Schimmel in der Wohnung - Miete richtig mindern?!

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Schimmel in der Wohnung ist ein sehr großes Ärgernis für jeden Betroffenen, zumal damit auch stets eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten sein wird.

Ein Schimmelbefall in der Wohnung ist ein Mangel, den es zu beseitigen gilt.

Aufgrund der bereits beschriebenen drohenden Gesundheitsgefährdung hat der Mieter ein großes Interesse an einer schnellen Beseitigung dieses Zustands. Das Gesetz gibt dem Mieter dabei folgende Ansprüche gegen den Vermieter:

1. Minderungsrecht nach § 536 BGB

Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

2. Schadensersatz nach § 536a BGB

Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Die Mietminderung kann erfolgen, für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung durch den Mangel aufgehoben oder gemindert ist, dies hat zur Folge, dass nur eine angemessene Miete zu entrichten ist, so dass die Miete angemessen herabgesetzt werden kann. Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Wohnungsbenutzung bleibt dabei außer Betracht.

Ein besonderes Augenmerk ist auf die Berechnung der konkreten Minderung zu werfen, insbesondere sind folgende Punkte zu berücksichtigen:

- zeitlicher Umfang des Mangels

- Berücksichtigung der Jahreszeit

- flächenmäßiger Anteil des Mangels an den betroffenen Räumen

- aber auch die gesteigerten Ansprüche des Mieters im Hinblick auf die vereinbarte Miethöhe

Darüber hinaus sollten zur Beweissicherung die Schäden aufgenommen werden. So empfiehlt sich eine Fotodokumentation oder die Hinzuziehung von Zeugen, die den Schaden im Streitfall beschreiben und die Mängel detailliert in Bezug auf Art und Ausmaß benennen können.

Bei Feuchtigkeitsschäden, wie Schimmelbildung, Wasserrändern oder Stockflecken muss der Vermieter dann nach herrschender Meinung darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Erst dann muss der Mieter dafür Beweis erbringen, dass die Schäden nicht durch ihn verursacht worden sind, z.B. fehlerhaftes Lüften, mangelhaftes Heizen, oder Wäsche trocknen in den Wohnräumen.

Wichtig für eine wirksame Mietminderung ist die vorherige Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter. Laut einer BGH Entscheidung vom 3. November 2010 (Az. VIII ZR 330/09) setzt eine Minderung wegen eines Mangels, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, voraus, dass der Mieter dem Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt.

Es empfiehlt sich danach eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter, die die Mängelanzeige sowie die Ankündigung der Mietminderung beinhaltet. Weiterhin können Schäden (am Mobiliar, Kleidung, Gardinen oder verdorbene Lebensmittel) die durch den Schimmel verursacht worden sind ebenfalls ersetzt verlangt werden. Auch hier ist eine genaue Dokumentation für die Beweissicherung notwendig.

Darüber hinaus hat der Mieter das Recht, den Schaden auch selbst zu beseitigen und den Ersatz der notwendigen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Voraussetzung hierfür ist der Verzug des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels.

Daniel Baumgärtner

Rechtsanwalt

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