Meine Immobilie im Alter: Im eigenen Haus wohnen bleiben und trotzdem dafür Geld erhalten? Immobilienverrentung?

Diese Frage wird mir als im Immobilienrecht tätiger Anwältin immer häufiger gestellt. 

Und es klingt ja auch fast zu schön, um wahr zu sein. 

Was ist also dran an dem "Hype"? 

Zunächst gibt es  bei dem Wunsch "Haus behalten und trotzdem flüssig sein"  ganz unterschiedliche Vertragsgestaltungen, die man unterscheiden und jeweils sorgfältig prüfen sollte. 

Kaufvertrag gegen Leibrente

Bei dieser Gestaltung überträgt der Eigentümer das Eigentum am Grundstück auf einen Dritten und erhält dafür statt des Kaufpreises eine Leibrente, § 759 BGB. Die Leibrente wird im Grundbuch eingetragen und ist bis zum Tod des Verkäufers zu bezahlen. Gleichzeitig erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohn- oder besser: Nießbrauchsrecht. Im Unterschied zum reinen Wohnrecht ermöglicht der Nießbrauch nämlich auch eine Vermietung der Immobilie, wenn der Verkäufer z.B. in ein Altersheim zieht. Das - für beide Seiten- unkalkulierbare Risiko liegt hierbei in der Lebenserwartung des Verkäufers. Denn ist diese sehr lang, sind die monatlichen Zahlungen unter Umständen sogar höher, als es der Verkaufspreis gewesen wäre. Die Höhe der Leibrente wird daher von den beiden Faktoren Wert der Immobilie und Alter des/der Verkäufer maßgeblich bestimmt. 

Man kann hier vieles vertraglich regeln, etwa,  wer für welche Instandhaltungen zuständig ist, ob bei unerwartet frühem Versterben die Leibrente zumindest für einen begrenzten Zeitraum weiterhin an die Erben zu bezahlen ist oder was passiert, wenn der Dritte mit den Zahlungen der Leibrente in Verzug gerät. Auch an eine Anpassung der Leibrente in regelmäßigen Abständen  an die gestiegenen Lebenshaltungskosten könnte man denken. 

Teilverkauf und gleichzeitige Einräumung eines Nießbrauchs für den Verkäufer 

In dieser Fallkonstellation verkauft der bisherige Eigentümer nur einen beliebigen Teil (sogenannter Miteigentumsanteil) an einen Dritten und bekommt hierfür einen Kaufpreis, der dem Wert des verkauften Anteils an der Immobilie entspricht. Damit der Verkäufer aber weiterhin in seinem Heim wohnen bleiben kann, behält er sich aber an dem verkauften Anteil ein lebenslanges (meist entgeltliches) Nießbrauchsrecht vor. Auch dieses wird ins Grundbuch eingetragen und schmälert natürlich den Gesamtwert der Immobilie. Der Verkäufer muss hierfür ein Entgelt bezahlen, das in etwa der anteiligen Miete entspricht. Damit hat der Verkäufer aber eine monatliche Belastung zu stemmen und sobald dieser verstirbt und damit der Nießbrauch erlischt, müssen die Erben des nicht an den Dritten verkauften Immobilienanteils sich mit diesem auseinandersetzen. Die Erben können dann entweder den verbliebenen Anteil auch an den Dritten verkaufen, den verkauften Anteil zurückkaufen oder aber die Immobilie wird erneut und als Ganzes verkauft und der Erlös entsprechend den Anteilen aufgeteilt. Viel Aufwand also für den oder die Erben. Und wenn vereinbart ist, dass der Verkäufer für die Instandhaltung zuständig bleibt, dann wird er hierfür ggf. weitere Anteile verkaufen müssen, um diese bezahlen zu können. 

Eine Grundschuld eintragen lassen und so einen Kredit erhalten

Eine weitere Möglichkeit, um "von den Steinen abbeißen zu können" wäre, einen Bankkredit aufzunehmen. Hierbei kann der Eigentümer selbstverständlich in seiner Immobilie wohnen bleiben, die Bank wird jedoch zur Absicherung die Eintragung einer Grundschuld verlangen, die die Immobilie und deren Wert belastet. 

Immobilie verkaufen und Nießbrauch eintragen

Eine weitere Möglichkeit ist es, die Immobilie ganz, z.B. an einen Verwandten, zu verkaufen und sich gleichzeitig einen Nießbrauch vorzubehalten. Damit wird ebenfalls sofort ein Geldbetrag fällig, wobei der Kaufpreis natürlich niedriger sein wird als bei einer unbewohnten Immobilie und gleichzeitig kann der Verbleib im eigenen Heim bis zum Tod (beim Nießbrauch) oder zumindest ein Wohnrecht bis zum eventuellen Umzug in ein Altersheim abgesichert werden. 

Verkauf des Hauses und Erwerb einer Wohnung

Wer sich mit dem Gedanken trägt, die eigene Immobilie Geld zu machen, der könnte auch daran denken, das zu groß oder in der Pflege zu aufwendig gewordenen Heim zu verkaufen und sich von einem Teil des Erlöses eine kleinere, vielleicht sogar seniorengerecht barrierefreie Wohnung zu kaufen. Diese eigene 4 Wänden können dann nach Belieben bewohnt und vererbt werden. Nur den Umzug und das "Ausmisten" darf man in dieser Konstellation nicht scheuen.

Fazit: die eine beste Lösung gibt es nicht

Wer darüber nachdenkt, was er mit den eigene vier Wänden im Alter macht oder wie er "Steine zu Geld" machen kann, sollte seine individuelle Situation genau prüfen. Möchte ich meinen Kindern unbedingt das angestammte Familienheim vererben? Scheue ich ohnehin den Pflegeaufwand für Haus und Grundstück? Benötige ich eine bestimmte Summe Geld für ein Vorhaben wie eine große Reise oder brauche ich dauerhaft ein Zusatzeinkommen zur Rente? Wie fit bin ich noch? Erst wer diese Fragen für sich geklärt hat, kann sich individuell anwaltlich beraten oder einen Vertrag prüfen lassen. Wichtig zu wissen ist auch, dass man solche Verträge auch mit Verwandten statt mit einem kommerziellen Anbieter abschließen kann. Und dass man jeden Vertrag individuell gestalten kann und sollte, damit er auch wirklich zur eigenen Situation passt.

Sprechen sie mich gerne an, ich lege großen Wert auf die persönliche Beratung, denn gerade bei diesem Thema sollte es eine maßgeschneiderte Lösung sein!