Scheidung während Hausbau

Das Mammutprojekt Hausbau hat schon so manche Beziehung zerstört. Scheitert Ihr Traum vom Eigenheim wegen einer kaputten Ehe, stehen Sie vor einigen Herausforderungen, zum Beispiel: Was soll mit dem im Bau befindlichen Haus geschehen? Sollten Sie den Hausbau abbrechen oder fortführen? Was ist mit dem Kredit? In diesem Beitrag informieren wir Sie darüber, wie Sie möglichst ohne finanzielle Einbußen davonkommen.

Hausbau mit oder ohne Ehevertrag?

Wer vorsorglich einen Ehevertrag geschlossen und das Thema Hausbau verbindlich geregelt hat, muss sich meist nicht allzu viele Sorgen machen, da im Grunde alles geklärt ist. Aber keine Sorge, es ist noch nicht zu spät, falls Sie nicht an einen Ehevertrag gedacht oder sich bewusst dagegen entschieden haben: Auch dann, wenn die Trennung unmittelbar bevorsteht, ist es weiterhin möglich, im Rahmen einer Trennungs- und Scheidungsfolgenvereinbarung eine einvernehmliche Regelung zu treffen.

Trennung während der Bauphase - was ist mit dem Kredit?

Wurde der Hausbau über ein Bankdarlehen finanziert, bleibt der Darlehensvertrag erst einmal bestehen. Haben beide Ehepartner den Darlehensvertrag unterzeichnet, haften beide gegenüber der Bank für den Kapitaldienst. Vielleicht können Sie sich mit dem Ehepartner darüber verständigen, dass Sie alleiniger Eigentümer des Objekts werden, das Haus fertig stellen und in voller Höhe den Kapitaldienst gegenüber der Bank übernehmen. Es wäre mit der Bank darüber zu verhandeln, dass der Ehepartner aus dem Darlehensvertrag entlassen wird.

Kreditraten für Hausbau beim Unterhalt

Die wirtschaftlich sinnvollste Option dürfte auf jeden Fall darin bestehen, dass Sie das Haus fertigstellen. Die Kreditraten an die Bank würden sich unterhaltsrechtlich insoweit auswirken, als Sie dadurch weniger Ehegattenunterhalt und weniger Kindesunterhalt zahlen müssten. Wohnen Sie nach der Fertigstellung selbst im Haus und sparen dadurch die Miete für eine Mietwohnung, müssen Sie sich den Nutzungsvorteil jedoch als Einkommen anrechnen lassen.

Kredit für Hausbau kündigen?

Möchten Sie das Haus nicht zu Ende bauen und steigen auch aus dem Darlehensvertrag mit der Bank aus, riskieren Sie, dass Sie einen Verkaufserlös erzielen, der Ihre bislang getätigten Aufwendungen für den Hausbau nicht abdeckt und Sie den nicht abgedeckten Betrag aus eigener Tasche bezahlen müssen. Außerdem wird die Bank in Abhängigkeit von der Zinsentwicklung eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, die zusätzlich zu Buche schlägt. Geht Ihr Interesse dahin, den Hausbau wegen der Scheidung nicht fortzuführen und aus dem Projekt auszusteigen, wäre ein Kündigungsrecht in Betracht zu ziehen.

Kündigung bei variablem Zinssatz

Haben Sie für das Darlehen einen variablen Zinssatz vereinbart, können Sie den Darlehensvertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. I Nr.2 BGB). Eine Entschädigung für die Bank fällt insoweit nicht an.

Kündigung bei festem Zinssatz

Wurde hingegen für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zinssatz vereinbart, ergibt sich ein ordentliches Kündigungsrecht erst dann, wenn die Sollzinsbindung endet. Sie können dann mit einer Kündigungsfrist von einem Monat kündigen. Ein solches ordentliches Kündigungsrecht besteht ansonsten erst nach Ablauf von 10 Jahren nach dem Empfang des Darlehens. Da sich Ihr Haus noch im Bau befindet, werden diese Optionen kaum in Betracht kommen.

Außerordentliche Kündigung wegen Scheidung

Ungeachtet dessen, haben Sie bei der Vereinbarung eines solchen Zinssatzes und der Absicherung des Darlehens durch eine Grundschuld im Grundbuch nur ein eingeschränktes außerordentliches Kündigungsrecht. Tritt nämlich in Ihren Vermögensverhältnissen eine wesentliche Verschlechterung ein oder droht eine solche einzutreten, so dass die Rückzahlung des Darlehens gefährdet wird, können Sie den Darlehensvertrag ausnahmsweise vorzeitig kündigen,

• wenn Ihre berechtigten Interessen die Kündigung gebieten
• und seit dem Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind (§ 490 Abs. II BGB).

Ihre Scheidung kann genau zu dieser Situation führen. Erkennt die Bank ein solches Interesse an, müssten Sie der Bank denjenigen Schaden ersetzen, der der Bank aus der vorzeitigen Kündigung entsteht. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese entsteht vornehmlich dann, wenn die Bank den Kreditbetrag nur noch zu schlechteren Konditionen wieder verleihen kann.

Es empfiehlt sich, dass Sie frühzeitig den Kontakt zur Bank suchen und mit der Bank darüber verhandeln, ob und inwieweit eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommt. Soweit Sie wegen Ihrer Scheidung eine wesentliche Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse darlegen können, sollte auch die Bank ein Interesse daran haben, eine einvernehmliche Lösung zu finden und es nicht darauf ankommen zu lassen, dass Ihr Projekt Hausbau scheitert und die Bank im ungünstigsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben muss. Wird nämlich ein nicht fertig gestelltes Haus zwangsversteigert, muss auch die Bank mit erheblichen Abschlägen rechnen und riskiert, dass der Erlös nicht ausreicht, das Bankdarlehen zurückzuführen.

Restschuldversicherung

Lesen Sie in Ihren Vertragsunterlagen zur Hausfinanzierung nach, ob Sie bei der Vereinbarung des Bankdarlehens eine Restschuldversicherung abgeschlossen haben. Meist legen Banken ausdrücklich Wert darauf, dass im Interesse von Bank und Kunde eine solche Restschuldversicherung abgeschlossen wird. Durch eine Restschuldversicherung können Arbeitsunfähigkeit, unfallbedingte Invalidität, schwere Krankheit, aber auch die Scheidung, als Risiken versichert werden. Tritt der Versicherungsfall ein, übernimmt die Restschuldversicherung zumindest einen Teil Ihres Kostenaufwandes. Es kommt aber darauf an, ob auch die Scheidung ausdrücklich als Versicherungsrisiko versichert ist. Sollte die Scheidung als Versicherungsrisiko abgesichert sein, hätten Sie eine deutlich bessere Option, das Haus zu behalten und fertig zu stellen.

Hausbau abbrechen oder fertigstellen?

Ein halbfertig gestelltes Haus werden Sie kaum sinnvoll nutzen und wahrscheinlich nur mit Abschlägen verkaufen können. Es könnte sich empfehlen, das Haus irgendwie fertig zu stellen. Sie können dann entscheiden, ob Sie das Haus

• selber beziehen,
• vermieten
• oder verkaufen.

Auf jeden Fall wird es so sein, dass ein fertig gestelltes Haus wesentlich mehr Optionen der Nutzung bietet, als wenn Sie mitten in der Bauphase aus dem Projekt aussteigen. Entscheidend ist auf jeden Fall, dass Sie sich mit der Fertigstellung des Hauses in die Lage versetzen, das Haus vermieten oder verkaufen zu können. Für ein neu gebautes Haus wird sich höchstwahrscheinlich ein Kaufinteressent finden lassen. Aus dem Verkaufserlös wäre das Bankdarlehen zurückzuführen. Auch wenn Sie das Haus an Dritte vermieten, lässt sich vermeiden, dass Sie den Darlehensvertrag kündigen müssen und eine Vorfälligkeitsentschädigung riskieren. Aus der Miete könnten Sie wiederum den Kapitaldienst gegenüber der Bank bedienen und teilen sich einen eventuellen Überschuss.

Haus leer stehen lassen?

Bremst Ihre Scheidung den Hausbau aus, sollte es keine Option sein, das Haus längere Zeit leer stehen zu lassen. Auch ein leerstehendes Haus bedarf der Unterhaltung. Kälte, Feuchtigkeit und das Risiko von Vandalismus beeinträchtigen schnell die Bausubstanz. Außerdem bleiben Sie gegenüber der Bank für den Kapitaldienst in der Verantwortung.

Auch sollte es keine Option sein, den Baufortschritt nur aus Rache zu torpedieren. Dies gilt insbesondere, wenn der Ehepartner Handwerksrechnungen bezahlen muss und zum Abruf der Darlehensmittel auf Ihre Unterschrift als Mitdarlehensnehmer angewiesen ist. Da Sie selbst Darlehensnehmer sind, stehen Sie insoweit auch selbst gegenüber den Handwerkern in der Verantwortung.

Teilungsversteigerung vermeiden

Sind Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner Eigentümer des Objekts und können sich über das Schicksal des Hauses nicht verständigen, könnten Sie in letzter Konsequenz die Teilungsversteigerung des Objekts betreiben. Dann wird das Haus öffentlich beim Amtsgericht versteigert. Derjenige Interessent, der das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Interessant dabei ist, dass Sie selbst als Bieter auftreten können und dadurch die Möglichkeit haben, den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners selbst zu ersteigern. Sie werden dadurch alleiniger Eigentümer des Objekts.

Andererseits ist zu berücksichtigen, dass die Erlöse in Teilungsversteigerungsverfahren meist unter dem liegen, was den Verkehrswert eines Objekts ausmacht. Viele Interessenten spekulieren regelrecht darauf, in einem Versteigerungsverfahren ein Objekt zu einem besonders günstigen Preis ersteigern zu können. Es ist wenig empfehlenswert, sich auf dieses Risiko einzulassen. Es ist immer besser, wenn Sie mit Ihrem Ehepartner eine einvernehmliche Lösung suchen.

Fazit

Scheitert Ihr Hausbau wegen Ihrer Trennung und Scheidung, sollten Sie nicht resignieren und stattdessen geduldig und überlegt nach Lösungen suchen. Die in Ihrer Situation empfehlenswerte Option ergibt sich in Abhängigkeit von Ihren individuellen Gegebenheiten und wie sich Ihr Ehepartner verhält. Lassen Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten und möglichst auch anwaltlich begleiten.