Schimmel! Was müssen Mieter und Vermieter tun?

Keiner mag Schimmel- und doch tritt er immer wieder auf und niemand will Schuld sein.

Viele Mieter drehen derzeit ihre Heizungen nicht wie gewohnt auf, um Heizenergie einzusparen. Eigentlich sinnvoll - nur leider blüht dann nicht selten der Schimmel. Das wiederum gefährdet sowohl die Gesundheit der Mieter als auch die dem Vermieter gehörende Bausubstanz. Aber Schimmel kann viele Ursachen haben...

Was sind die Ursachen des Schimmels?

Schon das gewöhnliche Wohnen produziert Luftfeuchtigkeit: durch Atmen, Kochen, das Gießen von Pflanzen, Duschen oder Wäsche trocknen. Wird diese Feuchtigkeit nicht abgelüftet, so kann sich schnell Schimmel bilden.

Als Ursache für die Feuchtigkeit kommen aber auch Baumängel wie undichte Fenster, Risse oder Restfeuchte im Mauerwerk oder auch Kältebrücken durch nicht fachgerechte Isolation in Betracht. 

Wird zu wenig geheizt oder die Fenster dauerhaft in Kipp-Stellung belassen, dann bildet sich Kondenswasser und später oft Schimmel.

Häufig kommen mehrere dieser Ursachen zusammen.

Was ist von wem zu tun?

Der Mieter muss den von ihm festgestellten Mangel zunächst dem Vermieter anzeigen, damit dieser die Möglichkeit hat, zu reagieren. Der Vermieter muss dann die Mängelbeseitigung beauftragen, denn Schimmel stellt regelmäßig einen Sachmangel an der Mietsache dar. Es ist dringend davon abzuraten, dass Mieter die Mängelbeseitigung selbst in die Hand nehmen und Handwerker mit der Beseitigung beauftragen. Dies ist Sache des Vermieters. Um dem Beseitigungsverlangen Nachdruck zu verleihen, sollten Mieter eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und die Miete mindern oder zumindest nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen, weil sich die Wohnung durch den Schimmelbefall nicht in einem vertragsgerechten Zustand befindet.

Der Mieter ist zum angemessenen Heizen und Lüften verpflichtet, jedoch darf der Vermieter hier nichts Unzumutbares wie z.B. stündliches Stoßlüften, verlangen. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, die Wohnung auf eine bestimmte Temperatur zu beheizen oder täglich eine bestimmte Anzahl an Lüftungsvorgängen durchzuführen. Mieter müssen aber gleichwohl mit der Mietsache sorgsam umgehen und dazu gehört es - gerade wenn bestimmte Faktoren wie z.B. ein großes Aquarium die Feuchtigkeitsbildung begünstigen - angemessen zu heizen und regelmäßig zu lüften. Hierbei ist übrigens stets das Stoßlüften dem Dauerlüften in Kipp-Stellung vorzuziehen, damit die Wände nicht auskühlen. Wer im Winter länger weg fährt und keine Energie verschwenden will, muss die Heizung zumindest auf Frostschutz einstellen oder jemanden mit der Überwachung von Heizen und Lüften beauftragen, wenn er keinen  Schadensersatzansprüchen des Vermieters ausgesetzt sein möchte. 

Wer trägt die Kosten der Schimmelbeseitigung?

Steht - wie meist- nicht eindeutig fest, wer für den Schimmel verantwortlich ist - das fehlerhafte Heiz- und Nutzungsverhalten des Mieters oder Gebäudemängel - muss der Vermieter vor Gericht beweisen, dass keine baulichen Mängel bestehen. Erst wenn dieser Beweis erbracht ist, kommt es auf das Nutzungs- und Heizverhalten des Mieters überhaupt an. Kann der Vermieter sich hier nicht entlasten, trägt er also die Kosten der Schimmelbeseitigung. Oft ist zur Feststellung der Verursachung jedoch ein Sachverständigengutachten erforderlich, welches nicht selten zu einer beiderseitigen Mitverursachung kommt.   

Kündigung wegen Schimmel?

Mindert der Mieter wegen des Schimmelbefalls, stellt sich immer zunächst die Frage nach der Höhe der Minderung. Diese hängt von der Ausdehnung des Schimmels und der damit verbundenen Einschränkung der Nutzbarkeit ab. Dies kann im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein.  Ausgegangen wird übrigens  immer von der Brutto- oder Warmmiete. Eine zu hohe Minderung birgt die Gefahr, dass der Vermieter fristlos wegen Zahlungsrückstand kündigt, sobald ein kündigungsrelevanter Rückstand (in der Regel 2 Monatsmieten) erreicht ist. Wer hier unsicher ist, sollte fachkundigen Rat einholen oder die Miete voll, jedoch unter dem Vorbehalt der Rückforderung, zahlen, bis die Verursachung geklärt ist. 

Aber auch für den Mieter kommt eine fristlose Kündigung in Betracht: Ist durch den Schimmelbefall eine gesundheitliche Beeinträchtigung eingetreten oder zumindest konkret zu befürchten, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er den Vermieter zuvor erfolglos und unter Fristsetzung zur Schimmelbeseitigung aufgefordert und damit abgemahnt hat.