Mieterhöhung: Was ist zulässig und was nicht?
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Inhaltsverzeichnis
- Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung
- Mieterhöhung richtig mitteilen
- Vorlage: Mieterhöhungsverlangen
- Zustimmung zur Mieterhöhung
- Mieterhöhung nach Modernisierung
- Sonderkündigungsrecht: Früher raus aus dem Mietvertrag
- Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?
- Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung
Sehen auch Sie sich mit einer Mieterhöhung konfrontiert? Dann ist es unerlässlich zu wissen, worauf es dabei ankommt. Denn Vermieter können nicht ohne Weiteres die Miete erhöhen. In welchen Fällen eine Mieterhöhung möglich ist, wie hoch diese maximal ausfallen darf und welche Rechte Sie als Mieter haben, erfahren Sie von unseren Experten auf dem Gebiet Mietrecht Rechtsanwalt Julian Urban und Rechtsanwalt Sebastian Krieger.
Experten-Autoren dieses Themas
Voraussetzungen für eine zulässige Mieterhöhung
Es bedarf der Zustimmung des Mieters, auf die aber Anspruch bestehen kann. Bei preisfreiem Wohnraum kann sie turnusgemäß oder bei Modernisierungen erfolgen. Eine Wohnung ist preisfrei, wenn sie nicht oder nicht mehr preisgebunden ist, was bei staatlicher Unterstützung der Finanzierung eintritt.
Grundlage ist die zuletzt gezahlte Miete.
Die turnusmäßige Erhöhung
- ist zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete,
- kann 1 Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt werden,
- wird dann erstmals drei Monate später fällig und
- ist innerhalb von 3 Jahren auf 20 % begrenzt, wenn die Gemeinde keine niedrigere Grenze hat.
Die Modernisierungsmieterhöhung
- darf pro Jahr höchstens 8 % der Investitionen betragen, wobei
- sie innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als € 3,00/m² steigen darf, wenn der Preis bei über € 7,00/m² lag,
- ansonsten um nicht mehr als € 2.00/m²,
- darf keine Härte für den Mieter bedeuten, hinter der Vermieterinteressen zurücktreten müssen,
- ist unzulässig bei Staffelmiete.
- Die Modernisierung ist 3 Monate vor Arbeitsbeginn in Textform und unter
- Nennung der Arbeiten und
- der Arbeitszeiten anzukündigen, wobei
- mitzuteilen ist, wie sie sich voraussichtlich auf die Miete auswirkt und
- dass der Mieter bis zum Ablauf des nächsten Monats den Härteeinwand erheben kann.
In Ortschaften mit wenig Wohnraum wird die Miete bei Neuabschluss eines Vertrages auf 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.
Eine zu hohe Miete kann eine Ordnungswidrigkeit nach dem Wirtschaftsstrafgesetz sein, wenn der Vermieter einen knappen Wohnungsmarkt missbraucht und eine Miete fordert, die um über 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies gilt bei Neuvermietung wie bei Mieterhöhungen. Ein betroffener Mieter kann überzahlte Miete der letzten 3 Jahre zurückfordern.
Bei Gewerbeflächen sind Mieterhöhungen leichter, weil der Mieter hier weniger schutzwürdig ist.
Mieterhöhung richtig mitteilen
Das Mieterhöhungsverlangen muss Textform haben, wofür etwa auch E-Mail ausreicht.
Bei turnusmäßiger Anhebung muss die ortsübliche Vergleichsmiete unter Bezugnahme auf
- Sachverständigengutachten,
- Mietspiegel,
- Auskunft aus einer Mietdatenbank, oder
- Nennung dreier Vergleichswohnungen
benannt werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die am Ort für vergleichbaren Wohnraum in den letzten 6 Jahren regelmäßig vereinbarte Miete.
Einfache Mietspiegel erstellen die Gemeinde oder Vertreter von Mietern und Vermietern. Qualifizierte Mietspiegel, deren Richtigkeit vermutet wird, erstellen Sachverständige.
Die Modernisierungsmieterhöhung muss darauf hinweisen, dass auch hiergegen Härtegründe vorgebracht werden können. Diese können persönlich sein wie hohes Alter und lange Mietdauer, aber auch wirtschaftlich wie ein Anstieg der Miete auf einen zu hohen Anteil am Einkommen.
Für die Höhe gilt
- eine Höchstgrenze in Form der ortsüblichen Vergleichsmiete, und
- eine Jahresgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren, wenn die Gemeinde keine geringere Grenze zieht.
Vorlage: Mieterhöhungsverlangen
Wenn Sie vorhaben, eine Mieterhöhung durchsetzen zu wollen - ob aufgrund von Modernisierung oder Vergleichswohnungen, haben wir jeweils ein Muster für Ihr Mieterhöhungsverlangen vorbereitet. Die Felder können Sie mit den noch fehlenden Informationen (Name, Modernisierungsmaßnahmen etc.) einfach ausfüllen und an Ihre Mieter schicken.
Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung
Vorlage für ein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen
Zustimmung zur Mieterhöhung
Der Vermieter hat die Möglichkeit, vom Mieter eine Zustimmung zur Änderung der Mieter einzufordern. Nach § 558 Absatz 1 BGB kann er die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Die Vergleichsmiete kann ortsabhängig durch einen Mietspiegel und/oder Vergleichswohnungen bestimmt werden.

Zustimmung
Mieter können der Mieterhöhung entweder ausdrücklich zustimmen, indem sie auf das Schreiben ihrer Vermieter antworten oder der Erhöhung durch schlüssiges Verhalten, hier durch Zahlung der erhöhten Miete in drei aufeinanderfolgenden Monaten, zustimmen.
Die Zustimmung kann bis zum Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Schreibens erklärt werden. Mit Beginn des 3. Kalendermonats wird dann die erhöhte Miete fällig, § 558b Abs. 1 BGB.
Ablehnung und Zustimmungsklage
Kommt keine Einigung zustande oder stimmt der Mieter innerhalb von zwei Monaten dem Schreiben nicht zu, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 vor dem Amtsgericht einklagen. Tut er das nicht, bleibt das Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung folgenlos.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Maßnahmen zur Modernisierung durchführt.
Maßnahmen zur Modernisierung werden in § 555b BGB als bauliche Veränderungen legaldefiniert. Hierzu können die Erneuerung der Fenster, der Einbau einer Wärmepumpe oder der Einbau eines neuen Fahrstuhls zählen.
Alternativ können Mieter und Vermieter auch eine Vereinbarung über Modernisierungsmaßnahmen und der künftigen Höhe der Miete auch nach Abschluss des Mietvertrags gemäß § 555f BGB treffen.
Sonderkündigungsrecht: Früher raus aus dem Mietvertrag
Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB
Ein Sonderkündigungsrecht besteht bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Mieter kann seine Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 561 BGB verweigern und bis Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Bei Kündigung würde die Mieterhöhung nicht eintreten, § 561 Abs.1 S.2 BGB. Stimmt der Mieter jedoch der Mieterhöhung zu, so schuldet er die erhöhte Miete, § 558b Abs.1 BGB
Sonderkündigungsrecht bei Modernisierung nach § 559 BGB
Nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen kann der Wohnraumvermieter die Miete einseitig erhöhen, § 559 BGB.
Der Mieter kann hier das Mietverhältnis nur nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, § 555e Abs.1. BGB. Hierbei muss der Mieter in dem Monat kündigen, in dem er die Ankündigung der Modernisierung erhält. Durch die Kündigung endet das Mietverhältnis.
Wann ist eine Mieterhöhung unzulässig?
Unzulässig sind Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine Staffelmiete vereinbart ist, § 557a II 2 BGB.
Haben Vermieter und Mieter eine Indexmiete vereinbart, dann ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zusätzlich nicht möglich. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (zum Beispiel wegen Umstellung des Gasanschlusses).
Häufige Fragen und Antworten zur Mieterhöhung
Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung zur Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die verschiedenen Fristen für die Mieterhöhung werden im BGB geregelt. Richtwert, an welche Frist man sich halten muss, ist dabei die jeweilige Grundlage der Mieterhöhung.
- Wartefrist: Der Mietpreis darf nur alle zwölf Monate erhöht werden (vgl. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB).
- Sperrfrist: Zugang des Mieterhöhungsverlangen erst frühestens ein Jahr nach letzter Mieterhöhung (vgl. § 558 Abs. 1 S. 2 BGB).
- Festschreibungsfrist: Neue Mietpreisfestsetzungen sind lediglich alle 15 Monate erlaubt (vgl. § 558 Abs. 1 BGB).
- Zustimmungsfrist: Nach Eingang des Mieterhöhungsschreiben vom Vermieter haben Mieter zwei Monate für eine Zustimmung/einen Widerspruch Zeit (vgl. § 558 BGB).
- Klagefrist: Vermieter müssen bei fehlender Zustimmung spätestens drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.
Was ist ein Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine Datenbank, in der alle Informationen zu Mietpreisen derjenigen Immobilien gesammelt werden, die eine ähnliche Ausstattung in einer bestimmten Lage (Stadtteil, Bezirk, Gemeinde) aufweisen.
Soll die ortsübliche Vergleichsmiete von frei finanzierten Wohnungen ermittelt werden, fungiert der Mietspiegel als Grundlage. Ursprünglich sollte der Mietspiegel Mieter vor überteuerten Mietpreisen und Mieterhöhungen schützen. Mittlerweile dient er ebenso Vermietern als Begründung für eine zulässige Mieterhöhung.
Ist eine einseitige Mieterhöhung zulässig?
Eine Mieterhöhung zählt zu den Änderungsverträgen für den Mietvertrag und ist daher nur mit der Zustimmung des Mieters rechtens. Es gibt jedoch unter Umständen einen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters. Dieser Anspruch muss, falls erforderlich, vor Gericht unter Berufung auf §558b BGB eingeklagt werden.
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Rechtstipps zu "Mieterhöhung"
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17.03.2023 Rechtsanwalt Konrad P. Volkwein„… mit der Schaffung der sog. Mietpreisbremse. Was regelt die Mietpreisbremse? Wenn ein Mieter aus- und der Nachmieter einzieht, gelten die rechtlichen Vorgaben zur Mieterhöhung während eines laufenden …“ Weiterlesen
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24.02.2023 Rechtsanwalt Dr. Cedric Vornholt„… prüfen die Behörden bei Bauanträgen vor allem, ob die geplanten Maßnahmen zu Mieterhöhungen führen können. Deswegen können bereits kleinere Maßnahmen wie Badrenovierungen oder der Austausch von Fenstern …“ Weiterlesen
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03.01.2023 Rechtsanwalt Hartmut Göddecke„… , in denen eine Versicherung hilfreich ist, sind eine rechtswidrige Mieterhöhung, eine Kündigung oder Streit mit dem Nachbarn. Haben Sie eine eigene Immobilie, in der Sie wohnen, haben Sie andere …“ Weiterlesen
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05.11.2022 Rechtsanwalt Dr. Florian Kappes„… die Mietvertragsparteien, dass sich die Miete entsprechend des vom Statistischen Bundesamts ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung privater Haushalte (Verbraucherpreisindex) verändert. Das heißt, Mieterhöhungen …“ Weiterlesen
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04.01.2023 Rechtsanwältin Rabea Demirel„… unterliegen jedoch die nachfolgenden Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Kontrolle durch die genannten Vorschriften. Bei Fragen zu einer Indexmieterhöhung - unabhängig …“ Weiterlesen
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07.10.2022 Rechtsanwalt Peter Engelmann„… angreifbar sind. Vermehrt wenden sich Mieter nun mit dem Hinweis auf einen Verstoß gegen des Preisklauselgesetz gegen eine vom Vermieter mit Verweis auf den gestiegenen "VPI" erklärte Mieterhöhung …“ Weiterlesen
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02.10.2022 Rechtsanwalt Antonio Leonhardt Mag. rer. publ.„In den letzten Monaten haben viele Berliner Mieter Post von ihrem Vermieter erhalten. Oftmals soll dabei die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt werden. Andernfalls droht eine Klage …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… nicht zwingend, aber sehr sinnvoll. Die Wohnungsgröße ist zum Beispiel für die Festlegung der Miete, für spätere Mieterhöhungen oder für die Abrechnung der Betriebskosten wichtig. Eine klare …“ Weiterlesen
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25.08.2022 Rechtsanwältin Katja Werner„… Vertragsangelegenheiten geht, um Mietzahlung, Mieterhöhung oder Kündigung. Wichtig: Werden beide Ehepartner im Mietvertrag als Mieter aufgeführt, muss der Vermieter seine Schreiben an beide Mieter richten …“ Weiterlesen
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12.08.2022 Rechtsanwalt Muhammed Karagöz„… . Lässt die Indexklausel dies dennoch zu, ist sie unwirksam. Die Miete darf im ersten Jahr nicht erhöht werden, § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB. Gestattet der Mietvertrag gleichwohl eine Mieterhöhung innerhalb …“ Weiterlesen
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11.08.2022 Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski„Der Fall: Ein neuer Aufzug wird in den Lichtschacht des Gebäudes eingebaut. Der Vermieter verlangt nunmehr eine Mieterhöhung in Höhe von 8 % der angefallenen Modernisierungskosten auf Grundlage …“ Weiterlesen
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30.08.2022 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… jetzt aufgrund der starken Inflation der vergangenen Monate die Möglichkeit, eine dem allgemeinen Preisanstieg entsprechende Mieterhöhung auszusprechen. Eine solche Mieterhöhung erfährt deswegen besondere …“ Weiterlesen
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05.08.2022 Rechtsanwalt Daniel Recker„… und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, sowie der zu erwartende Betrag der Mieterhöhung und der Nebenkosten. Liegen diese Voraussetzungen vor, so hat der Mieter eine Duldungspflicht …“ Weiterlesen
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02.08.2022 Rechtsanwalt Kevin Winter„… , eine Mieterhöhung durchzuführen. Das Mieterhöhungsverlangen wird teilweise mit Begründungen wie „(…) Da das Haus verkauft worden ist, ist der Käufer gemäß § 558 BGB berechtigt, die Miete anzupassen …“ Weiterlesen
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19.07.2022 Rechtsanwältin Angelika Sworski„von Angelika Sworski, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht und Wohneigentum zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Jahr die Miete zu erhöhen kann schwierig werden …“ Weiterlesen
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07.07.2022 Rechtsanwältin Katrin Lena Greiner LL.M.„Die steigende Inflationsrate macht sich bald auch für Mieter in Deutschland bemerkbar. Erst kürzlich hat Deutschlands größter Wohnungskonzern Vonovia eine deutliche Mieterhöhung angekündigt …“ Weiterlesen
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05.07.2022 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… wichtig. Denn diese verbietet dort, wo sie gilt, Mieterhöhungen im Rahmen der Neuvermietung, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Insbesondere bildet …“ Weiterlesen
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26.06.2022 Rechtsanwältin Katja Cuntz„… darstellen, nicht dadurch umgehen, dass er die Einrichtungen nicht kauft, sondern einfach mietet. Allerdings gilt die Installation von Rauchmeldern in einer Mietwohnung als Modernisierung, die eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB rechtfertigen kann. Katja Cuntz Rechtsanwältin“ Weiterlesen
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17.06.2022 Rechtsanwalt Hauke Heinz Hillmer„… ist eine Mieterhöhung aber auf jeden Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. II. Ausnahmen der Mietpreisbremse Es gibt allerdings vier Fälle, bei denen die Mietpreisbremse nicht gilt …“ Weiterlesen
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07.06.2022 Rechtsanwalt Timothy Peiker„… wird es dann, wenn man auch mit der Zahlung der monatlichen Miete in Verzug gerät oder diese, aufgrund Mieterhöhungen, finanziell gar nicht mehr stemmen kann. Bereits zwei ausstehende Mieten können …“ Weiterlesen
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29.04.2022 Rechtsanwalt Max Malkus LL.M.„… MieterInnenfreundliche Rechtsprechung in Deutschland entwickelt. Mieten ist in Deutschland oft sehr komfortabel – wenn nicht gerade in Boom-Städten ein Welle von Mieterhöhungen umgeht. Deutsche Mietwohnungen …“ Weiterlesen
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20.12.2022 Rechtsanwältin Kristina Häfner Mag. jur.„… man jedoch nicht von einer Mieterhöhung, sondern von einer Anpassung der Nebenkosten. Hierzu ist der Vermieter auch ohne weiteres berechtigt. Aufgrund der momentan enorm steigenden Energiepreise müssen …“ Weiterlesen
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19.04.2022 Rechtsanwalt Dennis Wiegard„… . Auch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen greift bei Indexmieten nicht (diese gilt laut Mieterschutz-VO NRW derzeit noch in 37 Gemeinden in NRW). Letztlich ist für die Erhöhung der Miete auch keine …“ Weiterlesen
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13.04.2022 Rechtsanwältin Nazanin Reißler„… . Mieterhöhungen sind, auch im Falle des Todes eines Vermieters, nur im gesetzlich vorgeschriebenen Rahmen der §§ 557 ff. BGB zulässig. Demnach kann die Miete ausschließlich im Zuge …“ Weiterlesen