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Tipps zum Bauträgervertrag – Teil 2

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Sinnvolle Klauseln beim Bauträgervertrag 

Wie in Teil 1 des Beitrags beschrieben, ist es häufig ratsam, vernünftige Klauseln in einen Bauträgervertrag aufzunehmen, die dem Kundeninteresse dienen. 

Während der Ratenzahlungsplan durch die MaBV weitgehend abgesichert ist, kommen hier Regelungen bezüglich Mängelrechte, Abnahme, Bauzeit und insbesondere der Beschreibung der Leistung und möglicher Nachträge in Betracht. Daneben gibt es eine Vielzahl von Regelungsmöglichkeiten, die aber den Rahmen eines Beitrags auf dieser Plattform sprengen. 

I. Leistungssoll und Nachträge

Der Dreh- und Angelpunkt beim Bauen ist die sogenannte Baubeschreibung, also das Leistungssoll. Wer vor Vertragsschluss richtig plant, kann viel Geld sparen.

Der Bauträger bietet zwar das Objekt zu einem Pauschalpreis an. Allerdings bezieht sich der Bauträger dabei auf seine Baubeschreibung, die mit zu beurkunden ist. Diese Baubeschreibungen sind meist nur sehr dürftig ausgestaltet. Hier kann nur angeraten werden, sich von der Verbraucherzentrale das Heft zur Baubeschreibung zu besorgen, in dem viele Tipps gegeben werden.

Der Kunde muss diese Baubeschreibung ganz sorgfältig überprüfen, weil es kaum ein Bauvorhaben gibt, was nicht abgeändert wird. Dieses lässt sich der Bauträger dann gut bezahlen.

Es ist zu überprüfen, ob die Ausstattung hinsichtlich, Fenster, Türen, Boden- und Wandbeläge ausreichend sind, das Bad und die Elektrik so gewünscht werden. Das ist selten der Fall! Deshalb ist anzuraten, genau zu überlegen, ob nicht verlegte Netzwerkkabel sinnvoll sind, die Leerrohre und die Anzahl Steckdosen tatsächlich ausreichen. Es ist nachzufragen, welche Fliesen, Türen etc. eingebaut werden und wie teuer dann die Abänderungen werden. Abzuwarten oder auf Erklärungen des Bauträgers zu vertrauen, kann nicht angeraten werden, weil Änderungen des Vertrags – eigentlich – zu beurkunden sind und man sich nicht darauf verlassen sollte, dass diese Zusagen eingehalten werden. 

An dieser Stelle können nicht sämtliche Alternativen einer Ausstattung dargelegt werden, aber besonders häufig werden bei der Elektrik Ergänzungen gewünscht, bei Fenstern und Türen Diebstahlsicherungen, Rollos, Boden und Wandbeläge. 

Ganz dringend anzuraten ist, solche möglichen Änderungswünsche vorher aufzulisten und Preise hierfür zu vereinbaren. Wenn der Bauträger nach Vertragsschluss etwas abändern soll, wird er einen „ortsüblichen“ Preis verlangen, der meist zu hoch ist. Weil alles zu beurkunden ist, muss alles schriftlich fixiert und zur notariellen Urkunde genommen werden. Dann gibt es auch keinen Streit. Also bitte eine Auflistung aller möglichen Zusatzarbeiten fertigen, diese mit Preisen versehen und dann mit beurkunden! Das Argument, dass ja nicht bekannt sei, wie viele Steckdosen zusätzlich gewünscht werden, zählt nicht. Auch beim Einheitspreisvertrag wird der Preis je Steckdose vereinbart, der dann mit der Anzahl der zusätzlichen Dosen multipliziert wird. 

Beachte: Zu beachten ist, dass der Erwerber die Beweislast für eine – formlose – Änderung des Bausolls trägt (OLG München, Urteil vom 18.10.2006 – 27 U 790/04)

Besondere Bedeutung haben Einschränkungen in der Baubeschreibung, die für den Laien oft nicht zu erkennen sind.

Das kann der Fall sein, wenn in der Baubeschreibung der Boden beschrieben wird, etwa die Bodenklasse 3. Bodenklassen sind in der DIN 18300 definiert und 7 verschiedenen Klassen zugeordnet. Wird eine Bodenklasse 3 damit vereinbart und liegt dann aber die Bodenklasse 5 vor, wird ein erheblicher Mehrbedarf des Bauträgers entstehen, den dieser sich bezahlen lassen will! Denn dadurch ist der Aushub teurer, die Gründung etc. Ob eine „Preiserhöhung“ zulässig, hängt davon ab, ob eine wirksame Preisanpassungsklausel vereinbart ist. Diese Preisanpassungsklausel wird bei dem Umfang des Notarvertrags aber leicht übersehen. 

Das gleiche gilt z.B. für eine Kellerabdichtung. 

Sofern eine Regelung im Vertrag fehlt, hat der Bauträger das zu leisten, was der Kunde angesichts der vorherigen Anpreisungen in Exposés etc. erwarten darf. Gibt es solche Erklärungen nicht, wird eine Leistung mittlerer Art und Güte geschuldet. 

Da nicht alle zusätzlichen Arbeiten vor Vertragsschluss bekannt sind, ist anzuraten, dass sich die Preisgestaltung für Nachträge an den Kosten der Ursprungskalkulation richtet, was der VOB/B entspricht. 

Bitte beachten: Auch bei mündlichen Zusagen sollten diese schriftlich verfasst und notariell mit beurkundet werden. Auf Exposés ist in dem Notarvertrag Bezug zu nehmen. 

Bei sanierten Gebäuden gilt folgende Besonderheit

Es ist ganz klar zu definieren, was geleistet wurde und was der Bauträger erreicht. Der Kunde sollte nachfragen, ob Wärme- und Schallschutz erreicht sind und andere gewünschte Ausstattungsmerkmale vorliegen. Denn oftmals können Altbauten einen Schallschutz, der heutigen Ansprüchen genügt, gar nicht erreichen. Diese Erklärungen sind unbedingt notariell mit zu beurkunden, weil man ansonsten große Schwierigkeiten bekommen kann (vgl. die Beiträge des Verfassers zum „arglistiges Verschweigen beim Immobilienkauf – ein Update“; gfl. auch „Fallstricke beim Bauträgervertrag Teil 1“.)

II. Mängelrechte

Der Notar wird in der Regel die gesetzlichen Gewährleistungsrechte nicht wesentlich verkürzen, weil dieses zu einer Unwirksamkeit der Regelung führen würde. Es ist demnach von einer 5-jährigen Gewährleistungsfrist auszugehen, wobei dieses eingeschränkt werden kann, etwa für feuerberührte Bauteile. Wie gesagt: Eine Einschränkung dient nicht dem Kunden!

Die gesetzlichen Regelungen sind auch durchaus verbesserungswürdig:

  • So sind Mängelrechte vor einer Abnahme ausgeschlossen!
  • Es gibt verschiedene Abnahmemöglichkeiten
  • Rücktrittsmöglichkeiten und Schadensersatz statt der Leistung sind höchst gefährlich
  • ab dem 1.1.2018 sind Kündigungsmöglichkeiten auch aus wichtigem Grund beschränkt

Es bietet sich daher an dem Kunden Mängelrechte vor einer Abnahme einzuräumen, da ansonsten eine Leistung. Diese kann sich an den §§ 4 Abs. 7 und 8 Abs. 3 VOB/B orientieren.

Ferner sollte unbedingt eine förmliche Abnahme mit schriftlichem Protokoll vereinbart werden.

Immer dann, wenn es Erklärungen in der Urkunde oder Baubeschreibung zu der Ausführung gibt, sind diese zu hinterfragen, weil meist der Kunde benachteiligt wird. Denn eigentlich sind die anerkannten Regeln der Technik zur Zeit der Ausführung der Arbeiten geschuldet. Diese Formulierung reicht schon aus. Wird ein Schallschutz nach DIN 4109 vereinbart, kann dieses unwirksam sein. Denn der BGH hatte entschieden (BGH, Urteil vom 04.06.2009 – VII ZR 54/07), dass es darauf ankam, was der Kunde erwarten darf. 

Bei Mängeln kann mit Mängelbeseitungskosten aufgerechnet werden. Ein formularmäßiges Aufrechnungsverbot ist unwirksam (BGH, Urt. 7.4.11 – VII ZR 209 / 07). Dennoch ist die Frage des richtigen Vorgehens bei Mängeln sehr problematisch:

Vor der Abnahme darf man i.d.R. keine Mängelbeseitigung vornehmen, wenn es keine andere Regelung im Vertrag gibt. Entsprechende Kosten werden nicht erstattet! 

Im Einzelfall kann der Kunde selbst Maßnahmen ergreifen, auch ohne Regelung im Vertrag. Das setzt u.a. aber voraus, dass ein Abrechnungsverhältnis besteht, also eine Nacherfüllung durch den Unternehmer endgültig und ernsthaft verweigert wird – und verweigert werden darf (BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 193/15).

Auch nach der Abnahme bestehen Mängelrechte. Was aber macht man, wenn nicht nachgebessert wird? Natürlich setzt man eine Frist zur Mängelbeseitigung. Diese wird verbunden mit der Androhung einer Teilkündigung und/oder Ersatzvornahme (ab dem 1.1.2018 ist die Androhung einer Teilkündigung aus wichtigem Grund ausgeschlossen.) 

Eine Ersatzvornahme bzw. Fertigstellung ohne anwaltliche Hilfe einzuholen, wäre grob fahrlässig. Denn hier besteht ein ganz großes Risiko:

Erklärt man den Rücktritt, hat der Bauträger den Anspruch auf Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung. Ist der Bauträger in Zahlungsschwierigkeiten, entfällt also die einzige Absicherung des Erwerbers für seine geleisteten Zahlungen!

Daher niemals den Rücktritt erklären. Selbst eine Forderung Schadensersatz statt der Leistung wäre hoch gefährlich!

III. Bauzeit

Die Bauzeit ist so festzulegen, dass der Erwerber erkennen kann, wann das Objekt fertiggestellt ist. Oftmals gibt es nur Formulierungen, die die Fertigstellung von dem Vorliegen des Bauantrags abhängig machen. Das ist zwar nachvollziehbar, für den Kunden aber nicht planbar. 

Eine Vertragsstrafenvereinbarung ist sinnvoll, um leichter einen Anspruch bei Bauzeitverzögerung durchzusetzen.

IV. Besichtigungsrecht

Da der Bauträger noch Eigentümer ist, hat er grundsätzlich das Recht den Zutritt zu verweigern. Wenn aber die MaBV Raten zulässt und diese Raten an bestimmte fertiggestellte Leistungen knüpft, kann dem Erwerber die Kontrolle nicht verwehrt werden. Denn nur so kann kontrolliert werden, ob der Bautenstand erreicht ist, nach dem eine Zahlung angefordert wird. 

V. Ratenzahlungsplan

In der Regel werden Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbart, die sich nach dem Bautenstand richten. Die MaBV ist zwingend. Davon darf nicht zu Lasten des Erwerbers abgewichen werden.

Der Bauträger darf maximal 7 Raten anfordern und 7 Zahlungen entgegennehmen. Verstößt der Vertrag dagegen, ist der Ratenzahlungsplan unwirksam und der Erwerber muss erst nach Abnahme zahlen, § 641 BGB. Zudem kann eine Ordnungswidrigkeit des Bauträgers vorliegen.

Dieses ist besonders bei Zusatzwünschen zu bedenken! Diese können zwar gesondert abgerechnet werden, wobei es aber bei der Anzahl von 7 Raten bleibt. 

Eine Haftung für den Inhalt wird nicht übernommen.

Lesen Sie hier "Tipps zum Bauträgervertrag – Teil 1".

Joachim Germer

Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau – u. Architektenrecht

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