Stolpersteine beim Wohnungskauf: 5 Fehler, die Sie leicht vermeiden können

Sie stehen kurz davor, Ihre erste Wohnung zu kaufen, und die Aufregung ist groß. Doch wie viele andere Menschen hegen auch Sie wahrscheinlich Bedenken, Fehler zu machen, besonders in rechtlicher Hinsicht. In diesem Artikel zeige ich fünf häufige juristische Fallstricke, die Sie beim Kauf einer gebrauchten Wohnung unbedingt vermeiden sollten.

1. Stolperfalle: Versteckte Mängel und Gewährleistung

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie ist es gängige Praxis, dass der Kaufvertrag eine weitreichende Haftungsausschlussklausel für die Beschaffenheit des Objekts enthält. Das bedeutet im Klartext, dass beispielsweise keine Garantie dafür besteht, dass die Wohnung die im Exposé angegebene Größe hat, und auch versteckte Schäden oder Baumängel nicht abgedeckt sind. Während dies für den Verkäufer vorteilhaft ist, kann es für Sie als Käufer nachteilig sein, wenn sich im Nachhinein Mängel herausstellen.

Verkäufer haben Aufklärungspflichten

Ein Gewährleistungsausschluss ist zwar üblich, aber ein Ausschluss für Arglist und garantierte Eigenschaften ist nicht möglich. Der Verkäufer ist zudem verpflichtet, relevante Informationen offenzulegen, die den Vertragszweck des Käufers beeinträchtigen könnten und die der Käufer nach allgemeiner Verkehrsauffassung erwarten darf. Ein Verstoß gegen diese Aufklärungspflicht kann den Verkäufer schadensersatzpflichtig machen.

Berater bei der Besichtigung mitnehmen

Wenn Sie spezifische Garantien wünschen, sollten Sie darauf achten, dass diese im Kaufvertrag explizit festgehalten sind. Vor der Beurkundung des Wohnungskaufvertrags müssen Sie sicherstellen, dass alle notwendigen Überprüfungen während der Wohnungsbesichtigung durchgeführt wurden – beispielsweise die Wohnflächenermittlung, Funktionalität von Armaturen, Wasserabläufen, WC-Spülung, Elektroinstallation, Fenster, Türen und der Zustand der Fußböden. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich eine zweite Besichtigung mit einem Bausachverständigen, Bauberater oder Gutachter, um potenzielle Risiken zu minimieren.

2. Stolperfalle: Kaufpreiszahlung

Häufig gestalten sich die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen zur Kaufpreisfälligkeit wenig käuferfreundlich, insbesondere wenn die Verkäuferseite den Vertragsentwurf initiiert. Ein entscheidender Punkt ist dabei die Fälligkeitsmitteilung durch den Notar. Ich empfehle vertraglich festzuhalten, dass Ihnen als Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises per Einwurf-Einschreiben mitgeteilt wird, um den Zugang zu dokumentieren – ein wesentlicher Aspekt im Fall eines möglichen Zahlungsverzugs.

Zu kurze Zahlungsfrist

Die im Vertrag definierte Zahlungsfrist von typischerweise 10 bis 14 Tagen sollte kritisch hinterfragt werden. Es empfiehlt sich, auf eine großzügigere Frist von mindestens 14 Bankarbeitstagen hinzuwirken. Dies schließt Unsicherheiten bezüglich der Überweisungsgeschwindigkeit der Bank von vornherein aus. Bedenken Sie, dass das Überschreiten der Zahlungsfrist erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen kann, einschließlich der Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen – bei höheren Kaufpreisen können diese schnell dreistellige Beträge pro Tag erreichen. Das Risiko eines Zahlungsverzugs lässt sich durch die Vereinbarung einer angemessenen Zahlungsfrist von Anfang an minimieren.

3. Stolperfalle: Zeitdruck beim Wohnungskauf

Unter dem Druck des Immobilienkaufs müssen Sie zahlreiche Details und Kleinigkeiten berücksichtigen – von der Finanzierung bis zu rechtlichen Aspekten. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um alle wesentlichen Fragen rund um den Kauf Ihrer Wohnung zu klären. Gerne unterstütze ich Sie dabei, indem ich Ihren Kaufvertragsentwurf auf mögliche Haftungsfallen und rechtliche Stolpersteine prüfe, die Ihnen als juristischem Laien möglicherweise entgehen.

Lassen Sie sich nicht von Maklern, Verkäufern oder Bankberatern zu überhasteten Entscheidungen drängen. Auch wenn die Gefahr besteht, dass die gewünschte Wohnung anderweitig vergeben wird, ist es entscheidend, alle Punkte gründlich und zu Ihrer Zufriedenheit zu klären, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen. Nach dem Notartermin ist es zu spät, da es beim Wohnungskauf kein 14-tägiges Widerrufsrecht gibt.

4. Stolperfalle: Protokolle der Eigentümerversammlungen

Beim Erwerb einer gebrauchten Eigentumswohnung ist es wichtig, sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre geben zu lassen und aufmerksam zu studieren. In diesen Protokollen finden Sie wichtige Informationen, etwa über erstellte Wirtschaftspläne oder beschlossene Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Dies ist entscheidend, um herauszufinden, ob in der Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit Beschlüsse gefasst wurden, die möglicherweise zu Folgekosten für Sie als zukünftigen Miteigentümer führen könnten.

Die Protokolle geben zudem Einblick in die Eigentümerstruktur und können Hinweise auf eventuelle Probleme oder Schwierigkeiten im Gebäude liefern. Falls es bauliche Probleme oder sonstige Herausforderungen gab, wurde darüber in der Regel in den Eigentümerversammlungen gesprochen. Außerdem lassen sich aus den Protokollen Rückschlüsse darauf ziehen, ob es im Haus eher schwierige Miteigentümer oder gar Querulanten gibt. Falls noch nicht geschehen, sollten Sie unbedingt die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre anfordern. Oft wird im Kaufvertrag festgehalten, welche Protokolle der Käuferseite übergeben werden.

5. Stolperfalle: Finanzierung

Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit finanzieren möchten, rate ich Ihnen, den Kaufvertrag erst zu beurkunden, wenn die Finanzierung des Kaufpreises und der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Provisionen, Grundbuchgebühren, etc.) gesichert ist. Falls eine schnellere Beurkundung erforderlich ist, empfehle ich die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag, das Ihnen ermöglicht, vom Vertrag zurückzutreten, sollte die Finanzierung wider Erwarten scheitern. Beachten Sie jedoch, dass die Ausübung dieses Rücktrittsrechts mit bestimmten Kosten verbunden sein kann. Daher ist es dringend anzuraten, den Vertrag erst bei gesicherter Finanzierung zu beurkunden.

Vermeiden Sie zudem, den Finanzierungsvertrag vor der Beurkundung des Kaufvertrags zu unterzeichnen, da der Verkäufer bis zum Notartermin seine Entscheidung ändern kann, ohne dass Ihnen als Käufer daraus Ansprüche entstehen. Dies wurde bereits durch den Bundesgerichtshof bestätigt (Az. V ZR 11/17). Ein Käufer blieb auf den Kosten sitzen, nachdem er einen Kredit über 300.000 Euro aufgenommen hatte. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer nie beabsichtigt hat, Ihnen die Immobilie zu verkaufen. Falls Sie den Finanzierungsvertrag als Fernabsatzvertrag vor der Beurkundung des Kaufvertrags abgeschlossen haben, ist darauf zu achten, dass der Notartermin innerhalb der nächsten zwei Wochen nach Abschluss des Finanzierungsvertrags stattfindet, um sich innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist vom Darlehensvertrag kostenfrei lösen zu können, falls der Kauf am Ende doch noch platzt.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder konkrete rechtliche Unterstützung im Zusammenhang mit dem Kauf einer Wohnung benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Als erfahrene Anwältin bin ich darauf spezialisiert, Ihnen in allen Belangen rund um Immobilienrecht und Wohnungskauf professionelle Beratung und Unterstützung zu bieten. Ihr Vertrauen ist mir wichtig, und ich setze mich engagiert dafür ein, Ihre Interessen zu wahren. Zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren, um Ihre individuelle Situation zu besprechen und die bestmögliche Lösung zu finden. Ich freue mich darauf, Ihnen behilflich zu sein.