Sicheres Dauerwohnrecht bei Selbsthilfegenossenschaften nicht immer sicher

In einem Drei-Personen-Verhältnis, bei dem der Eigentümer einen Nutzungsvertrag mit einem Dritten abschließt, damit diese den Wohnraum zu günstigen Preisen an Endmieter vermieten kann, kommt es für das Endmietverhältnis auf den Zweck des Vertrages zwischen Eigentümer und Dritten an.

Der BGH hatte am Mittwoch einen Fall zu entscheiden, in dem der Dritte eine Selbsthilfegenossenschaft ist.

Hintergrund solcher Selbsthilfegenossenschaften ist es, ihren Mietern langfristig niedrige Mieten durch Selbsthilfe bei der Modernisierung zu gewährleisten, Mitbestimmung der Mieterinnen und Mieter bei der Planung ihrer Wohnung, Kündigungsschutz und Dauerwohnrecht zu gewährleisten.

Gerade das Dauerwohnrecht verneinte der BGH in seiner Entscheidung vom 20.01.2016, Az.: VIII R 311/14.

Ausgangspunkt war ein Mehrfamilienhaus in Berlin Prenzlauer Berg, dessen ursprüngliche Eigentümerin aufgrund ihres jüdischen Glaubens in der NS-Zeit enteignet wurde. Zu Beginn der 90er Jahre wurde die Immobilie an ihre Söhne – die Kläger – übertragen.

Diese schlossen mit einer Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über ein 20-jähriges Nutzungsrecht der Genossenschaft zur Weitervermietung der Wohnungen. Als Nutzungsentgelt erhielten die Kläger 1,50 DM pro Quadratmeter. Die Selbsthilfegenossenschaft versprach eine umfassende Sanierung, die aufgrund der Enteignung in der NS-Zeit nicht möglich war. Die Mieter – die Beklagten – der Immobilie zahlten im Schnitt 1,80 €-2,86 € pro Quadratmeter als Miete.

Im Jahr 2013 lief der Nutzungsvertrag zwischen den Klägern und der Selbsthilfegenossenschaft aus. Im Folgenden kam es zu einer Auseinandersetzung zwischen den Klägern und den Beklagten über die Höhe der Miete. Die Beklagten waren der Ansicht, dass wegen § 565 BGB die Kläger in die Mietverträge, die die Selbsthilfegenossenschaft mit den Beklagten geschlossen hatte, eingetreten waren und die Beklagten daher weiterhin die niedrigen Mieten zu zahlen hätten.

Die Kläger wollten jedoch die Mieten, die die Kosten des Haus kaum decken konnten, erhöhen.

In seiner Entscheidung vom 20.01.2016 setzte sich der 8. Senat des BGH mit der Frage auseinander, ob § 565 BGB vorliegend Anwendung findet, und entschied zugunsten der Kläger.

Sinn und Zweck des § 565 BGB sei es zwar, den Endmieter zu schützen, indem das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen bestehen bleibe, selbst wenn der Vertrag zwischen Eigentümer und Dritten auslaufe. Dieser Schutz entfalte sich jedoch nur dann, wenn der Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten wirtschaftlicher Natur sei. Ausschlaggegend ist hierbei die Gewinnerzielungsabsicht des Dritten, wie es bei einer Hausverwaltung, einem Immobilienunternehmen oder ein Bauträgerunternehmen der Fall ist.

Diese Voraussetzungen waren in dem zu entscheidenden Fall nicht gegeben. Bei der Selbsthilfegenossenschaft handelte es sich um eine zu karikativen, gemeinnützigen oder ähnlichen Zwecken zusammengeschlossene Genossenschaft, die ihren Mitgliedern niedrige Mieten nach der Widervereinigung bieten wollte.

Eine direkte Anwendung des § 565 BGB komme daher nicht in Betracht, da die Gewinnerzielungsabsicht, die für eine Anwendung erforderlich ist, nicht gegeben sei.

Die Beklagten bedürfen nach Ansicht des BGH daher keines Schutzes. Die vorliegende Konstellation sei mit der klassischen Untermiete vergleichbar, bei der bei Beendigung des Hauptmietvertrages auch das Untermietverhältnis beendet sei. Kündigungsschutz stehe dem Untermieter insoweit nicht zu.

Auch eine analoge Anwendung des § 565 BGB wurde seitens des BGH abgelehnt.

Der BGH traf insoweit selbst die Feststellung, dass die Kläger nicht in die Mietverträge zwischen Genossenschaft und Endmieter eingetreten seien.

Soweit Selbsthilfegenossenschaften daher mit einem Dauerwohnrecht werben, sollten sich die Endmieter über bestehende Verträge mit dem eigentlichen Eigentümer der Gebäude erkundigen. Sollte dieser Vertrag zeitlich befristet sein, kann der Mieter in die Situation geraten, dass nach Ablauf des Vertrages zwischen Genossenschaft und Eigentümer das Dauerwohnrecht zumindest zu den bestehenden Bedingungen nicht fortbestehen kann.