Vorsicht bei Immobilienkaufangeboten in Spanien verdeckte Verpflichtungen

Vorsicht bei Immobilienkaufangeboten in Spanien auf Maklerformularen

In der Praxis vermehrt, ist es anzutreffen, dass ein Makler nicht alleine eine Immobilie zum Verkauf anbietet, sondern verschiedene Makler die Immobilie bei Idealista, Fotocasa und den eigenen Websites der Makleragenturen anbieten.
 
 Die haeufige Frage, ob durch dieses Verhalten der Makler als unserioes zu qualifizieren ist, ist meines Erachtens zu verneinen. Aber es ist in rechtlicher Hinsicht Vorsicht geboten, so dass der Käufer nicht rechtlich fruehzeitig und unbewusst verpflichtet wird, und deshalb ist ein Rechtsanwalt bzw unsere Kanzlei Legalium und Herr RA D.Luickhardt, mit anwaltlicher Doppelzulassung in Deutschland und Spanien, einzuschalten.

Die Folge dieser Vielfachwerbung fuer eine Immobilie ist, dass ein Kaufinteressent besonders achtsam sein muss, da

1. Zunaechst dem Käufer der  Namen des Verkäufers verschwiegen wird
2. Dann soll der Käufer ein Kaufangebot, eine sogenannte oferta, abgeben;

In diesem Angebotsvertrag tritt nicht der Verkäufer namentlich auf, sondern meist der Makler.
 HINWEIS: Der Makler muss seinen Maklerauftrag oder Verkaufsvollmacht vorlegen.
 Desweiteren wird der Käufer das Angebot alleine   unterschreiben, und zahlreiche Verpflichtungen eingehen, waehrend der Verkäufer nicht genannt wird und keinerlei Verpflichtung eingeht. (Vertragsungleichgewicht)

Merke: Hier wird oftmals die Begeisterung des Immobilienkäufers zu seinem Nachteil vom Makler genutzt, um eine schnelle Vertragsbindung herbeizufuehren.
 
 TIPP: Jedes Angebot muss mit einem Ruecktrittsrecht fuer den Käufer versehen sein, insbesondere, wenn nach Angebotsannahme die rechtliche und technische Pruefung mit Rechts oder Baumaengel endet, die einen Kauf verbieten, oder zumindest der Kaufpreis nachverhandelt werden muss.
 
 Beispiel aus der Praxis: Sie unterschreiben ein Angebot, in dem steht, dass nach Annahme des Angebots durch den Verkäufer, der Käufer innerhalb von 7 Tagen eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises zu leisten hat und ein sogenannter Arras Vertrag ( Vorkaufvertrag ueber eine Immobilie, der im Gegensatz zu Deutschland in Spanien voll und ganz verpflichtend und wirksam ist) abzuschliessen ist, und daraufhin in weiteren 30 Tagen der Notartermin stattfinden soll, mit Restkaufpreizahlung.
 
 Risiken des Käufers: Sollte die Immobilie schaedlingsbefallen sein, oder das Gebäude nicht rechtmaessig gebaut worden sein, oder ein undichtes Dach vorliegen, oder eine Erbschaft bzw der Verstorbene noch im Grundbuch stehen, Schulden bestehen oder die Immobilie in einem Ueberschwemmungsgebiet liegen, etc, dann muss der Käufer trotzdem kaufen, bzw verliert mindestens 10% der Anzahlung.
 Desweiteren muesste der Käufer selbst einen privaten und schliesslich notariellen Kaufvertrag akzeptieren, ohne Vertragsklauseln nachverhandeln zu koennen, da bei fehlender Einigung er stets die Anzahlung von 10% verlieren wuerde.

TIPP: Achten Sie darauf, dass in einem Immobilienangebot niemals der Art.1454 CC vereinbart wird, da dies ein Hinweis ist, dass der Käufer sich  nur noch vom Angebot loesen kann, wenn er die Anzahlung verliert, und dies sind in der Regel 10%.

Gesetzestext: Art.1454 CC (spanisches Zivilgesetzbuch) nur in Arras Vertraegen und privaten Kaufvertraegen anzuwenden. TIPP. Sollten Sie diesen Art.1454 in einem Vertragsformular sehen, ist ein Rechtsanwalt zur Beratung herbeizuziehen.
 
 Gesetzestext:

Wenn es in einem Kaufvertrag zur Vereinbarung von Reuegeld oder Anzahlung kommt, dann kann der Käufer zuruecktreten und verliert die Anzahlung und der Verkäufer muss die doppelte Anzahlung zurueckzahlen.

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.