Untervermietung – wie ist die Rechtslage?

Mieter dürfen Ihre Wohnung grundsätzlich ganz oder teilweise untervermieten, Voraussetzung ist das Einverständnis des Vermieters.

Der Mieter hat das Recht mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert, § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch, wenn ein Kündigungsverzicht oder Zeitmietvertrag vereinbart wurde. Dem Vermieter entstehen keine Nachteile durch die Untervermietung, da der Mieter für den Untermieter haftet.

Die Personalien des Untermieters müssen mitgeteilt werden. Denn der Vermieter hat stets ein Recht zu wissen, wer in seiner Wohnung wohnt. Die Genehmigung sollte stets schriftlich festgehalten werden.

Untervermietung bei berechtigtem Interesse

Der Mieter kann ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung haben, § 553 BGB, d. h. die Untervermietung ist zu gestatten. Der BGH (Urt. v. 11.06.2014; AZ.: VIII ZR 349/13) entschied, dass sich der Vermieter bei Nichtgestattung schadensersatzpflichtig machen könne. 

Der BGH hatte sich mit der Frage der Schadensersatzpflicht eines Vermieters befasst, der den Mietern einer Dreizimmerwohnung, die sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhielten, die Untervermietung zweier Zimmer versagt hatte.

Ein berufsbedingter Auslandsaufenthalt stelle ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar. Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. 

Ein berechtigtes Interesse, welches grundsätzlich erst nach Vertragsschluss entstehen darf, liegt auch vor, wenn die Familie sich verkleinert oder sich die finanzielle Lage des Mieters so verschlechtert, dass er die Miete nicht mehr alleine aufbringen kann.

Überbelegung

Bis zu einer gewissen Grenze ist es die Privatsache eines Mieters, mit wie vielen Familienangehörigen er sich in seiner Wohnung aufhält, ob es also etwas enger zugeht oder jedem Mitbewohner viel Raum zugestanden wird. Es ist dem Mieter aber nicht gestattet, das Objekt über zu belegen. In einem Münchener Fall sah das Gericht eine Überbelegung als gegeben an, wenn pro Person weniger als 10qm zur Verfügung stehen (AG München, Urt. v. 29.04.2015; AZ.: 415 C 3152/15).

Ziehen Familienangehörige mit ein (Eltern, Ehepartner usw.) ist grundsätzlich keine Genehmigung einzuholen.

Untermietzuschlag

Ob ein Mietzuschlag rechtmäßig ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Grundsätzlich wäre dies eine Vertragsänderung, der der Mieter bei berechtigtem Interesse und Genehmigungspflicht der Untervermietung nicht zustimmen muss. Es kommt darauf an, ob höhere Betriebskosten anfallen oder mit einer höheren Abnutzung der Mietsache zu rechnen ist, eine stärkere Belegung rechtfertigt jedoch grundsätzlich keinen Zuschlag. Das Landgericht Berlin hielt 25,00 EUR Zuschlag pro Monat und Untermieter für angemessen (LG Berlin, Beschl. v. 08.07.2014; AZ.: 63 S 152/14).

Kündigungsschutz

Ist die Wohnung vollständig untervermietet, hat der Untermieter dem Hauptmieter gegenüber den gleichen Kündigungsschutz wie jeder Mieter. Bei teilweiser Untervermietung kann der Hauptmieter den Untermieter mit den gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen bzw. auch ohne Grund mit einer um 3 Monate verlängerten Frist.

Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München

Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein.