Vermieter kann sich nicht auf Absprache zwischen Vormieter und neuem Mieter berufen!

Das Glück des Mieters, ist das Pech des Vermieters.

Wer dem Vormieter zusagt, die Renovierungsarbeiten bzw. die Schönheitsreparaturen für diesen zu übernehmen und mit dem Vermieter deshalb einen Mietvertrag dergestalt schließt, dass die Wohnung zwar unrenoviert übergeben und akzeptiert wird, aber vom aktuellen Mieter renoviert zurückzugeben ist, hat Glück. Zum Leidwesen des Vermieters!

Der Beklagte Mieter verpflichtete sich vor Mietbeginn gegenüber der Vormieterin zur Übernahme verschiedenen Mobiliars sowie zur Übernahme der eigentlich von der Vormieterin noch durchzuführenden Renovierungsarbeiten. Der Vermieter schloss daher einen formularmäßigen Mietvertrag ab, der zwar besagte, dass die Wohnung unrenoviert übergeben werde, dennoch bei Auszug renoviert zurückzugeben sei.

Als der Beklagte auszog, führte er sogar Schönheitsreparaturen durch. Diese genügten dem Vermieter jedoch nicht, sodass er weitere durchführen ließ und die Kosten vom Beklagten erstattet verlangte. Insbesondere ging der Vermieter davon aus, dass er sich auf die zwischen dem Beklagten und der Vormieterin geschlossenen Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen berufen könne. Weit gefehlt!

Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter zunächst Recht und stellten sich auf den Standpunkt, dass der Beklagte angesichts der getroffenen Vereinbarung mit seiner Vormieterin, im Verhältnis zum Vermieter so gestellt werden könne, als habe der Vermieter die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben, getreu dem Motto: „den Letzten beißen die Hunde“. Schließlich habe der Beklagte bewusst auf eine Renovierung durch die Vormieterin verzichtet und diese später selbst ausführen wollen.

Dies sieht der BGH jedoch anders.

Demnach hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 I S.1, II Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

Im Ergebnis durchaus nachvollziehbar, denn eine derartige Klausel verpflichtet den „letzten“ Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst erhielt.

Die zwischen den Mietern geschlossene Vereinbarung hilft dem Vermieter auch nicht, denn Verträge wirken regelmäßig nur zwischen den sie betreffenden Vertragsparteien. Sonst würde der Vermieter so gestellt, als hätte er eine vollständig renovierte Wohnung übergeben.

Ergebnis:

Erneut ein Urteil, dass die Rechte der Mieter stärkt. Trotz Renovierungsvereinbarung können Mieter damit unter Umständen auf Renovierung bei Auszug verzichten.