Thema Mietrecht: Schönheitsreparaturklausel – Streit um Renovierung der Wohnung

Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast.

Der BHG hat mit Beschluss vom 30.01.2024 – VIII ZB 43/23 - folgenden Fall hierzu entschieden:

Im Fall stritt die Mieterin mit Ihrer Vermieterin über die Ausführung von Schönheitsreparaturen. Im Mietvertrag (2008) war geregelt, dass zur Ausführung der Schönheitsreparaturen der Mieter nach Ablauf bestimmter, flexibler Fristen diese auszuführen hat. Die Mieterin hielt die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für unwirksam und verlangte von der Vermieterin die Wohnung auf ihre Kosten zu renovieren. Dies lehnte die Vermieterin ab. Die Mieterin verklagte die Vermieterin sodann zu einem Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung in Höhe von 26.210,00 €. 

Die Parteien schlossen vor Gericht einen Vergleich. 

Nun bleibt die Frage, wer die Kosten des Verfahrens trägt. Das Amtsgericht legte die Kosten des Verfahrens der Vermieterin auf. Hiergegen legte die Vermieterin Beschwerde ein. Das Landgericht änderte die Kostenentscheidung ab. 

Der Bundesgerichtshof schließt sich der Entscheidung des Landgerichts mit der Begründung an, dass nach dem bestehenden Mietvertrag die Vermieterin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist, vielmehr sei die Verpflichtung durch die entsprechenden Klauseln des Mietvertrages wirksam auf die Mieterin übergegangen.

Nach Rechtsprechung des BGH aus 2015 werden Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde und im Gegenzug keine entsprechende Ausgleichszahlung erfolgt. Im Streitfall bleibt es allerdings dem Mieter zu beweisen, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Mietbeginn befand.

Im vorliegenden Fall konnte die Mieterin keinen Beweis erbringen, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Mietbeginn befand. Sie war der Ansicht, dass die Klausel unwirksam sei und die Vermieterin zur Schönheitsreparatur verpflichtet ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) war anderer Ansicht. Seit Jahrzenten sind Klauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt, zulässig. Der Mieter ist für den Zustand, ob es sich um eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung bei Übergabe handelt, beweispflichtig.

Die Kosten hat die Mieterin zu tragen.

Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Oliver Thieler, LL.M. von der Rechtsanwaltskanzlei Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH erstellt.

Rechtsanwalt Oliver Thieler, LL.M. ist seit Jahren u.a. im Bereich des internationalen länderübergreifenden Erbrechts tätig und Autor der Publikation: "Richtig Erben und Vererben".

Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH vertritt Sie deutschlandweit und spezialisiert insbesondere in folgenden Rechtsgebieten: Betreuungsrecht, Erbrecht, Immobilien- und Mietrecht, Schenkungsrecht und Steuerrecht.

Sollten Sie einem ähnlichen Erbrechtsfall ausgesetzt sein und/oder benötigen Sie rechtlichen Rat zum Thema Erbrecht, so zögern Sie bitte nicht und melden Sie sich bei der Rechtsanwaltskanzlei Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH.

Sie können uns entweder unter 089/44 232 990 anrufen oder per E-Mail  muenchen@rechtsanwalt-thieler.de erreichen oder das Kontaktformular verwenden. 

Weitere Informationen finden Sie unter www.rechtsanwalt-thieler.de

Foto(s): Prof. Dr. Thieler – Prof. Dr. Böh – Thieler RA GmbH