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Mieterhöhung – nur in bestimmten Fällen ist sie erlaubt!

Der Vermieter will plötzlich viel mehr Geld? In welchen Fällen eine Mieterhöhung möglich ist, welche Formalien hierbei eingehalten werden müssen und welche Rechte man als Mieter hat, erfahren Sie hier.

Die wichtigsten Fakten

  • Jahressperrfrist: Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug bzw. nach der letzten Erhöhung erfolgen.
  • Formelle Voraussetzungen: Fehler können zur Unwirksamkeit führen.
  • Zustimmung: Der Mieter muss – ganz oder nur teilweise – zustimmen.
  • Sonderkündigungsrecht: Bei Mieterhöhungen besteht ein Sonderkündigungsrecht.
  • Beginn der Mieterhöhung: Die erhöhte Miete muss erstmals drei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden.

So gehen Sie vor

  1. Stimmen Sie der Mieterhöhung nicht sofort zu!
  2. Überprüfen Sie die Mieterhöhung mithilfe unserer Checkliste!
  3. Nutzen Sie den Rechtshelfer und beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit der Prüfung!

Reagieren Sie immer erst nach anwaltlicher Beratung, um Fehler oder Nachteile für Sie auszuschließen.

Checkliste: Worauf müssen Mieter achten?

  • Wurde die Mieterhöhung vom richtigen Absender unterzeichnet? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Werden alle Vermieter als Absender genannt und haben diese das Schreiben unterzeichnet?
  • Sind Sie der richtige Empfänger? Die Mieterhöhung muss an alle im Mietvertrag stehenden Mieter adressiert werden.
  • Ist die Mieterhöhung begründet? Wurde ein Grund (Vergleichsmiete, Mietspiegel etc.) für die Erhöhung angegeben? Ohne Nennung eines Grundes ist sie nicht gültig.
  • Wurde die Jahressperrfrist eingehalten? Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen.
  • Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? Wurde die Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in Ihrer Stadt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent? 

Ortsübliche Vergleichsmiete: Wann ist eine Mieterhöhung möglich?

Sie haben von Ihrem Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben erhalten, indem er Ihnen mitteilt, dass er die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte? Zunächst gilt: keine Panik! Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter einige Hürden nehmen, damit diese überhaupt wirksam ist.

Voraussetzungen

  1. Die Miete wurde in den vergangenen 15 Monaten nicht erhöht.
  2. Frühestens nach einem Jahr seit der letzten Erhöhung darf erneut eine weitere Mieterhöhung angekündigt werden.
  3. Innerhalb der letzten drei Jahre wurde die Mieterhöhung höchstens 15 – 20 Prozent (Kappungsgrenze) erhöht.
  4. Es muss ein qualifizierter und aktueller Mietspiegel verwendet werden.
  5. Die Mieterhöhung muss anhand des Mietspiegel, einer Mietdatenbank, (drei) Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten begründet werden.
  6. Das Mieterhöhungsschreiben muss schriftlich erfolgen.
  7. Bei neu abgeschlossenen Mietverhältnissen muss in bestimmten Städten die Mietpreisbremse beachtet werden.
  8. Der Mieter muss der Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete zustimmen.

Sind alle Regelungen und Formalien richtig?

  • Als Mieter haben Sie nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zwei Monate Bedenkzeit.
  • Stimmen Sie der Mieterhöhung nur zu, wenn das Anschreiben von einem Rechtsanwalt geprüft wurde.
  • Sind Sie damit einverstanden, müssen Sie die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals entrichten.
  • Wenn Sie nicht zustimmen, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten eine Zustimmungsklage erheben. Das Gericht muss in diesem Fall klären, ob die Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig ist.
  • Ihnen steht bei Nichtzustimmung ein Sonderkündigungsrecht zu.

Modernisierung: Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Wenn der Vermieter das Mietshaus durch Modernisierungsmaßnahmen aufwerten möchte, kann er anteilig entstandene Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§§ 555, 559 BGB). Auch bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter gesetzliche Vorgaben beachten, sonst kann das Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein.

Voraussetzungen

  1. Die Modernisierungsmaßnahmen müssen den Gebrauchs- und Wohnwert des Gebäudes verbessern.
  2. Die Kosten der Modernisierung können bis zu 8 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden.
  3. Die Maßnahmen müssen drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden.
  4. Der zukünftige Mietpreis muss ebenfalls bereits im Anschreiben genannt werden.
  5. Maßnahmen und Kosten müssen im Anschreiben erläutert werden.
  6. Grund, Beginn und Dauer sowie Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten müssen angegeben werden.
  7. Das Anschreiben muss einen Hinweis auf Form und Frist eines Härtefalleinwands enthalten.
  8. Der Vermieter muss die Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen.
  9. Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht.
  10. Erhaltene öffentliche Fördermittel müssen von den tatsächlichen Kosten abgezogen werden.

Sind alle Regelungen und Formalien richtig?

  • Als Mieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
  • Nach Abschluss der Modernisierung müssen Vermieter den Mieter erneut per Schreiben informieren.
  • Fällig wird die neue Miete zu Beginn des dritten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens.
  • Liegt ein Härtefall vor? Ein Härtefall kann beispielsweise vorliegen, wenn die Miete auf über 25 % des Nettoeinkommens steigt.
  • Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht wegen der Modernisierung selbst und aufgrund der Mieterhöhung infolge der Modernisierung.
  • Sind Sie mit der Mieterhöhung einverstanden, müssen Sie die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Mieterhöhungsschreibens erstmals zu entrichten.

Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sonderkündigungsrecht: Was Sie sonst noch interessieren könnte?

Wie Sie die Miete mittels Mietspiegel ermitteln können?

  • Sie entnehmen aus der Tabelle die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete in Euro je m² anhand Ihrer Wohnfläche.
  • Den Lagezuschlag ermitteln Sie anhand der Tabelle zu den Wohnlagequalitäten.
  • Manchmal gibt es Tabellen mit Zu- oder Abschlägen, die sich aus der Ausstattung der Wohnung ergeben. Diese Zu- und Abschläge können entweder in Euro pro Monat und Quadratmeter angegeben werden oder mittels eines Punktesystems in Euro pro Monat und Quadratmeter umgerechnet werden.
  • Zum Grundpreis wird also der Lagezuschlag addiert, ebenso eventuelle weitere Zuschläge. Abschläge werden davon subtrahiert. Das ergibt den Durchschnittspreis pro Monat und Quadratmeter.

Mieterhöhung anhand von drei Vergleichswohnungen begründen – was gilt?

Begründet Ihr Vermieter die Mieterhöhung mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen, so gibt es wahrscheinlich keinen Mietspiegel – was bei kleineren Gemeinden häufig der Fall ist. In diesem Fall müssen die drei Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar sein:

  • Art: Einfamilienhaus, Etagenwohnung, Penthouse etc.
  • Größe: Größenklasse, Zimmeranzahl etc.
  • Lage: Innenstadt, Außerorts, Wohngebiet, Gewerbegebiet etc.
  • Ausstattung: Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlagen, Bodenbeläge etc.
  • Beschaffenheit: Instandhaltungszustand, energetische Qualität etc.

Damit Sie als Mieter die Vergleichswohnungen auch leicht finden, um bei den dortigen Mietern den Mietpreis pro Quadratmeter und die enthaltene Ausstattung erfragen zu können, muss der Vermieter diese genau bezeichnen.

Was gilt es beim Sonderkündigungsrecht zu beachten?

Erhalten Sie als Mieter einen Brief, durch den eine Modernisierung angekündigt wird, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht und können Ihren Mietvertrag bereits jetzt kündigen. Die Kündigung müssen Sie bis zum Ablauf des nächsten Monats erklären, nachdem Sie über die Modernisierung informiert wurden. Das Mietverhältnis endet dann bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung.

Aber auch nach Ankündigung einer Mieterhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Kündigung muss ebenfalls bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Vermieter erklärt werden. Der Mietvertrag endet dann wegen der außerordentlichen Kündigung zum übernächsten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Wann ist eine Mieterhöhung nicht möglich?

Neben den bereits genannten Gründen, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen kann, gibt es auch Fälle, diese ausschließen.

GrundErklärung
Kauf bricht nicht Miete Wird die Wohnung verkauft, so tritt der neue Eigentümer gem. § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Eine Mieterhöhung ist allein deshalb nicht möglich.
Mieter der Wohnung stirbtNach § 563 BGB sind der Ehegatte oder im Haushalt lebende Kinder berechtigt, in das Mietverhältnis einzutreten. Eine Begründung für eine Mieterhöhung liegt dadurch aber nicht vor.
Erbe kann Wohnung übernehmenFalls keiner der direkten Angehörigen die Wohnung übernimmt, können weitere Erben gem. § 564 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Einen Grund für eine Mieterhöhung bietet diese Situation ebenfalls nicht.
Änderungskündigung unrechtmäßigFalls der Vermieter das Mietverhältnis kündigt und dem Mieter sofort einen neuen Mietvertrag mit einer erhöhten Miete vorlegt, handelt es sich um eine Änderungskündigung, die nicht erlaubt ist.
StaffelmieteHierbei wird die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten, bereits im Mietvertrag festgelegten Betrag erhöht und darf auch um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen. Vorteil für den Mieter ist, dass er die Mietsteigerung seit Vertragsschluss kennt.
IndexmieteVermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag, dass die Miethöhe durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Dieser wird in Form des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) veröffentlicht.

Video-Zusammenfassung: Die wichtigsten Fakten zur Mieterhöhung

Rechtstipps zu "Mieterhöhung"

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