) angegeben wird. Bei einer Immobilie bedeutet dies, dass jeder Miteigentümer einen bestimmten Anteil am gesamten Grundstück hält, beispielsweise im Verhältnis 70/30.

Verwaltung und Nutzung  

Die Verwaltung und Nutzung des gemeinsamen Eigentums erfolgt gemeinschaftlich. Entscheidungen über die Verwaltung bedürfen in der Regel der einstimmigen Zustimmung aller Miteigentümer, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Veräußerung  

Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil grundsätzlich frei verkaufen, es sei denn, es bestehen vertragliche oder gesetzliche Einschränkungen. Ein Verkauf des gesamten Eigentums kann nur mit dem Einverständnis aller Beteiligten durchgeführt werden.

Auflösung  

Die Bruchteilsgemeinschaft kann entweder durch Teilung des gemeinsamen Vermögens oder durch den Verkauf des Objekts und anschließende Verteilung des Erlöses beendet werden.

Wer hat welche Rechte bei einem Miteigentumsanteil von beispielsweise 60/40?

In einem Kaufvertrag, mit dem Sie eine Immobilie vom Verkäufer erwerben, werden in der Regel keine speziellen Regelungen zu den Rechten bei einem Miteigentumsanteil von beispielsweise 60/40 oder 51/49 getroffen. Der Kaufvertrag regelt primär die Rechte und Pflichten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Die Verhältnisse zwischen Miteigentümern, wie etwa Ehepartnern, lassen sich dort in der Regel nicht oder nur bedingt festlegen und haben im Kaufvertrag meistens keinen Raum.

Wenn Sie für den Fall eines Miteigentumsverhältnisses, beispielsweise mit einem Anteil von 60/40 oder 51/49, eine verbindliche Regelung im Verhältnis zu Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin treffen möchten, ist es ratsam, eine separate schriftliche Vereinbarung zu erstellen.

Bei einem gleichmäßigen Anteil von 50/50 liegt auf der Hand, dass beide Parteien gleichberechtigt sind. Keine Entscheidung bezüglich der Immobilie könnte ohne die Zustimmung des anderen getroffen werden. Möchte einer der Eigentümer die Immobilie verkaufen, ist das nur mit gegenseitigem Einverständnis möglich. Allein über die Immobilie zu verfügen, ist nicht möglich. Auch eine Scheidung ändert nichts daran, dass beide Parteien gemeinsam über das Schicksal der Immobilie entscheiden müssen.

Die Verwaltung der Immobilie obliegt allen Miteigentümern gemeinsam. Dabei bezieht sich "Verwaltung" auf die laufende Instandhaltung der Immobilie. Auch bei der Nutzung sind beide Ehepartner gleichberechtigt, besonders wenn die Immobilie als Ehewohnung dient. Allein die Tatsache, dass die Immobilie der Lebensmittelpunkt ist, begründet bereits ein Nutzungsrecht.
Rechtlich gesehen darf jeder Miteigentümer über seinen eigenen Anteil an der Immobilie frei verfügen und diesen theoretisch verkaufen. In der Praxis gestaltet sich der Verkauf eines Miteigentumsanteils jedoch schwierig, da in der Regel weder der Ehepartner noch potenzielle Käufer Interesse daran haben, das Eigentum mit einer fremden Person zu teilen.

Was jedoch manchmal vorkommt: Dass ein neuer Partner dem Ex-Partner den übrigen Mitanteil abkauft. Notariell beurkundet, ist dies kein Problem!

Wie beeinflussen unterschiedliche Eigentumsanteile einen Verkauf?

Falls verschiedene Eigentumsanteile an einer Immobilie vereinbart wurden, hat dies auch bei einem Verkauf Auswirkungen. In einem solchen Fall würden Sie nur den Anteil am Verkaufserlös erhalten, der Ihrem jeweiligen Eigentumsanteil entspricht.

Eine entscheidende Rolle spielt dabei auch, wie die Finanzierung des Kaufpreises bei der Bank geregelt wurde. In der Regel wird der Kreditvertrag gemeinsam unterschrieben, was bedeutet, dass beide Parteien gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch haften.

Ihr Eigentumsanteil wird relevant, wenn es darum geht, den Gewinn aus dem Verkauf aufzuteilen. Jeder erhält dann den Erlösanteil entsprechend seinem Eigentumsanteil. Bei einem Gewinn von beispielsweise 100.000 EUR würde der Partner mit einem Anteil von 60 % = 60.000 EUR erhalten, während Sie mit einem Anteil von 40 % = 40.000 EUR bekommen würden.

Was ist wichtig zum Grundbuch zu wissen?

Das Grundbuch ist in Deutschland ein zentrales Instrument zur Dokumentation von Eigentums- und Nutzungsrechten an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, wie etwa Erbbaurechten. Es wird von den Grundbuchämtern, die bei den Amtsgerichten angesiedelt sind, geführt. Seine Hauptfunktion besteht darin, klare und transparente Verhältnisse über das Eigentum an Grundstücken zu schaffen. So wird nicht nur der Eigentümer geschützt, sondern auch mögliche Käufer und Gläubiger, da die Informationen im Grundbuch rechtlich verbindlich und verlässlich sind.

Was ist noch viel wichtiger zu wissen?

Wenn es lediglich um das Zahlenverhältnis von 60 zu 40 bei einem reibungslosen Verkauf ginge, wäre am Ende kaum noch Unterstützung bei der Scheidung notwendig. Natürlich gibt es neben der Immobilienangelegenheit noch einige weitere Dinge zu regeln, und dabei stehen wir Ihnen gern zur Seite.

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