Scheidung – wer zahlt Reparaturkosten am Haus?

Um das gemeinsame Haus instand zu halten, werden mal kleinere, mal größere Reparaturen am Objekt nötig. Doch wer zahlt eigentlich die Rechnung nach der Trennung? Muss sich derjenige, der bereits ausgezogen ist, immer noch an den Kosten beteiligen? In Kürze: Ja, bei gemeinsamem Eigentum müssen sich die Ex-Partner die Kosten in der Regel teilen. Im Detail kommt es wie immer auf den Einzelfall an. Ob die Zustimmung zur Reparatur des ausgezogenen Partners nötig ist und welche Anforderungen zur Kostenbeteiligung die Gerichte genau stellen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Gemeinsam gebautes oder gekauftes Haus

Haben Sie das Haus gemeinsam gebaut oder gekauft, entsteht zwischen Ihnen eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 748 ff BGB). Dies bedeutet, dass Sie Miteigentümer nach Bruchteilen werden: Jeder Miteigentümer hat einen bestimmten Bruchteil, der ziffernmäßig bestimmbar ist. Haben Sie gemeinsam gekauft, ist jeder Ehepartner hälftig Miteigentümer.

Trennen Sie sich und lassen Sie sich scheiden, ändern Trennung und Scheidung nichts daran, dass Sie nach wie vor Miteigentümer am Haus bleiben. Die Verantwortung eines Ehepartners für das Haus endet also nicht mit der Trennung – egal ob das Haus bereits fertig ist oder der Hausbau während der Scheidung noch läuft. Haben Sie das Haus gemeinsam finanziert, bleiben Sie auch gegenüber der Bank gemeinsam in der Verantwortung für den Kapitaldienst. Möchten Sie daran etwas ändern, bedarf es der Absprache. Sie können

• das Haus verkaufen,
• den Miteigentumsanteil des Partners übernehmen
• oder den Partner bei der Bank vom Kapitaldienst freistellen.

Wer zahlt die Reparaturkosten am Haus?

Immobilien müssen instandgehalten werden. Als Eigentümer stehen Sie allein schon aufgrund Ihrer Verkehrssicherungspflicht in der Verantwortung, das Haus in bewohnbarem Zustand zu bewahren und regelmäßig Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. An dieser Verantwortung und dem wirtschaftlichen Interesse ändert sich nichts, wenn Sie sich trennen und scheiden lassen.

Ungeachtet Ihrer persönlichen Beziehung zueinander ist jeder Miteigentümer berechtigt, die zur Erhaltung des Hauses notwendigen Maßregeln auch ohne die Zustimmung des Miteigentümers zu treffen. Er kann zudem verlangen, dass die Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus verteilt wird (§ 744 Abs. II BGB).

Beispiel: Ex muss sich an Reparaturkosten für Dach beteiligen

Das Oberlandesgericht Brandenburg (Urteil vom 15. Dezember 2015, 9 UF 29715) hatte hierzu einen lehrreichen Fall entschieden. Es ging um folgenden Sachverhalt:

• Ein Ehepaar hatte sich getrennt. Der Mann blieb im Haus wohnen, die Frau zog aus.
• Da das Dach des gemeinsamen Hauses nur mit Schindeln belegt waren, ließ der Mann wegen eines Wassereintritts notdürftig Reparaturmaßnahmen vornehmen und entstandene Risse verschmieren.
• Er forderte seine Frau auf, weiteren Reparaturmaßnahmen zuzustimmen. Da diese sich nicht äußerte, ließ er das Dach neu eindecken. Das Dach erhielt eine Konterlattung mit Dämmung und eine veränderte Dachneigung. Auch eine neue Dachrinne wurde angebracht.
• Die Ehefrau lehnte es letztlich ab, sich an den Reparaturkosten zu beteiligen.

Das OLG Brandenburg stellte jedoch klar, dass die Frau als Miteigentümerin auch für die Reparaturmaßnahmen in der Verantwortung blieb. Zu den Kosten zählen außerdem sämtliche kostenverursachenden Maßnahmen, die der Erhaltung, Verwaltung und gemeinschaftlichen Benutzung des Hauses gehören. Zu den Verwaltungsmaßnahmen zählen insbesondere Reparatur- oder Umbaumaßnahmen an einem Haus. Die Kosten sind gerechtfertigt, wenn die Miteigentümer die Zustimmung erklärt haben oder die Maßnahme notwendig war.

Hätte sich die getrenntlebende Ehefrau als Miteigentümerin aus der Verantwortung ziehen können, wäre die Verantwortung ausschließlich an dem Ehemann hängen geblieben. Zugleich hätte die Ehefrau aber als Miteigentümerin von der Substanzerhaltung und der damit verbundenen Wertsteigerung der Immobilie profitiert. Dieses Interesse würde sich spätestens dann zeigen, wenn die Immobilie verkauft und jeder Miteigentümer entsprechend seines Miteigentumsanteils am Verkaufserlös beteiligt werden würde.

Solange der Mann nach der Trennung und Scheidung im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, hätte die Frau Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert. Sie hätte insoweit einen Vorteil. Umgekehrt hätte sie Nachteile, wenn der Mann die Immobilie nicht hätte reparieren können und die damit einhergehende eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit zum Anlass genommen hätte, die Nutzungsentschädigung herabzusetzen.

In dem Fall werden einige wichtige Grundsätze deutlich:

Reparaturen müssen notwendig sein

Eine Maßnahme ist notwendig, wenn sie entweder die Substanz oder den Wert eines Hauses erhält. Nicht notwendig sind umgekehrt grundsätzlich wirtschaftliche nicht vertretbare Maßnahmen (z.B. Dacheindeckung mit besonders teuren Ziegeln) oder Maßnahmen, die neue wirtschaftliche Werte (z.B. Anbau eines Wintergartens) schaffen. Notwendig ist eine Maßnahme vornehmlich dann, wenn sie vom Standpunkt eines vernünftigen Eigentümers als zur Erhaltung des Hauses objektiv notwendig erscheint.

Ex muss Reparatur nicht zustimmen

Nach § 744 Abs. II BGB ist jeder Miteigentümer berechtigt, die zu Erhaltung des Hauses notwendigen Maßnahmen auch ohne Zustimmung des oder der anderen Miteigentümer zu treffen. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen, insbesondere wenn sie sich als notdürftig verweisen, dulden keinen Aufschub. Auf die Notdürftigkeit kommt es aber nicht unbedingt an. Ist ein gemeinschaftliches Haus reparaturbedürftig und führt ein Unterlassen der Reparatur dazu, dass das Haus auf lange Sicht an Wert verliert, ist jeder Miteigentümer berechtigt, die erforderlichen Reparaturen auch gegen den Widerstand der anderen Miteigentümer durchzuführen.

Insoweit ist die Verwaltungsbefugnis nicht auf reine Eilmaßnahmen oder Notmaßnahmen begrenzt. Es genügt, dass ohne die Maßnahme der Bestand des Hauses auf längere Sicht bedroht ist und dass es wirtschaftlich vernünftig erscheint, die Maßnahme, die auf Dauer ohnehin notwendig erscheint, jetzt und hier vorzunehmen.

Notwendigkeit und Wirtschaftlichkeit der Reparatur muss nachgewiesen werden

Der Miteigentümer, der die Maßnahme veranlasst und von dem Miteigentümer Kostenerstattung verlangt, muss darlegen und beweisen können, dass die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, nach denen eine Maßnahme notwendig sein muss. Insoweit besteht ein gewisses Risiko, dass der Nachweis misslingt oder die Reparaturmaßnahme über die Notwendigkeit hinausgegangen sind.

Reparaturen zur Wertsteigerung

Es versteht sich, dass ein wirtschaftlich denkender Eigentümer nur solche Aufwendungen zur Erhaltung der Sache machen wird, die durch Nutzung oder Veräußerung wieder realisiert werden können. Dabei ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der auch die finanziellen Möglichkeiten der Miteigentümer zu berücksichtigen hat. Insoweit können sich auch wertverbessernde Maßnahmen als notwendig erweisen, sofern

• sie bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtungsweise angezeigt sind
• und die finanziellen Möglichkeiten der Miteigentümer es erlauben.

Erst wenn die Renovierung eines Hauses nicht mit der Abwehr von Schäden dient, sondern überwiegend die Wertsteigerung zum Ziel hat, liegt keine Notwendigkeit im Sinne des§ 744 Abs. II BGB mehr vor.

Lösung: Bruchteilsgemeinschaft aufheben lassen?

Finden die Ex-Partner keine Lösung über den Verbleib des Hauses, muss in letzter Konsequenz die Aufhebung der Gemeinschaft zwangsweise durchgesetzt werden (§ 753 BGB). Dieses Recht kann durch Vereinbarung der Miteigentümer untereinander allenfalls für den Zeitraum der Ehe, nicht aber auf Dauer ausgeschlossen werden. Wird die Ehe geschieden, dürfte ein wichtiger Grund vorliegen, dass die Aufhebung trotz der ursprünglichen Vereinbarung verlangt werden kann.

Kann die Aufhebung der Gemeinschaft endgültig nicht bewerkstelligt werden, kommt letztlich nur die Zwangsversteigerung und die Teilung des Erlöses in Betracht. Die Zwangsversteigerung wird in der besonderen Form der Teilungsversteigerung durchgeführt. Dabei wird die Immobilie vom örtlichen Amtsgericht öffentlich versteigert. Derjenige Bieter, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie. Dabei bleibt der Erlös jedoch oft unter dem eigentlichen Verkaufswert.

Fazit

Ein gemeinsames Haus bedeutet langfristig finanzielle Verantwortung – auch über die Trennung hinaus. Sollte es im Trennungsjahr zu Streit über Reparaturkosten kommen, können Sie anwaltlichen Rat einholen, um sich rechtlich abzusichern.