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Tatsächliche Wohnungsgröße ist für Mieterhöhung entscheidend – Änderung BGH-Rechtsprechung!
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Vermieter dürfen Mieterhöhungen nach § 558 BGB nur auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche vornehmen. Dies hat der BGH – in teilweiser Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung – am 18. November 2015 so entschieden.
Die Vermieterin einer 5 Zimmerwohnung in Berlin wollte die Miete um mehr als 300,00 € erhöhen. Im Mietvertrag waren knapp 157 m² angegeben, tatsächlich war die Wohnung 210 m² groß. Als Grund für die Mieterhöhung gab sie an, dass eine Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete um 15% der bisher geschuldeten Miete berechtigt sei. Außerdem müsse auch die tatsächliche Fläche bei der Neuberechnung der Miete berücksichtigt werden.
Da zu einer solchen Mieterhöhung die Zustimmung der Mieterin erforderlich ist und diese versagt wurde, klagte die Vermieterin in zwei Instanzen erfolglos, bekam jedoch vom BGH in letzter Instanz Recht.
Soll eine Miete gemäß § 558 BGB bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden, sei als Maßstab die tatsächliche Größe der Wohnung zu berücksichtigen. Dies deshalb, da es einem Vermieter möglich sein solle, eine angemessene, für den örtlichen Markt übliche Miete zu verlangen. Dies könne nur gewährleistet werden, wenn vergleichend der objektive Wohnwert herangezogen werde. Allein maßgeblich seien also keine fingierten oder vereinbarten Flächen im Mietvertrag, sondern allein die tatsächliche (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14).
Das bedeutet, dass sich Vermieter immer an die wirkliche Fläche halten müssen, aber auch Mieter. Ein Vermieter muss sich folglich nicht mehr an im Mietvertrag versehentlich zu kleine Wohnflächenangaben halten, auch wenn Sie weniger als 10 % betragen – was bis zu dieser Rechtsprechungsänderung so noch galt. Im geschilderten Fall muss die Mieterin also künftig mehr als 300,00 € mehr Miete zahlen.
Sind auch Sie sich als Mieter oder Vermieter nicht sicher, ob die Wohnfläche richtig angegeben ist und welche Folgen dies sonst noch nach sich zieht, wenden Sie sich an Ihren Anwalt oder Ihre Anwältin.
Frau Rechtsanwältin Phoebe Fleur Herp aus Mannheim beantwortet Ihnen Ihre Fragen hierzu gerne!
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