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Gerade gekauftes Haus wegen Scheidung wieder loswerden
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Der Kaufvertrag ist geschlossen, der Kredit hart zu günstigen Zinsen verhandelt - und nun bricht die Scheidung herein. Machen Sie sich keinen Kopf - das Haus oder eine Eigentumswohnung (ETW) ist ein Pfund, das Sie beide trotzdem gewinnbringend verwerten können. Vermeiden Sie dabei die 5 häufigsten Fehler, die Hausbesitzer machen können, wenn Sie (oft aus emotionalen Gründen) Ihr "Betongold" schnell wieder loswerden wollen. Sofern Sie indes Unterstützung für Ihre Scheidung benötigen, finden Sie am Ende des Artikels den Scheidungsantrag unserer Kanzlei und unsere Kontaktdaten. Für schnelle Hilfe können Sie auf uns zählen!
Immobilie wegen Scheidung wiederveräußern - diese 5 Fehler sollten Sie vermeiden
Nicht alle Hinweise treffen auf jede Immobilie zu, bestimmte Muster kehren aber häufig wieder. Über allem steht, dass Sie nichts zu überstürzen brauchen. Vor allem dann, wenn beiden Partnern die Immobilie gehört, und Sie ohnehin über die Vorgehensweisen einig sein müssen.
Nr. 1 Spekulationssteuer umgehen
Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf oder Bau veräußern, könnte ein möglicher Gewinn aus diesem Verkauf der Spekulationssteuer unterliegen. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Falls Sie die Immobilie als Ihre Hauptwohnung genutzt haben und sie vor Ablauf dieser Zehnjahresfrist veräußern, ist der Erlös unter bestimmten Bedingungen steuerfrei. Diese Bedingungen sind:
- Sie haben die Immobilie bis zum Verkauf durchgehend als Ihre Hauptwohnung genutzt, oder
- Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorhergehenden Jahren bewohnt. Hierbei genügt es, wenn Sie auch nur einen Tag in diesen Jahren in der Immobilie gelebt haben.
Sollten Sie die genannten Fristen noch nicht erfüllt haben, könnte es ratsam sein, weiterhin in der Immobilie zu wohnen und den Verkauf erst nach Ablauf dieser Zeitspanne in Erwägung zu ziehen.
Nr. 2 Keinen Verkauf ohne Wissen des Partners anstreben
Sollte das Haus das "überwiegende Vermögen" von Ihnen beiden zusammengenommen darstellen, muss der Ehepartner dem Verkauf erst zustimmen, selbst wenn dieser nicht mit im Grundbuch steht.
Auch die Immobilie stellt schließlich Vermögen dar, und umfasst der aktuelle Verkehrswert davon z.B. 495.000 Euro, während sich auf Ihren Bankkonten nur etwa 5.000 Euro befinden, wären das neben Auto oder sonstigen Werten wohl maximal 3 bis 4 Prozent. Der zuständige Notar Ihres Bezirks würde dies ohnehin genau prüfen und bei Zweifeln keinen Kaufvertrag absegnen.
Nr. 3 Besondere regionale Modelle beachten
Einige Gemeinden in Deutschland stellen zur Förderung von in der Gemeinde lebender einheimischer Bürger Grundstücke zu besonders günstigen Kaufpreisen zur Verfügung, wenn ein Bürger interessiert ist, auf dem gemeindeeigenen Grundstück ein Haus zu bauen. Haben Sie ein solches Grundstück im „Einheimischenmodell“ erworben, sollten Sie in Ihrem Kaufvertrag nachlesen, welche Vorgaben es gibt, die Sie bei Ihrer Scheidung und dem damit eventuell einhergehenden Verkauf des Grundstückes zu berücksichtigen haben.
Meist geht es um eine Selbstnutzungsverpflichtung und eine Ausgleichsvereinbarung bei Aufgabe der Selbstnutzungsverpflichtung. In einem vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 16.4.2010, V ZR 175/09) entschiedenen Fall war vereinbart, dass bei einer vorzeitigen Aufgabe der Selbstnutzung ein Ausgleich in Höhe von 75 % des Grundstückswerts an die Gemeinde zu entrichten sei.
Nr. 4 Vorfälligkeitsentschädigung des Kreditgebers umgehen
Wenn Sie die Finanzierung Ihres Wohnhauses oder Ihrer Wohnung mittels eines Bankkredits realisiert haben, ist es üblich, dass der Zinssatz für Zeiträume wie 5, 10 oder sogar 20 Jahre fixiert wird. Dies trifft besonders zu, wenn die Zinsbindung während einer Phase niedriger Zinsen vereinbart wurde. Solange Sie die Immobilie selbst bewohnen, wird die Bank in der Regel nicht bereit sein, den bestehenden Vertrag aufzulösen.
Planen Sie jedoch, Ihre Immobilie zu veräußern, steht Ihnen grundsätzlich ein Kündigungsrecht zu. Dabei müssen Sie allerdings beachten, dass Sie in diesem Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten müssen. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich danach, inwiefern der Bank durch die vorzeitige Kreditrückzahlung ein finanzieller Schaden entsteht. Kann die Bank das durch den Immobilienverkauf zurückerhaltene Kapital zu einem höheren Zinssatz anlegen, entsteht ihr kein Schaden, und die Vorfälligkeitsentschädigung fällt entsprechend niedriger aus. Ist dies jedoch nicht möglich, sind Sie verpflichtet, den entstandenen Schaden der Bank zu ersetzen.
Nr. 5 Grundschuld an neuen Käufer abtreten, nicht löschen
Wenn Sie Ihr Haus an eine dritte Person verkaufen möchten, besteht die Möglichkeit, mit Ihrer Bank zu verhandeln, damit der neue Käufer Ihr bestehendes Darlehen übernimmt. Diese Option könnte Ihnen helfen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Allerdings sind nicht alle Banken bereit, einen Darlehensvertrag auf einen anderen Kreditnehmer zu übertragen. Ein wichtiger Faktor hierbei ist die Kreditwürdigkeit des Käufers: Er muss für die Bank als verlässlicher Schuldner gelten.
Ein weiterer Weg, um Kosten zu sparen, ergibt sich durch die Übertragung der Grundschuld. Wenn im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen ist, die Ihr Darlehen absichert, können Sie diese von Ihrer Bank auf die Bank des Käufers übertragen lassen. Dies erspart dem Käufer die Kosten für die Einrichtung einer neuen Grundschuld und Ihnen die Kosten für deren Löschung. Beachten Sie, dass die Gebühren für die notarielle Beglaubigung und die Eintragung im Grundbuch erheblich sein können.
Alles in allem - jetzt Scheidungsantrag herunterladen
Beherzigen Sie die vorangegangenen Tipps, vermeiden Sie die eine oder andere Kostenfalle. Sie sind weiterhin stolzer Hausbesitzer und werden nun überlegen, ob Sie zeitnah verkaufen, das Haus teilen oder auch vermieten, weil Sie noch die Frist bis zum Entfallen der Spekulationssteuer abwarten möchten. Eventuell warten Sie aktuell noch, bis Ihr Trennungsjahr vorüber ist, um dann die Scheidung einzureichen. Möchten Sie Unterstützung in Immobilienfragen UND Ihrer Scheidung, wenden Sie sich gern an die iurFRIEND-Kanzlei. Insbesondere im Düsseldorfer Raum mehrt sich die Zahl an Immobilienbesitzern zunehmend, und eine ETW oder ein haus spielt in der Mehrzahl unserer Scheidungen eine Rolle.
Gerne laden Sie sich hier unseren Scheidungsantrag herunter und schauen auf unserer Webseite schon einmal weitere Informationen durch. Unsere postalische Adresse sowie Erreichbarkeit anbei.
iurFRIEND Kanzlei
RA Oliver Worms
Corneliusstraße 104
D-40215 Düsseldorf
Webseite: iurfriend-kanzlei.de
Telefonnummer: 0211 160 99 53 0
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