Renovierung bei Auszug: Das müssen Sie als Mieter erledigen

Viele haben schon mal was von Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturklauseln im Zusammenhang mit Mietverträgen gehört.  Wenn Mieter aus ihrer Wohnung ausziehen, sind sie häufig verunsichert, welche Renovierungsarbeiten sie tatsächlich durchführen müssen und welche Instandhaltungen sie gegenüber ihrem Vermieter verweigern dürfen.  

In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fakten rund um das Thema Renovieren bei Auszug erklärt. Wie so oft gilt: Es kommt darauf an, was beide Vertragspartner vereinbart haben. Aber jede vertraglich festgelegte Renovierungspflicht hat auch ihre rechtlichen Grenzen, die im Folgenden ebenfalls dargestellt werden. 

Müssen Mieter bei Auszug renovieren?

Bei der Frage, ob der Mieter oder der Vermieter für das Renovieren bei Auszug verantwortlich ist, muss zwischen den Vorschriften nach dem Mietrecht einerseits und den Vereinbarungen im Mietvertrag andererseits unterschieden werden. Das deutsche Mietrecht regelt in § 535 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass „der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat“. Nach dem gültigen Mietrecht trägt daher grundsätzlich der Vermieter die Pflicht zum Renovieren bei Auszug, denn er allein ist zur Instandhaltung der Mietwohnung gesetzlich verpflichtet. 

Mietvertrag und Renovieren bei Auszug

Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter abzuwälzen und dadurch den gesetzlichen Regelfall entsprechend abzuändern. Für den Fall, dass der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, ist der Mieter für das Renovieren bei Auszug in der Pflicht. Derartige Klauseln werden in Mietverträgen oftmals als sogenannte Schönheitsreparaturklausel oder Kleinreparaturklausel bezeichnet. Enthält der Mietvertrag zum Thema Renovieren bei Auszug keinerlei Vereinbarungen, gilt die gesetzliche Vorschrift und der Vermieter muss nach dem Auszug des Mieters die Wohnräume selbst renovieren. 

Was gilt, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?

Ein Mieter, der eine Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen hat, ist nicht dazu verpflichtet, diese nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem besseren Zustand als bei Einzug zu übergeben. Diese Rechtsfrage hatte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 185/14) entschieden. Daher gilt im Allgemeinen keine Pflicht des Mieters zum Renovieren bei Auszug im Falle einer unrenoviert übernommenen Wohnung. Die Beweislast dafür, dass eine Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert und renovierungsbedürftig war, trägt nach Ansicht der Karlsruher Richter im Übrigen der Mieter.  

Bei der Übergabe der Mietwohnung zu Beginn der Mietzeit sollten Mieter und auch Vermieter darauf achten, dass der Zustand der Wohnung möglichst detailliert und aussagekräftig in einem Übergabeprotokoll festgehalten wird. So kann später ein Streit über den Zustand der Mieträume vermieden werden. Möglich ist es auch, dass der Mieter oder der Vermieter Fotoaufnahmen vom Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe anfertigt. Mieter, die unmittelbar nach Einzug Renovierungsarbeiten vornehmen, sollten sämtliche Kostenbelege aufbewahren. 

Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?

Wurde im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei Auszug getroffen, hat der Mieter nichts zu befürchten, wenn er die Mietwohnung bei Auszug unrenoviert an den Vermieter übergibt. Ist der Mieter jedoch nach dem Mietvertrag wirksam zur Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet worden, drohen bei Nichtvornahme der erforderlichen Renovierungsarbeiten Schadensersatzforderungen durch den Vermieter.  

Schäden, die dem Vermieter durch die Verweigerung der Renovierung bei Auszug entstehen, müssen Mieter dann ersetzen. Als Schaden gilt es auch, wenn der Vermieter die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst durchführen lässt und hierfür Kosten entstanden sind. Weigert sich der Mieter, diese Kosten zu erstatten, kann der Vermieter ihn vor Gericht auf Zahlung verklagen. 

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Eine gesetzliche Regelung die Schönheitsreparaturen betreffend gibt es nicht. Auch diesem Umstand ist es zu verdanken, dass es eine Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen gibt, die sich mit Schönheitsreparaturen auseinandersetzen.  

Die Schönheitsreparaturen werden von der Rechtsprechung definiert als Reparaturen, die der Beseitigung jener Abnutzungsspuren in Mieträumen dienen, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Mieträume entstanden sind.  Vor allem das Tapezieren der Wände, aber auch Malerarbeiten wie etwa Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken sind Schönheitsreparaturen. Auch der Anstrich von Fußböden, Innentüren, Heizkörpern und Heizrohren, die nicht in der Wand, sondern außerhalb, also im Wohnraum liegen, fällt unter den Begriff der Schönheitsreparatur. Der Anstrich der Innenseiten von Fenstern und Außentüren sowie der Innenseite des Balkons ist ebenso unter diesen Begriff zu fassen. Selbstverständlich gehört auch die Reinigung von Böden und Fenstern zu den Schönheitsreparaturen. 

Was zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen?

Keine Schönheitsreparatur ist der Anstrich von Fenstern und Außentüren von außen. Auch muss der zur Schönheitsreparatur wirksam verpflichtete Mieter den Balkon oder die Loggia nicht von außen streichen. Wenn solche Arbeiten fällig sind, ist es also eine Angelegenheit des Vermieters und seiner Pflicht zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Wohnung, die er nicht auf den Vermieter abwälzen kann. Auch umfangreichere Arbeiten wie das Abschleifen und/oder Versiegeln beziehungsweise Ölen von Parkettböden fällt nicht unter die Schönheitsreparatur.  

Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen?

Im Unterschied zu den Schönheitsreparaturen, die der Beseitigung sogenannter Dekorationsmängel dienen, sind Kleinreparaturen notwendig, wenn sich Mängel an der Wohnung ergeben, die nicht rein dekorativer Natur sind. Das ist zum Beispiel bei einem durch Verschleiß zerfetzten Rollladengurt der Fall. Bei Defekten an Verschlussvorrichtungen von Fenstern und Türen oder bei Defekten an mitvermieteten Einrichtungsgegenständen wie der Küche oder der Waschmaschine handelt es sich ebenfalls nicht um dekorative Mängel. Die Reparatur dieser nicht-dekorativen Defekte fällt somit auch nicht unter den Bereich der Schönheitsreparaturen. Sie können als sogenannte Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden, allerdings nur in einem geringen finanziellen Umfang. Diese Grenze wird derzeit von Gerichten bei 75 bis 120 Euro pro Reparatur oder auch bei bis zu 8 % der Jahresmiete für sämtliche in einem Jahr fälligen Kleinreparaturen gesehen.  

Was muss beim Auszug renoviert werden?

Vielen Mietern ist nicht bewusst, dass nicht jede Schönheitsreparaturklausel in Mietverträgen wirksam ist. Sehr häufig ist sogar festzustellen, dass entsprechende Klauseln im Vertragstext nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und daher unwirksam sind. Mieter dürfen in solchen Fällen dann die Vornahme von Schönheitsreparaturen oder sonstigen Renovierungsarbeiten gegenüber dem Vermieter ablehnen. In den sogenannten Schönheitsreparaturklauseln von Mietverträgen finden sich häufig Verpflichtungen zu Renovierungsarbeiten wie:  

• Streichen bei Auszug
• Wohnung streichen bei Auszug
• Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
• Fenster von innen streichen
• Dübellöcher verschließen

Nicht selten findet man in Verträgen auch die Verpflichtung zum Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden oder zum Austausch mitvermieteter Teppichböden. Doch viele Mieter fragen sich: Welche Renovierungsarbeiten gelten eigentlich noch als Schönheitsreparaturen? Als Schönheitsreparaturen gelten grundsätzlich alle Tätigkeiten, die die malermäßige Überarbeitung der Mietwohnung umfassen. Dazu zählen folgende Arbeiten: 

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
• das Streichen aller Türen und Fenster von innen
• das Streichen der Fußböden und Heizkörper sowie der Heizrohre

Vermieter können von ihren Mietern daher nicht das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens oder den Austausch von mitvermieteten Teppichböden verlangen. Auch die Reparatur von Heizungen oder Elektro- und Sanitäranlagen sowie das Streichen der Außentüren und Fenster von außen kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Derartige Arbeiten gelten nicht als Schönheitsreparaturen und nur solche Renovierungsarbeiten darf der Vermieter auf den Mieter im Rahmen des Mietvertrages übertragen. Die Verantwortung für Arbeiten, die nicht nur Schönheitsreparaturen umfassen, trägt ausschließlich der Vermieter. 

Welche Renovierungsklauseln sind ungültig?

Schönheitsreparaturen sind nur dann vorzunehmen, wenn hierfür auch ein tatsächlicher Bedarf besteht. Liegt keine Renovierungsbedürftigkeit vor, besteht auch keine Pflicht zum Renovieren. Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind aus diesem Grund vor allem dann unwirksam, wenn sie starre Fristen für die Renovierung vorsehen. Formulierungen wie „spätestens nach fünf Jahren“ oder „mindestens alle drei Jahre“ sind nach der Rechtsprechung unzulässig. Klauseln, die solche Formulierungen enthalten, orientieren sich nicht am Bedarf und sind daher grundsätzlich unwirksam. Dies führt dazu, dass der Mieter dann nicht zur Renovierung bei Auszug verpflichtet ist.

Beispiele für unwirksame Renovierungsklauseln: Farbdiktat und Endrenovierung

Gleichfalls unwirksam sind darüber hinaus beispielsweise Klauseln, die ein sogenanntes Farbdiktat auferlegen. Farbdiktat bedeutet, dass der Vermieter die Wahl der Farbe beim Streichen der Wände vorgibt. Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall bereits, dass der Vermieter nur einen Anspruch darauf hat, dass der Mieter neutrale Farben wählt. Streicht der Mieter die Wohnung beim Auszug in einem hellen Beige, kann der Vermieter also nicht etwa darauf bestehen, dass der Mieter die Wände mit weißer Farbe erneut streicht. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam. Will der Mieter die Wohnung beim Auszug allerdings zum Beispiel mit roten Wänden zurückgeben, darf der Vermieter auf das nochmalige Streichen in einer neutralen Farbe bestehen. 

Schließlich sind auch sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam. Derartige Klauseln regeln, dass der Mieter unabhängig von der Zeitspanne der zuletzt erfolgten Renovierung zur erneuten Renovierung bei Auszug verpflichtet ist. Auch gegen solche mietvertraglich vorgesehenen Verpflichtungen können sich Mieter also wehren. 

Im Zweifelsfall Renovierungsklausel im Mietvertrag prüfen lassen

Sind Mieter unsicher, ob sie nach den Regelungen im Mietvertrag zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet sind oder ob einzelne Klauseln hierzu unwirksam sein könnten, empfiehlt es sich, eine Beratung bei einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen. Dadurch können meist zeit- und kostenintensive Streitereien mit dem Vermieter vermieden werden und Mieter wissen, welche Rechte und Pflichten sie tatsächlich haben.