Schönheitsreparaturen – ein ewiges Thema. Wer muss eigentlich was tun?

In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof zum Thema Schönheitsreparaturen immer wieder Entscheidungen gefällt, die teilweise überraschend waren und in allen Fällen für die Vermieter wenig erfreulich:

Der Grund für dieses „Dauerthema“ liegt darin, dass das Gesetz in § 535 Abs. 1 BGB für den Vermieter die Verpflichtung beinhaltet, dass dieser dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren hat und in dieser Zeit die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten hat. Er hat ferner die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Zulasten des Mieters sieht das BGB lediglich vor, dass dieser verpflichtet ist, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Dieses sich aus § 535 Abs. 1 BGB ergebende Leitbild geht also von einer sogenannten „Bruttowarmmiete“ aus: der Vermieter hat nicht nur die Wohnung zum Gebrauch zu überlassen, sondern darüber hinaus sämtliche Kosten zu tragen.

Die Bestimmung des § 535 Abs 1  BGB ist allerdings abdingbar, also durch Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter veränderbar. Bei allen Streitigkeiten über die Frage, ob und inwieweit der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, geht es im Grunde genommen immer um die Frage, inwieweit das gesetzliche Leitbild zulasten des Mieters verändert werden kann.

Die Mietvertragsformulare, die gewöhnlich eingesetzt werden, stellen rechtlich gesehen Allgemeine Geschäftsbedingungen dar. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer sehr engmaschigen Überprüfung durch die Gerichte. Sollte eine einzelne Bestimmung eines solchen Mietvertrags mit dem Leitgedanken des BGB nicht in Einklang stehen, hat dies zur Folge, dass die fragliche Bestimmung als unwirksam gilt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung greift sodann dass sich aus § 535 Abs. 1 BGB ergebende Leitbild.

Vor diesem Hintergrund ergeben sich für die Frage des Umfangs und der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen folgende „Eckpunkte“:

Schönheitsreparaturen sind lediglich

• das Tapezieren, Streichen und Kalken von Wänden
• die Reinigung von Fußböden (einfache Leistungen, keine Instandsetzungen)
• das Streichen von Heizrohren und Heizkörpern
• das Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren (von innen)

Zu weitergehenden Arbeiten können Mieter formularmäßiger Mietverträge nicht verpflichtet werden.

Eine vollständige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf einen Mieter ist beispielsweise möglich, wenn eine Wohnung dem Mieter vollständig renoviert übergeben wurde und wenn der Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen nach von ihm selbst verursachten Bedarf oder spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen.

Aus der Rechtsprechung des BGH der letzten Jahre ergab sich, dass allerdings folgende Renovierungsklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind:

• Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln, sofern diese unabhängig vom Renovierungsbedarf bestehen
• Reine Bedarfsklauseln „Renovierung bei Bedarf“, da der Mieter unabhängig von seiner eigenen Abnutzung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (Bedarf kann auch von Dritten verursacht werden)
• starre Fristenregelungen ohne Bezug zum tatsächlichen Renovierungsbedarf
• Quotenklauseln/Kostenbeteiligungsklauseln, da der Mieter den künftigen Bedarf nicht abschätzen kann
• Farbwahlklauseln (es kann allenfalls eine neutrale Farbgebung von Vermieterseite gefordert werden)
• vertragliche Vereinbarung, dass der Mieter Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausführen lassen muss.

In all diesen Fällen, in denen die Unwirksamkeit festgestellt wurde, gilt also, dass es Aufgabe des Vermieters ist, auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen auszuführen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, stünden dem Mieter gegebenenfalls auch Mietminderungsrechte zu.

Die vorstehenden Grundsätze gelten nicht nur für neu abzuschließende Mietverträge sondern natürlich auch für sogenannte Altverträge, die teilweise schon 20 Jahre und länger Bestand haben. Insbesondere bei älteren Verträgen finden sich sehr häufig die vorgenannten Formulierungen, die allesamt unwirksam sind.

Führt ein Mieter beispielsweise zum Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durch, obwohl er hierzu eigentlich infolge der Unwirksamkeit der entsprechenden Klauseln nicht verpflichtet wäre, sollte beim Vermieter nicht zu früh ein Gefühl der Freude auftreten:

Stellt der Mieter nämlich fest, dass er diese Arbeiten überhaupt nicht ausführen musste, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Kostenersatz zu leisten, da dieser rechtsgrundlos die Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.

Beim Abschluss und gegebenenfalls der Neuformulierung von Mietverträgen ist deshalb jeder Vermieter gut beraten, Augenmaß zu wahren und sein Wunsch nach Optimierung zu zügeln, da ein „zu viel“ schnell dazu führen kann, dass ihn am Ende die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten trifft.

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Finn Streich, Rechtsanwalt

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