Tierhaltungsthematik in Verbotsklauseln in Mietwohnungen

Problemaufriss: 

Millionen Tiere leben in Deutschlands Haushalten. Der Zentralverband Zoologischer Fachbetriebe hat für 2001 6,9 Mio. Katzen, 4,7 Mio. Ziervögel, 3 Mio. Aquarientiere und 5,7 Mio. sonstige Kleintiere festgehalten. Allein 4,7 Mio. Hunde verteilen sich auf 13 % der Haushalte in Deutschland. Der signifikante Rückgang bei Hunden (1996 noch 5,1 Mio.) wird auf die repressive Einstellung der Kommunen gegenüber der Kampfhundehaltung zurückgeführt. Die Tierhaltung ist in Anbetracht dieses hohen Tierbestands ein nicht außer Acht zu lassender Bereich in der mietrechtlichen Rechtsprechung.

Zur oben ausgeführten Thematik wird zunächst die Kündigungsbefugnis beschrieben (I.) und in einem weiteren Schritt der Erlaubnisanspruch thematisiert (II.) Unter III. ist das sinnvolle Vorgehen gegen den Vermieter beschrieben. 

I. Kündigungsrechte des Vermieters (fristlos und fristgebunden) bei nicht Eingeholter Zustimmung 

In den Blick des Mieters zu nehmen ist, dass der Vermieter in krassen Fällen und nach einer erfolglosen Abmahnung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur fristlosen, sonst gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein kann,

siehe: LG Hildesheim WuM 2006, 525; AG Potsdam NZM 2002, 735 bei Hundegebell; AG Frankfurt NZM 1998, 759 bei gefährlichen Tieren; aA LG Offenburg WuM 1998, 285.

Dies wurde z. B. angenommen im Falle der Verursachung eines Brandes durch einen unerlaubt gehaltenen Hund,

siehe: AG Frankfurt WuM 1977, 66.

Was die fristlose Kündigung angeht § 543 Abs. 1 BGB angeht, ist darauf hinzuweisen, die Unzumutbarkeit nur dann zu bejahen sein wird , wenn es zu konkreten Belästigungen oder Gefährdungen von Mitbewohnern oder zu Verunreinigungen durch das Tier kommt, zu denen sich der Mieter nicht bekennt.

Zum Fall: Haltung von 2 Hunden, 20 Katzen, 4 Kaninchen, 2 Nymphensittichen.

Nur mit dieser Maßgabe kann davon abgesehen werden, dass der Vermieter auf das mildere Mittel, Abschaffung des Tieres zu verlangen, verwiesen wird,

siehe: LG Offenburg WuM 1998, 285 für die nicht erlaubte Haltung von 2 Kampfhunden in einem gemieteten Einfamilienhaus;

dagegen und für fristlose Kündigungsbefugnis: AG Spandau GE 2002, 670 bei Haltung eines Kampfhundes in der Mietwohnung trotz Abmahnung.

In den Blick zu nehmen ist aus Mietersicht, sofern im Verlauf des Mietverhältnis z. B. ein Hund angeschafft werden soll, vorab mit dem Vermieter geklärt werden sollte, ob er mit der Hundehaltung einverstanden ist. Selbstverständlich sollte sich das Einverständnis schriftlich gegebenen werden lassen, weil andernfalls vorbeschriebene Kündigungsrisiken bestehen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter sich nicht vorrangig auf die Durchsetzung des Unterlassungs- und Entfernungsanspruchs des im Beispielsfalls Hundes verweisen lassen muss,

siehe: LG Berlin GE 1993, 97.

Auch im diesen letztgenannten Fall der Entfernung des Hundes nach Anschaffung ist mit entsprechenden Kosten verbunden. 

II. Erlaubnis/Zustimmungsanspruch des Mieters zur Tierhaltung

Bundesgerichtshofs Rechtsprechung zur Thematik von Verboten in Mietvertragsklauseln: Die Praxis wird künftig zu beachten haben, dass der BGH die Hundehaltung von einer Interessenabwägung abhängig gemacht und Formularklauseln, die dem Vermieter ein freies Ermessen einräumen, für unzulässig gehalten hat,

siehe: BGH – Urt. v. 14.11.2007 – NZM 2008, 78 = WuM 2008, 23 = ZMR 2008, 111 = MietRB 2008, 131 (Zich); s. auch Rn. VI 224 f.

„Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB hat der Bundesgerichtshof darin gesehen, dass auch evident berechtigte Belange des Mieters an einer entsprechenden Tierhaltung in vollem Umfang ausgeblendet wurden. (Anmerkung: Hervorhebungen sind solche des Unterzeichners). Dem Mieter war die Haltung von Hunden (und Katzen) selbst in besonderen Härtefällen (etwa bei einem Angewiesensein auf einen Blinden-, Behindertenbegleit- oder Therapiehund) untersagt. Weiter ergebe sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters auch daraus, dass das Hunde- und Katzenhaltungsverbot uneingeschränkt sogar in den Fällen gilt, in denen auf Seiten des Vermieters kein berechtigtes Interesse an einem solchen Verbot erkennbar ist, etwa weil von den gehaltenen Tieren keine Beeinträchtigungen der Mietsache und keine Störungen anderer Hausbewohner oder sonstiger Nachbarn ausgehen“.

„Der Bundesgerichtshof hat weiter ausgeführt, dass die Frage, ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten erfordere. Diese Abwägung lasse sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig seien, dass sich jede schematische Lösung verbiete. Zu berücksichtigen seien insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters“.

Daher ist es unerlässlich die zugrunde liegenden Mietklausel zu prüfen und sich gegebenenfalls auf  die Nichtigkeit der Klausel zu berufen. 

Zu beachten ist, dass die Kündigung insbesondere unzulässig ist, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Tierhaltung hatte,

siehe: KG – Urt. v. 18.11.2004 – NZM 2005, 254 = WuM 2004, 721 für die Haltung von zwei Katzen.

Hat der Vermieter die Hundehaltung überdies jahrelang geduldet und kommt der Mieter der Aufforderung zur Abschaffung des Tieres nicht nach, so ist ein Recht zur fristlosen Kündigung schon nach § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, wenn es nicht zu Belästigungen u. Ä. durch das Tier gekommen ist,

siehe zum früheren Recht AG Frankfurt a. M. NZM 1998, 759.

Grundsätzlich müssen bei allen Konstellationen die Umständen des jeweiligen Einzelfalls geprüft werden auch nach Art des Tieres untersucht werden. 

Besondere Fallkonstellationen, die als Regelfall einen Erlaubnisanspruch als Ausnahmegrund rechtfertigen können: 

• Anschaffung des Hundes zu psychischen Stabilisierung (bestenfalls mit Fachärztlichen Attest untermauert)
• Anschaffung eines Blindenhundes oder 
• sofern der Mieter aus gesundheitlichen Gründen auf das Halten angewiesen ist

Bespiele nicht abschließend. 

III. Fazit und sinnvoller Vorgehen

Vorab sollte untersucht werden 1) welche Tierhaltung stattfinden soll, 2) sodann die vertragliche Regelung in den Blick genommen werden, auch vor dem Hintergrund der Wohngegend. Zuletzt sollten Ausnahme untersucht werden, die angeführt werden können, wie oben beispielhaft aufgeführt. In diesem Zusammenhang noch zu klären, ob bereits vergleichbare Tiere im Haus von anderen Mietern gehalten werden 

Nach allem oben Gesagtem sollte grundsätzlich die Zustimmung zur beabsichtigten Tierhaltung insbes. bei Hunden eingeholt werden. Plausible Gründen, die den Hundehaltewunsch untermauern, sollten angeführt werden. 

Gerne bin ich behilflich in einer oben genannten Situation. 

Mit freundlichen Grüßen 

RA Wulff