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Mieterhöhung: Was ist zulässig und was nicht?

  • 5 Minuten Lesezeit
Mieterhöhung – nur in bestimmten Fällen ist sie erlaubt!

Sehen auch Sie sich mit einer Mieterhöhung konfrontiert? Dann ist es unerlässlich zu wissen, worauf es dabei ankommt. Denn Vermieter können nicht ohne Weiteres die Miete erhöhen. In welchen Fällen eine Mieterhöhung möglich ist, wie hoch diese maximal ausfallen darf und welche Rechte Sie als Mieter haben, erfahren Sie von unseren Experten auf dem Gebiet Mietrecht Rechtsanwalt Julian Urban und Rechtsanwalt Sebastian Krieger.

Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung

Es bedarf der Zustimmung des Mieters, auf die aber Anspruch bestehen kann. Bei preisfreiem Wohnraum kann sie turnusgemäß oder bei Modernisierungen erfolgen. Eine Wohnung ist preisfrei, wenn sie nicht oder nicht mehr preisgebunden ist, was bei staatlicher Unterstützung der Finanzierung eintritt.   

Grundlage ist die zuletzt gezahlte Miete.  

Die turnusmäßige Erhöhung  

  • ist zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,  
  • kann 1 Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden,  
  • wird dann erstmals drei Monate später fällig und   
  • ist innerhalb von 3 Jahren auf 20 % begrenzt, wenn die Gemeinde keine niedrigere Grenze hat.  

Die Modernisierungsmieterhöhung   

  • darf pro Jahr höchstens 8 % der Investitionen betragen, wobei   
  • sie innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als € 3,00/m² steigen darf, wenn der Preis bei über € 7,00/m² lag,   
  • ansonsten um nicht mehr als € 2.00/m²,  
  • darf keine Härte für den Mieter bedeuten, hinter der Vermieterinteressen zurücktreten müssen,  
  • ist unzulässig bei Staffelmiete.  
  • Die Modernisierung ist 3 Monate vor Arbeitsbeginn in Textform und unter   
  • Nennung der Arbeiten und   
  • der Arbeitszeiten anzukündigen, wobei   
  • mitzuteilen ist, wie sie sich voraussichtlich auf die Miete auswirkt und   
  • dass der Mieter bis zum Ablauf des nächsten Monats den Härteeinwand erheben kann.  

In Ortschaften mit wenig Wohnraum wird die Miete bei Neuabschluss eines Vertrages auf 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.  

Eine zu hohe Miete kann eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wirtschaftsstrafgesetz sein, wenn der Vermieter einen knappen Wohnungsmarkt missbraucht und eine Miete fordert, die um über 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt bei Neuvermietung wie bei Mieterhöhungen. Ein betroffener Mieter kann überzahlte Miete der letzten 3 Jahre zurückfordern.  

Bei Gewerbeflächen sind Mieterhöhungen leichter, weil der Mieter hier weniger schutzwürdig ist.   

Mieterhöhung richtig mitteilen  

Das Mieterhöhungsverlangen muss Textform haben, wofür etwa auch E-Mail ausreicht.  

Bei turnusmäßiger Anhebung muss die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf   

  • Sachverständigengutachten,   
  • Mietspiegel,   
  • Auskunft aus einer Mietdatenbank, oder   
  • Nennung dreier Vergleichswohnungen  

benannt werden.  

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die am Ort für vergleichbaren Wohnraum in den letzten 6 Jahren regelmäßig vereinbarte Miete.   

Einfache Mietspiegel erstellen die Gemeinde oder Vertreter von Mietern und Vermietern. Qualifizierte Mietspiegel, deren Richtigkeit vermutet wird, erstellen Sachverständige.  

Die Modernisierungsmieterhöhung muss darauf hinweisen, dass auch hiergegen Härtegründe vorgebracht werden können. Diese können persönlich sein wie hohes Alter und lange Mietdauer, aber auch wirtschaftlich wie ein Anstieg der Miete auf einen zu hohen Anteil am Einkommen. 

Für die Höhe gilt 

  • eine Höchstgrenze in Form der ortsüblichen Vergleichsmiete, und 
  • eine Jahresgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren, wenn die Gemeinde keine geringere Grenze zieht.

Vorlage: Mieterhöhungsverlangen

Wenn Sie vorhaben, eine Mieterhöhung durchsetzen zu wollen - ob aufgrund von Modernisierung oder Vergleichswohnungen, haben wir jeweils ein Muster für Ihr Mieterhöhungsverlangen vorbereitet. Die Felder können Sie mit den noch fehlenden Informationen (Name, Modernisierungsmaßnahmen etc.) einfach ausfüllen und an Ihre Mieter schicken. 

Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung

Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen

Zustimmung zur Mieterhöhung  

Der Vermieter hat die Möglichkeit, vom Mieter eine Zustimmung zur Änderung der Mieter einzufordern. Nach § 558 Absatz 1 BGB kann er die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Die Vergleichsmiete kann ortsabhängig durch einen Mietspiegel und/oder Vergleichswohnungen bestimmt werden.  

Mieterhöhung Ankündigung

Zustimmung  

Mieter können der Mieterhöhung entweder ausdrücklich zustimmen, indem sie auf das Schreiben ihrer Vermieter antworten oder der Erhöhung durch schlüssiges Verhalten, hier durch Zahlung der erhöhten Miete in drei aufeinanderfolgenden Monaten, zustimmen.  

Die Zustimmung kann bis zum Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Schreibens erklärt werden. Mit Beginn des 3. Kalendermonats wird dann die erhöhte Miete fällig, § 558b Abs. 1 BGB.  

Ablehnung und Zustimmungsklage  

Kommt keine Einigung zustande oder stimmt der Mieter innerhalb von zwei Monaten dem Schreiben nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 vor dem Amtsgericht einklagen. Tut er das nicht, bleibt das Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung folgenlos. 

Mieterhöhung nach Modernisierung  

Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Maßnahmen zur Modernisierung durchführt. 

Maßnahmen zur Modernisierung werden in § 555b BGB als bauliche Veränderungen legaldefiniert. Hierzu können die Erneuerung der Fenster, der Einbau einer Wärmepumpe oder der Einbau eines neuen Fahrstuhls   zählen. 

Alternativ können Mieter und Vermieter auch eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen und der künftigen Höhe der Miete auch nach Abschluss des Mietvertrags gemäß § 555f BGB treffen.

Sonderkündigungsrecht: Früher raus aus dem Mietvertrag  

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB  

Ein Sonderkündigungsrecht besteht bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.  

Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 561 BGB verweigern und bis Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Bei Kündigung würde die Mieterhöhung nicht eintreten, § 561 Abs.1 S.2 BGB. Stimmt der Mieter jedoch der Mieterhöhung zu, so schuldet er die erhöhte Miete, § 558b Abs.1 BGB 

Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung nach § 559 BGB  

Nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen kann der Wohnraumvermieter die Miete einseitig erhöhen, § 559 BGB.  

Der Mieter kann hier das Mietverhältnis nur nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 555e Abs.1. BGB. Hierbei muss der Mieter in dem Monat kündigen, in dem er die Ankündigung der Modernisierung erhält. Durch die Kündigung endet das Mietverhältnis.

Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?  

Unzulässig sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine Staffelmiete vereinbart ist, § 557a II 2 BGB

Haben Vermieter und Mieter eine Indexmiete vereinbart, dann ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zusätzlich nicht möglich. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (zum Beispiel wegen Umstellung des Gasanschlusses). 

Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung

Die verschiedenen Fristen für die Mieterhöhung werden im BGB geregelt. Richtwert, an welche Frist man sich halten muss, ist dabei die jeweilige Grundlage der Mieterhöhung.

  • Wartefrist: Der Mietpreis darf nur alle zwölf Monate erhöht werden (vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
  • Sperrfrist: Zugang des Mieterhöhungsverlangen erst frühestens ein Jahr nach letzter Mieterhöhung (vgl. § 558 Abs. 1 S. 2 BGB).
  • Festschreibungsfrist: Neue Mietpreisfestsetzungen sind lediglich alle 15 Monate erlaubt (vgl. § 558 Abs. 1 BGB).
  • Zustimmungsfrist: Nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben vom Vermieter haben Mieter zwei Monate für eine Zustimmung/einen Widerspruch Zeit (vgl. § 558 BGB).
  • Klagefrist: Vermieter müssen bei fehlender Zustimmung spätestens drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

Der Mietspiegel ist eine Datenbank, in der alle Informationen zu Mietpreisen derjenigen Immobilien gesammelt werden, die eine ähnliche Ausstattung in einer bestimmten Lage (Stadtteil, Bezirk, Gemeinde) aufweisen.

Soll die ortsübliche Vergleichsmiete von frei finanzierten Wohnungen ermittelt werden, fungiert der Mietspiegel als Grundlage. Ursprünglich sollte der Mietspiegel Mieter vor überteuerten Mietpreisen und Mieterhöhungen schützen. Mittlerweile dient er ebenso Vermietern als Begründung für eine zulässige Mieterhöhung.

Eine Mieterhöhung zählt zu den Änderungsverträgen für den Mietvertrag und ist daher nur mit der Zustimmung des Mieters rechtens. Es gibt jedoch unter Umständen einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters. Dieser Anspruch muss, falls erforderlich, vor Gericht unter Berufung auf §558b BGB eingeklagt werden.

Foto(s): ©shutterstock/zhaodeqin, ©anwalt.de/THO

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