Unzulässige Preisanpassungsklausel beim Hausbau

OLG Zweibrücken: Kein höherer Preis wegen gestiegener Materialkosten

Steigende Baukosten und hohe Zinsen haben den Kauf einer Immobilie derzeit nicht einfacher gemacht. Wer jedoch einen Festpreis mit einem Bauunternehmen abgeschlossen hat, muss auf diesen Preis auch vertrauen können. Das zeigt ein Beschluss des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 13. Juli 2023 (Az.: 5 U 188/22). Das OLG Zweibrücken entschied, dass eine Vertragsklausel, die es dem Bauunternehmen trotz Festpreisabrede ermöglicht, die Preise einseitig anzuheben, unwirksam ist.

Die Entscheidung ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen, ist regelmäßig auch mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Das gilt in den aktuellen Zeiten von steigenden Baukosten und hohen Zinsen umso mehr. Daher ist es wichtig, Klauseln in den abgeschlossenen Verträgen genau zu prüfen, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die unter anderem im Immobilienrecht berät.

Bau eines Massivhauses zum Festpreis

In dem zu Grunde liegenden Fall am OLG Zweibrücken hatte ein Ehepaar im Dezember 2020 einen Vertrag mit einem Bauunternehmen zur Errichtung eines Massivhauses geschlossen. Das Unternehmen verpflichtete sich dabei vertraglich, auf dem Grundstück des Ehepaars ein Massivhaus zum Preis von 300.000 Euro zu errichten. Die Parteien verwendeten für den Vertragsschluss ein Vertragsmuster des Unternehmens. In diesem Muster war eine Vertragsklausel enthalten. Diese besagte, dass beide Parteien bis Ablauf eines Jahres ab Unterzeichnung des Vertrags, an den vereinbarten Preis gebunden sind. Dabei gab es noch die Einschränkung, dass die Bauarbeiten innerhalb von drei Monaten ab Vertragsschluss begonnen haben müssen.

Der Baubeginn verzögerte sich jedoch. Daher teilte das Bauunternehmen rund sechs Monate nach Vertragsschluss im Juni 2021 mit, dass sich der vereinbarte Preis um etwa 50.000 Euro auf 350.000 Euro erhöhe. Zur Begründung führte das Unternehmen aus, dass es zu außerordentlichen Preissteigerungen beim Baumaterial gekommen sei und diese gestiegenen Kosten beim Vertragsschluss noch nicht absehbar gewesen seien.

Bauherren verlangen Ersatz der Mehrkosten

Diese Preissteigerung akzeptierte das Ehepaar nicht. Es forderte stattdessen das Unternehmen auf, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Als sich das Unternehmen weigerte, mit den Bauarbeiten zu beginnen, erklärte das Ehepaar die Kündigung des Vertrags und beauftragte ein anderes Bauunternehmen. Dieses veranschlagte jedoch einen höheren Preis für den Bau des Massivhauses als den ursprünglichen Festpreis.

Die Eheleute verlangten daher von dem zuerst beauftragen Bauunternehmen, dass es die Mehrkosten für die Errichtung des Hauses ersetzt. Die Forderung begründete es damit, dass die höheren Kosten nur durch die Weigerung des Unternehmens, mit den Bauarbeiten zum vertraglich vereinbarten Festpreis zu beginnen, entstanden wären.

Die Klage des Ehepaars hatte schon in erster Instanz am Landgericht Kaiserslautern Erfolg (Az.: 2 O 274/22). Das Bauunternehmen legte zwar Berufung gegen dieses Urteil ein, scheiterte damit jedoch am Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken.

Das Bauunternehmen hatte dargelegt, dass die Errichtung des Massivhauses zum ursprünglich vereinbarten Festpreis aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr machbar sei. Für das Unternehmen sei der vertraglich vereinbarte Preis existenzbedrohend und die Erfüllung des Vertrags nicht mehr zumutbar.

OLG Zweibrücken: Preisanpassungsklausel unwirksam

Mit dieser Argumentation drang das Unternehmen beim OLG Zweibrücken allerdings nicht durch. Nachdem das Oberlandesgericht das Bauunternehmen darauf hingewiesen hatte, dass es beabsichtige, die Berufung zurückzuweisen, zog das Unternehmen das Rechtsmittel zurück.

Da das Unternehmen den Bau des Hauses nicht zum vereinbarten Preis umsetzen wollte, habe das Ehepaar das Recht gehabt, den Vertrag zu kündigen und ein anderes Unternehmen zu beauftragen. Den Ersatz der daraus entstehenden Mehrkosten könne das Ehepaar von dem Bauunternehmen verlangen, machte das OLG deutlich.

Zur Begründung führte es aus, dass das Bauunternehmen die Errichtung des Hauses zum vertraglich vereinbarten Festpreis geschuldet habe. Nach der im Vertrag verankerten Preisanpassungsklausel hätte das Unternehmen die vereinbarte Vergütung einseitig anheben können. Da der Kunde dadurch unangemessen benachteiligt werde, sei die Klausel unwirksam, so das OLG Zweibrücken. Denn die Kunden hätten der Klausel bei Vertragsschluss nicht entnehmen können, mit welchen Preissteigerungen sie ggf. rechnen müssen. Das Unternehmen hätte sich mit Bestimmung gegen das Risiko unvorhergesehener Materialpreissteigerungen mit Regelungen absichern können, die auch gleichzeitig den Interessen des Kunden ausreichend Rechnung getragen hätten, führte das Gericht aus.

Die Entscheidung zeigt, dass der rechtssichere Abschluss von Verträgen im Immobilienrecht eine große Rolle spielt und die Überprüfung von Klauseln in Bauverträgen oder Kaufverträgen sich lohnen kann.

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