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Vermeidung von Spekulationssteuer bei Miteigentum

  • 2 Minuten Lesezeit

Nach § 23 EStG kann die Übernahme des Miteigentumsanteils durch einen Ehegatten Spekulationssteuer auslösen.

Dieser Fall tritt in familienrechtlichen Angelegenheiten dadurch ein, dass der veräußernde Ehegatte die Immobilie verlässt.

Veräußerung im Sinne des § 23 EStG liegt vor, wenn das wirtschaftliche Eigentum an einem Grundstück entgeltlich auf einen Dritten übertragen wird. Dritter im Sinne dieser Vorschrift sind auch Familienangehörige. § 23 EStG kennt keinen Familien- oder Ehegattenprivileg. Ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen, ist die Veräußerung hingegen steuerunschädlich.

Im Folgenden werden Konstellationen aufgezeigt, wie ein Besteuerungsvorgang vermieden werden kann.

Nach § 23 EStG ist gerade ein Vorgang nicht steuerpflichtig, wenn privates Immobilieneigentum im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird/wurde.

Nach BMF-Schreiben vom 05.10.2000 / BStBl. 2000 I 1383, Rn. 25, unterbricht auch ein Leerstand die Eigennutzung nicht, wenn bei Beendigung der Eigennutzung Veräußerungsabsichten bestand.

Veräußerungsabsicht ist hingegen nachzuweisen, was mit fortlaufender Zeitdauer sich als schwierig bzw. gar unmöglich gestaltet.

Die unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die der veräußernde Ehegatte Kindergeld erhält, ist keine schädliche Unterbrechung der Eigennutzung (Sagmeister, DStR 2011, 1586 unter 3.).

Auch keine Unterbrechung der Eigennutzung ist, wenn der veräußernde/betroffene Ehegatte eine persönliche Nutzung der Immobilie zurückbehält oder zumindest hin und wieder ausübt (BFH, NJW 2017, 3679).

Steuerschädlich im Sinne des § 23 EStG ist es hingegen, wenn die Nutzung des Miteigentumsanteils entgeltlich dem anderen Ehegatten überlassen wird. Gleiches gilt, wenn im Rahmen der Unterhaltsberechnung, dem die Immobilie nutzenden Ehegatten ein Wohnwertvorteil zugerechnet wird. 

Es handelt insofern um eine entgeltliche Veräußerung bzw. Übertragung der Immobilie an den nutzenden verbleibenden Ehegatten.

Auch im Zusammenhang mit dem Zugewinn ist zwar grundsätzlich der Zugewinnausgleichsanspruch nicht zu versteuern (§ 5 II ErbStG). Wird in Verrechnung auf den Zugewinnausgleichsanspruch eine Immobilie übertragen, kann dies ebenfalls Spekulationssteuer (§§ 22 Nr. 2, 23 EStG) auslösen.

Gerade bei unterhaltsrechtlichen Streitigkeiten, kann immer wieder beobachtet werden, dass ein steuerpflichtiger Veräußerungsvorgang im Sinne von § 23 EStG nicht gesehen wird, insoweit steuerschädlich sich gestaltet und sich auch im Rahmen der Auseinandersetzung mit dem Finanzamt auswirkt.

Im Rahmen unterhaltsrechtlicher Streitigkeiten, ist demnach evident, dass ein ganzheitlicher anwaltlicher Betreuungs- und Vertretungsansatz gewährleistet ist, dem nicht selten zu wenig Beachtung geschenkt wird.

Ulm, den 08.02.2021

gez. Rechtsanwalt Fischer, MBA


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Familienrecht, Steuerrecht, Zivilrecht

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