Viele Bauträger wie Project Immobilien, Gerchgroup und Paulus Wohnbau sind insolvent. Wir unterstützen betroffene Käufer

Viele Projektgesellschaften, welche schlüsselfertige Immobilien als Bauträger verkauft haben, sind insolvent. Insbesondere wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen der

Project Immobilien, Gerchgroup, Centrum,

Euroboden und Paulus Wohnbau

eröffnet. Viele Bauträger befinden sich aufgrund anhaltender hoher Baukosten und- zinsen in der Krise. Weitere Insolvenzen werden deshalb mit hoher Wahrscheinlichkeit folgen.

1. Konsequenzen für die Käufer

Mit Insolvenz des Bauträgers ist für die betroffenen Käufer das Szenario eingetreten, das sie am meisten befürchtet haben. Zahlreiche Fragen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht bedürfen jetzt einer Antwort, um den Schaden möglichst gering zu halten.

Die Konsequenzen für die Käufer sind im Einzelnen vom jeweiligen Inhalt des Bauträgervertrags und dem Baufortschritt abhängig. Von besonderer Relevanz ist, ob zur Absicherung der Käufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde oder eine Bankbürgschaft begeben wurde.

• Bankbürgschaft gemäß § 7 MaBV

Wurde als Sicherheit eine Bankbürgschaft begeben, kann der Käufer unabhängig vom Baufortschritt nicht die Übertragung der Immobilie verlangen, sofern der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrags ablehnt. Der Käufer erhält dann aber sämtliche Anzahlungen, die er an den Bauträger geleistet hat, von der Bank erstattet.

Der Käufer sollte in diesem Fall den Insolvenzverwalter zu einer schnellen Entscheidung über die Vertragserfüllung auffordern. Bleibt diese erwartungsgemäß erst einmal aus, sollte geprüft werden, ob der Käufer die Beendigung des Vertrags selbst herbeiführen kann und ob eine solche wirtschaftlich sinnvoll ist.

Des Weiteren sollten über die Bankbürgschaft hinausgehende Schadensersatzansprüche gegen den Bauträger bei Nichterfüllung des Vertrags zur Insolvenztabelle angemeldet werden und bestehende Ansprüche gegen die Fertigstellungsversicherung geltend gemacht werden.

• Vormerkung gemäß § 3 MaBV

Wurde zur Absicherung des Käufers eine Auflassungsvormerkung eingetragen, kann der Käufer vom Insolvenzverwalter lediglich die Übertragung des Eigentums an der (noch nicht fertig gestellten) und mit Grundschulden der Bauträgerbank belasteten Immobilie verlangen, sofern der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrags verweigert. Der Käufer kann dann entweder die Immobilie direkt weiterverkaufen oder den Bau auf eigene Kosten fertig stellen.

Ein erhebliches Risiko besteht in diesem Zusammenhang immer wieder darin, dass die Vormerkung mangels eines formwirksam geschlossenen Bauträgervertrags selbst unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2009 - IX ZR 66/07). In diesem Fall kann der Käufer nicht die Übertragung des Eigentums an der Immobilie einfordern. Ihm bleibt dann neben der Insolvenzquote nur noch die Möglichkeit, den Notar auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, der den unwirksamen Bauträgervertrag beurkundet hat.

Sofern der Insolvenzverwalter eine Entscheidung über die Vertragserfüllung hinauszögert, weil er nicht in Vorleistung treten kann und möchte, sollten Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter unter Einbeziehung der das Objekt finanzierenden Bank aufgenommen werden, um sicherzustellen, dass der Käufer nach Abschluss der Arbeiten lastenfrei Eigentum an der Immobilie erwirbt. In einem dreiseitigen Vertrag verpflichtet sich der Insolvenzverwalter zur Eigentumsübertragung und die Bank des Bauträgers zur Löschung der auf dem Grundstück lastenden Sicherheiten, wenn der Käufer die mit ihm vereinbarten Zahlungsverpflichtungen erfüllt.

2. Schadensersatz gegen Banken

Unabhängig von der Art der Absicherung sollten Käufer zudem stets prüfen lassen, ob das Kreditinstitut, das das Bauprojekt für den Bauträger finanziert, sich nicht schadensersatzpflichtig gemacht hat. Eine Haftung der Bank kommt in Betracht, wenn diese einem Interessenkonflikt unterlag oder über einen Wissensvorsprung verfügte. Es kommt trotz bekannter Haftungsrisiken der Banken weiterhin vor, dass diese institutionell mit dem Bauträger zusammenwirken.

3. Unsere Empfehlung

Als auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei bieten wir betroffenen Käufern an, Sie vollumfassend zu beraten und zu vertreten. Wir führen für Sie die Verhandlung mit Banken, dem Insolvenzverwalter und zukünftigen Miteigentümern, und retten für Sie, was zu retten ist. Zudem arbeiten wir interdisziplinär mit Baugutachtern zusammen, die Ihnen zu fairen Preisen einen Überblick über den Baufortschritt, bestehende Mängel und die voraussichtlichen Kosten für die Fertigstellung des Bauvorhabens verschaffen. Daneben machen wir sämtliche Ansprüche geltend, die Ihnen zustehen, und setzen diese für Sie durch. Rufen Sie uns einfach an. Unsere Erstberatung ist für Sie kostenlos.