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Was muss ich beim Hausbau oder Hauskauf beachten?

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Immer wieder kommt es beim Bau oder dem Kauf eines Hauses bzw. Eigentumswohnung zu Problemen, die zu erheblichen Mehrkosten führen können. An vielen Problemen ist der Bauherr oder Käufer jedoch selbst schuld. Eine gute Vorbereitung und Beratung hilft Fehler zu vermeiden.

Der Bau oder Kauf eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung ist für viele Bauherren die Investitionen ihres Lebens. Umso mehr überrascht es, wie lässig Bauherren die Investition einer meist sechsstelligen Summe handhaben. Während z. B. beim Kauf eines Autos oder einer Waschmaschine regelmäßig zuvor umfangreiche Informationen eingeholt, Testberichte gelesen und Freunde befragt werden, wird beim Bau oder Kauf eines Hauses blind dem Bauchgefühl und den Versprechungen der Verkäufer oder Hausbaufirmen gefolgt. Dabei sollte auch beim Hausbau oder Hauskauf mit der gleichen Gründlichkeit vorgegangen werden.

Was soll wo gebaut werden?

Klären Sie zunächst selbst, welche Bedürfnisse das Eigenheim erfüllen muss. Wie ist der Raumbedarf der Familie? Ist das Objekt altersgerecht? Welche Bau-/Kaufsumme kann ich mir tatsächlich leisten? Wo soll das Haus liegen? Wie ist die Anbindung an öffentlichen Verkehrsmitteln oder Straßen? Wann soll der Einzug erfolgen? Welche Baumaterialien dürfen, beispielsweise wegen einer Allergie, nicht verwendet werden? Danach kann man mit Hilfe eines Architekten an die Planung gehen oder ein passendes Angebot eines Anbieters schlüsselfertiger Häuser suchen.

Wie soll gebaut werden?

Hat man einen entsprechenden Partner für die Errichtung seines Hauses gefunden, müssen die grundlegenden Wünsche der Ausstattung und Materialien eindeutig festgelegt werden. Welche Dachziegel sollen verbaut werden. Ton oder Beton? Sollen die Fensterrahmen aus Kunststoff oder Holz sein? Welche Qualität der Sanitärausstattung ist gewünscht? Wie viele Steckdosen und Lichtauslässe sind vereinbart? Sämtliche Ausstattungen und deren Zahl sowie die Materialien und deren Qualität müssen in der Baubeschreibung umfassend und eindeutig festgehalten sein. Auch die Zuständigkeiten, z. B. wer das Baugrundgutachten einholt, müssen festgezurrt werden. Alles was nicht klar geregelt ist, muss während der Bauphase geklärt werden, und führt so zu erheblichen Mehrkosten.

Vertrauen ist gut. Kontrolle ist besser.

Damit das Bauvorhaben tatsächlich so ausgeführt wird, wie es geplant wurde, sollte sich der Bauherr, soweit er nicht sowieso mit einem Architekten baut, nicht scheuen, einen Sachverständigen mit der Überwachung des Baufortschritts zu beauftragen. Lassen Sie sich nicht durch einen Baubegleiter der Baufirma oder des Bauträgers blenden. Im Gegensatz zu denen, vertritt der Sachverständige allein die Interessen des Bauherrn und nicht die der Baufirma. Je nach Gestaltung des Auftrags für den Sachverständigen, überprüft dieser bei den entscheidenden Phasen den jeweiligen vertraglich vereinbarten Bautenstand. Der Sachverständige kann frühzeitig Mängel erkennen, die so noch vor der Fertigstellung beseitigt werden können. Der Sachverständige übernimmt auch die Überwachung der Mängelbeseitigung. Er hilft dem Bauherrn auch während der zum Teil unübersichtlichen Bauphase, den Überblick über die noch zu erbringenden Leistungen und die Kosten zu behalten. Sein Honorar ist geringer als die Kosten, die bei Pfusch am Bau entstehen.

Ein ganzer Traum auf Sand gebaut?

Das Fundament eines jeden Bauvorhabens ist der Bau- oder Kaufvertrag. Hier erfolgt die Festlegung der Bauleistung und der späteren Gewährleistung. Hier sollten Sicherheiten für den Bauherrn vereinbart werden. Der Vertrag enthält zudem die Bauleitungsbeschreibung, aus der sich ergibt, wie das Haus aussehen und mit welcher Ausstattung und welchen Materialien es gebaut werden soll. Ein Kardinalfehler ist, sich ohne unabhängige Beratung auf die von der Baufirma gestellten Bauverträge einzulassen. Die Firmen haben in erster Linie das „Beste“ des Bauherrn im Blick, nämlich sein Geld. Dies führt dazu, dass die von den Baufirmen gestellten Verträge in der Regel einseitig zu Lasten des Bauherrn gestaltet sind.

Keine Unterschrift ohne Anwalt!

Die Prüfung des Vertrages sollte nicht ohne anwaltliche Beratung erfolgen, damit der Vertrag tatsächlich die Wünsche des Bauherrn rechtssicher berücksichtigt. Nur vor der Unterschrift unter dem Vertrag, können noch Änderungen zugunsten des Bauherrn bzw. des Käufers, vereinbart werden. Ist die Unterschrift erst einmal vollzogen, sind Änderungen in der Regel nur noch mit erheblichem Mehraufwand möglich. Die anwaltliche Beratung muss aber nicht mit der Prüfung des Vertrages enden. Vielmehr besteht auch hier die Möglichkeit einer baubegleitenden Beratung, sodass bei etwaigen Problemen auf der Baustelle der Schriftverkehr mit den Baubeteiligten über den Anwalt geführt wird, sodass die Kommunikation auf der Baustelle rechtssicher erfolgt.

Die genannten Ausführungen gelten ebenso für den Kauf eines bereits bestehenden Hauses. Hier sollte bereits vor Abschluss des Kaufvertrages mittels eines Sachverständigen der Zustand des in Betracht kommenden Objektes geprüft werden, um nicht „die Katze im Sack“ zu kaufen. Bei bestehenden Gebäude gibt es in der Regel niemanden, den man für spätere Mängel verantwortlich machen kann. Daher ist es wichtig, vor Abschluss des Kaufvertrages genaue Kenntnis über den Zustand des Gebäudes und die zugrundeliegenden Baugenehmigungen zu erhalten. Daher sollte auch beim Erwerb eines bereits bestehenden Hauses der Kaufvertrag nicht ohne anwaltliche Beratung abgeschlossen werden, um Nachteile für den Erwerber zu vermeiden.


Rechtstipp vom 13.06.2017
Aktualisiert am 14.02.2018

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