Mieterhöhung - Wie hoch darf sie eigentlich sein?

Grundsatz 

Bei der Anwendung des Mietspiegels ist die Kaltmiete zugrunde zu legen. Die Nebenkosten bleiben in der Regel außer Betracht. Die Erhöhung der Betriebskosten erfolgt nach § 560 Abs. 4 BGB.

Liegt allerdings eine Inklusiv- oder Teilinklusivmiete vor, d. h. sind die Betriebskosten in der vereinbarten Miete enthalten und bestehen daher neben der generellen Mietzahlungspflicht keine weiteren Zahlungspflichten, so können sie der ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugerechnet werden. Der Betrag der auf die jeweilige Wohnung entfallenden Betriebskosten wird auf die ermittelte Vergleichsmiete hinzugerechnet. Bis zu diesem Betrag kann nun erhöht werden.

Bezüglich der Höhe der neuen Miete ist sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete, als auch die bereits oben im Text näher beschriebene Kappungsgrenze zu beachten.

Neuvermietung

Der Mietspiegel gilt für Mieterhöhung innerhalb des Mietverhältnisses. Wird die Wohnung neu vermietet, kann die Miete abweichend von den Werten des Mietspiegels erhöht werden. Einzige Maßgabe ist, dass die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses höchstens um zehn Prozent übersteigen darf, vgl. § 5558 Abs. 1 BGB.

Ausnahmen

Eine Ausnahme von dieser Regelung ergibt sich dann, wenn die Miete des Vormieters in Höhe von mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete mindestens ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde. Dann darf die Miete bis zu dem Betrag der Vormiete vereinbart werden, vgl. § 556e Abs. 1 BGB.

Eine zweite Ausnahme, bei welcher die ortsübliche Vergleichsmiete über zehn Prozent bei Neuvermietung überschritten werden darf, liegt vor, wenn bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, vgl. §§ 556e Abs. 2 S. 1 BGB in Verbindung mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg.

Ausnahme von der Ausnahme

Wird eine Wohnung nach dem 01. Oktober 2024 erstmals genutzt und vermietet, so ist der Vermieter an keinen Preis gebunden, er kann daher die Miete frei festlegen. Grenzen ergeben sich, wenn eine überhöhte Miete verlangt wird, vgl. § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz. Wann eine Miete als überhöht gilt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Eine überhöhte Miete wird angenommen, wenn vermutet wird, dass der Vermieter das Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt und die Höhe der Miete sich auf mehr als 20 Prozent über den Mieten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum vereinbart wird, beläuft, vgl. § 5 Abs. 2 S. 1 Wirtschaftsstrafgesetz.

Staffel- und Indexmiete

Bei der Staffelmiete richtet sich die Erhöhung nach der vertraglichen Regelung. Gilt in der jeweiligen Stadt die Mietpreisbremse, ist bei der Ausgangsmiete, als auch bei den einzelnen Mietstaffeln diese zu beachten, § 557a Abs. 4 BGB. Die Ausgangsmiete, als auch die einzelnen Mietstaffeln dürfen daher höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ansonsten unbeachtlich. Die Kappungsgrenze findet keine Anwendung. Übersteigt allerdings die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % und nutzt der Vermieter aus, dass in der Gemeinde ein geringes Angebot an Wohnraum besteht, so kann die Vereinbarung nach § 5 WiStrG unwirksam sein.

Die Indexmiete erhöht sich parallel zum festgelegten Verbraucherpreisindex. Bei der Ausgangsmiete ist die Mietpreisbremse zu beachten. Für die darauffolgenden Mieterhöhungen gilt die Mietpreisbremse dagegen nicht. Ebenso wenig die Kappungsgrenze. Weitere Schutzmechanismen bestehen in diesem Zusammenhang nicht. Liegt die Miete mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so muss Mietwucherei angenommen werden.

Modernisierungsmaßnamen

Eine zahlenmäßige Obergrenze, zu der eine Erhöhung der Miete zulässig sein soll, gibt es nicht. Vermieter sind berechtigt, bis zu 8 % der entstandenen Kosten auf den Mieter umzulegen. Von den Kosten sind allerdings zuvor die durch die Modernisierung gesparten Erhaltungskosten abzuziehen, § 559 Abs. 2 BGB. Daneben ist eine Kappungsgrenze zu beachten, § 559 Abs. 3a S. 1 BGB. Danach darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, § 559 Abs. 3a S. 2 BGB.

Finn Streich
Rechtsanwalt & Partner der Kanzlei Streich und Kollegen

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