Spanien: Welchen Sinn haben Reservierungsvereinbarungen über Immobilien?

Kurz gesagt: Fast immer haben Reservierungsvereinbarungen über spanische Immobilien überhaupt keinen Sinn. Vielmehr widersprechen sie häufig den Pflichten des Maklers, sind unerfüllbar, oder - in nicht wenigen Fällen - handelt es sich gar nicht um bloße Reservierungen, sondern bereits um bindende Kaufverträge.

1. Worum geht es?

Sie suchen eine Immobilie in Spanien, die Sie käuflich erwerben wollen. Sie durchforsten die Angebote, die zumeist von örtlichen Maklerfirmen dargeboten werden. Schließlich haben Sie eine Immobilie gefunden, die Ihnen nach der Besichtigung gut gefällt, und die Sie erwerben wollten, wenn es mit der Immobilie keine Probleme gibt. 

Zuvor wollen Sie oder ein von Ihnen sinnvollerweise beauftragter Rechtsanwalt die Immobilie in rechtlicher Hinsicht prüfen. Sie wollen natürlich wissen, ob die Immobilie legal errichtet wurde, über eine Bau- und Benutzungsgenehmigung verfügt. Wurde eine rechtlich vorgeschriebene Technische Bauinspektion durchgeführt? Mit welchem Ergebnis? Bei Eigentumswohnungen interessieren Sie  auch die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Um an diese Unterlagen zu kommen, sind Sie oder Ihr Anwalt zu großen Teilen auf die Mitwirkung des Maklers angewiesen, denn nur er beziehungsweise die Verkäufer verfügen über diese Dokumente. Aus Datenschutzgründen kommen Sie ohne Mithilfe nicht an diese Informationen.

Doch der Makler mauert. Er will Ihnen diese weiteren Dokumente und Informationen nur dann zu Verfügung stellen, wenn Sie zuvor eine vom Makler häufig als "Reservierungsvereinbarung" oder als "Kaufangebot" betiteltes Dokument unterschreiben.

2. Welche Probleme gibt es mit solchen Vereinbarungen?

Die Probleme mit derartigen Vereinbarungen fangen bereits damit an, dass der Titel der Vereinbarung häufig nicht das widerspiegelt, was darin geregelt ist. Sehr viele der von mir geprüften Vereinbarungen stellten vielmehr tatsächlich bereits verbindliche Kaufverträge dar, von denen ein Rücktritt nur noch bei Verlust der geleisteten Zahlungen möglich ist. Es gilt insoweit der Grundsatz falsa demonstratio non nocet (eine falsche Bezeichnung schadet nicht). Wichtig ist also nicht die Bezeichnung eines Vertrages, sondern allein dessen wirklicher Inhalt.

Die Makler versuchen, solche Vereinbarungen damit zu "verkaufen", dass die Immobilie für den Interessenten reserviert würde, sie also während der im Vertrag genannten Zeitspanne nicht weiter angeboten, anderen Interessenten nicht gezeigt werde, und für den Interessenten exklusiv blockiert sei. Unterlagen dürfe er - auch aus Gründen des Datenschutzes - nur nach Abschluss einer Reservierungsvereinbarung herausgeben.

Dies ist in den allermeisten Fällen falsch.

Hat der Makler selbst keinen Exklusivauftrag von den verkaufenden Eigentümern, kann er gar nicht versprechen, dass die Immobilie nicht weiter angeboten wird. Auf das Handeln weiterer Makler hat er gar keinen Einfluss.

Aber selbst wenn er vom Verkäufer exklusiv beauftragt ist, kann der Makler dieses Versprechen gar nicht ohne Zustimmung des Verkäufers abgeben, denn er ist seinem Auftraggeber verpflichtet, jegliches Angebot eines Interessen an diesen weiterzuleiten. Der Makler ist ohne Einverständnis des Verkäufers nicht berechtigt, seine Aktivitäten zur Vermarktung der Immobilie auch nur vorübergehend einzustellen.

3. Fazit

Reservierungsvereinbarungen können rechtlich überhaupt nur dann Sinn machen, wenn sie vom Verkäufer unterschrieben werden. Allein vom Makler unterzeichnete Vereinbarungen sind im Zweifel wertlos.

Es ist ihr gutes Recht, die Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen oder besser noch, von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen, bevor Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben.

Lassen Sie sich vom Makler nicht abwimmeln. Kontern Sie dessen Forderung nach Abschluss einer Reservierungsvereinbarung mit gezielten Nachfragen nach deren Sinnhaftigkeit; siehe die Ausführungen zuvor.

Der Makler verletzt voraussichtlich seine vertraglichen Pflichten, wenn er Ihr Interesse an der Immobilie nur unter Bedingungen an die Verkäufer weitergeben will.

Und keine Angst. Wir sprechen Ihre Sprache: Deutsch, Spanisch oder Englisch.