Bauen mit einem Bauträger: Welche Rechte haben Sie?
- 8 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis
- Was macht ein Bauträger?
- Was ist ein Bauträgervertrag?
- Darf ein Bauträger eine Reservierungsgebühr verlangen?
- Bauträger hält Fertigstellungstermin nicht ein: Welche Rechte haben Sie?
- Welche Unterlagen muss der Bauträger übergeben?
- Welche Gewährleistungsrechte haben Sie gegenüber dem Bauträger?
- Bauträger ist insolvent: Wie geht es weiter?
- Brauchen Sie eine Fertigstellungsbürgschaft?
Experten-Autorin dieses Themas
Der Weg zur Verwirklichung des Traums vom Eigenheim führt oft über einen Bauträgervertrag. Diese Form des Immobilienerwerbs wirft jedoch eine Vielzahl von Fragen auf und birgt potenzielle Herausforderungen.
Von der Reservierungsgebühr bis zu einer möglichen Insolvenz des Bauträgers gibt es zahlreiche Aspekte, die es zu beachten gilt. Dieser Ratgeber wirft einen Blick auf einige der wichtigsten Fragen rund um den Bauträger und bietet Verbrauchern eine fundierte Grundlage für ihre Entscheidungen.
Was macht ein Bauträger?
Ein Bauträger ist ein Unternehmen oder eine natürliche Person, die auf die Entwicklung und Umsetzung von Bauprojekten spezialisiert ist. Im Kern übernimmt der Bauträger verschiedene Aufgaben im Zusammenhang mit der Errichtung von Immobilien – angefangen mit dem Grundstückserwerb über die Planung und den Bau bis hin zur Vermarktung der fertigen Objekte.
Ein Bauträgervertrag bezieht sich auf eine Vereinbarung, die den Bau oder den Umbau eines Hauses oder eines ähnlichen Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand hat. Gleichzeitig beinhaltet der Vertrag die Verpflichtung, dem Auftraggeber das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Der Bauträgervertrag betrifft folglich vorrangig Situationen, in denen ein vom Bauträger als Bauherr in eigener Regie zu erstellendes Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft wird.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Der Bauträgervertrag beinhaltet verschiedene Elemente, wobei deren Gewichtung je nach Sachverhalt variieren kann. In Bezug auf den Grundstückserwerb enthält der Bauträgervertrag Elemente des Kaufrechts, während im Hinblick auf die geschuldete Bauleistung werkvertragliche Elemente maßgebend sind. Zusätzlich zu den Aspekten der Bauleistung kommen Organisations-, Architekten- und Ingenieurleistungen hinzu, deren Bedeutung für die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien je nach Gesetzesinterpretation variiert.
Trotz der Vielfalt der Bestandteile handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag. Gemäß diesem Vertrag verpflichtet sich der Bauträger zu einer einheitlichen Leistung, die sowohl die Bauerrichtung als auch die Verschaffung des lastenfreien Eigentums umfasst. Im Gegenzug steht ihm eine einheitliche Vergütung zu.
Der Zweck des Bauträgervertrags besteht in der Durchführung und Abwicklung durch einen Vertragspartner. Im Gegensatz zu einer Bauerrichtung aufgrund mehrerer Verträge mit verschiedenen am Bau beteiligten Parteien zeichnet sich der Bauträgervertrag dadurch aus, dass der Erwerber einen Vertrag mit einem Generalunternehmer abschließt und somit sämtliche Leistungen sozusagen „aus einer Hand“ erhält.
Darf ein Bauträger eine Reservierungsgebühr verlangen?
Gemäß § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist es dem Bauträger untersagt, vor dem Abschluss des Vertrags eine Anzahlung zu verlangen. Reservierungsvereinbarungen sind aber zulässig. Es ist jedoch zu beachten, dass Reservierungsvereinbarungen im Einzelfall unwirksam sein können. Dies trifft einerseits zu, wenn die Reservierungsgebühr gemäß § 311b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einen Betrag von 5000 Euro überschreitet. Andererseits könnte ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen, falls das Reservierungsentgelt dem Bauträger auch im Falle des Nichtzustandekommens des Bauträgervertrages zustünde.
Die Absprache einer Anrechnung der vor Beurkundung geleisteten Reservierungsgebühr auf den Kaufpreis könnte gegen die Anforderungen der MaBV verstoßen. Eine mögliche Lösung könnte darin bestehen, die Anrechnung/Aufrechnung zu vereinbaren, sodass sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Rate erfolgt. Dies setzt voraus, dass entweder die Reservierungsvereinbarung entsprechend gestaltet ist oder der im Falle des Zustandekommens des Vertrags geregelte Rückzahlungsanspruch bis zur Fälligkeit der ersten Rate gestundet wird. Um mögliche rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden, wird empfohlen, dass der Erwerber die gezahlte Reservierungsgebühr nach Abschluss des Vertrags in vollem Umfang zurückerhält und seine im Bauträgervertrag festgelegten Leistungen in vollem Umfang erbringt.
Bauträger hält Fertigstellungstermin nicht ein: Welche Rechte haben Sie?
Bauträgerverträge müssen gemäß den §§ 650u Abs. 1 S. 2 und 650k Abs. 3 S. 1 BGB einen verbindlichen Fertigstellungstermin festlegen. Es ist dabei stets zu klären, ob dieser Termin auch mit der Übergabe des Vertragsobjekts einhergehen soll. Kommt der Bauträger mit seinen Verpflichtungen zur Fertigstellung oder Übergabe in Verzug, stehen Ihnen als Erwerber verschiedene Rechte zu.
Falls im Bauträgervertrag kein verbindlicher Fertigstellungstermin garantiert wurde, ist es zunächst erforderlich, den Bauträger zu mahnen. Die Nichteinhaltung des vereinbarten Termins stellt eine Pflichtverletzung des Bauträgers dar. Bei Verzug mit der Übergabeverpflichtung haben Sie als Erwerber Anspruch auf Schadensersatz. Dabei sollen Sie als Erwerber so gestellt werden, als ob der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Erstattet werden unter Umständen entgangene Mieten, Mehrkosten für die Finanzierung, Hotelkosten, Möbeleinlagerungskosten und zusätzliche Umzugskosten, insbesondere bei Objekten, die für die Eigennutzung erworben wurden. Bei selbst genutzten Objekten könnte auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bestehen, wenn aufgrund von Verzögerungen oder Mängeln eine Nutzung zum zugesagten Termin nicht möglich ist.
Um sich für den Fall von Verzögerungen abzusichern, könnte eine Vereinbarung von pauschaliertem Schadensersatz oder einer Vertragsstrafe in Betracht gezogen werden. Es empfiehlt sich daher, schon vor der Unterzeichnung des Bauträgervertrages anwaltliche Beratung zur Vertragsgestaltung in Anspruch zu nehmen.
Welche Unterlagen muss der Bauträger übergeben?
Für Verbraucherbauverträge sind gemäß § 650n BGB in Verbindung mit § 650u Abs. 2 BGB bestimmte Verpflichtungen des Bauträgers zur Herausgabe von Unterlagen vorgesehen, die als wesentliche Bestandteile des Bauträgervertrags gelten. Verletzt der Bauträger diese Pflichten, könnten Sie als Erwerber das Recht haben, die Abnahme zu verweigern.
Die entscheidende Frage ist, auf welche Unterlagen Sie als Erwerber einen Anspruch auf Herausgabe haben. In der Regel handelt es sich dabei um Bautenstandsmitteilungen des Architekten oder Bauleiters, die Sie benötigen, um den Fortschritt des Baus nachzuweisen und Kreditsummen freizugeben. Ebenso umfasst sind Unterlagen, die Sie als Erwerber benötigen, um gegenüber Behörden nachzuweisen, dass die Leistung gemäß den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften erbracht wurde.
In den meisten Fällen besteht auch ein Anspruch des Erwerbers auf Herausgabe aller relevanten Planungsunterlagen, einschließlich der Baugenehmigung, Baupläne, Ausführungsplanung, Statik und Pläne zur Haustechnik. Eventuell könnten zusätzliche Ansprüche aufgrund vertraglicher Nebenpflichten oder ausdrücklicher vertraglicher Vereinbarungen bestehen. Die genauen Details, wie der Umfang (z. B. Gutachten, Prüfprotokolle, Blower-Door-Test, Abnahmeprotokoll mit einem Generalübernehmer) sowie die Form und der Zeitpunkt, zu dem bestimmte Pflichten zu erfüllen sind, sollten gegebenenfalls ausdrücklich vertraglich geregelt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Bauträger nicht verpflichtet ist, seine Originalunterlagen herauszugeben. In der Regel reichen Kopien oder Abzüge aus, solange sie den Informationen entsprechen, die der Bauträger in seinem Besitz hat. Die damit verbundenen Kosten trägt der Bauträger selbst, da sie als notwendiger Aufwand zur Erfüllung seiner Verpflichtungen betrachtet werden.
Welche Gewährleistungsrechte haben Sie gegenüber dem Bauträger?
Der Bauträger ist in erster Linie dazu verpflichtet, den verkauften Grundbesitz (Grundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Erbbaurecht) sowie die vereinbarte Bauleistung zu erbringen. Im Fokus steht dabei insbesondere die Haftung für Sach- und Rechtsmängel (vgl. § 633 Abs. 1 BGB für werkvertragliche Elemente des Bauträgervertrags, § 433 Abs. 1 S. 2 BGB für kaufvertragliche Elemente). Sowohl nach Kauf- als auch nach Werkvertragsrecht trägt der Bauträger die Verantwortung für die Freiheit von Rechtsmängeln, die auftreten, wenn Dritte in Bezug auf das Vertragsobjekt Rechte gegen den Erwerber geltend machen können, die dieser nicht übernommen hat.
Zusätzlich haftet der Bauträger nach dem Gesetz auch für Sachmängel, wobei zwischen der Haftung für das Grundstück und der Haftung für das Bauwerk differenziert werden muss. Die Sachmängelhaftung des Bauträgers für das Grundstück unterliegt dem Kaufvertragsrecht und verjährt innerhalb von zwei Jahren ab Übergabe des Grundstücks. Hinsichtlich der Mängel am Bauwerk haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht, und der Erwerber kann Gewährleistungsansprüche gemäß § 634 BGB nach der Abnahme geltend machen.
In erster Linie kann Nacherfüllung (§ 635 BGB) verlangt werden, was bedeutet, dass der Bauträger das Werk entweder neu erstellen oder den Mangel beseitigen muss. Hierbei ist grundsätzlich eine angemessene Frist zu setzen. Nach erfolglosem Ablauf dieser Frist können Sie als Erwerber unter Umständen folgende Rechte geltend machen:
Selbstbeseitigung des Mangels (§ 637 BGB) mit Anspruch auf Aufwendungsersatz
Rücktritt vom Vertrag (§§ 636, 323, 326 Abs. 5 BGB)
Minderung der Vergütung (§ 638 BGB)
Schadensersatzanspruch (§§ 636, 280, 281, 283 und 311a BGB)
Aufwendungsersatzanspruch (§ 284 BGB)
Die genauen Rechte sind im Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Beachten Sie beispielsweise, dass Rücktritt und Schadensersatz statt der ganzen Leistung bei nur geringfügigen Mängeln gesetzlich ausgeschlossen sind. In solchen Fällen ist es ratsam, vor Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen rechtlichen Rat einzuholen. Mängelansprüche bei Arbeiten an Bauwerken verjähren gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB grundsätzlich nach fünf Jahren ab Abnahme des Werks.
Bauträger ist insolvent: Wie geht es weiter?
Die Frage, was passiert, wenn ein Bauträger während des Bauerrichtungsprozesses insolvent wird, beschäftigt viele Erwerber. Die Insolvenz des Bauträgers ändert grundsätzlich nichts am Fortbestand des Bauträgervertrags. Allerdings wird der Bauträger nach Einleitung des Insolvenzverfahrens und der Bestellung eines vorläufigen Insolvenzverwalters in der Regel mehr oder weniger handlungsunfähig. Erwerber sollten daher mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter in Kontakt treten, um mögliche Lösungen für die Fortführung des Bauträgervertrags bereits im vorläufigen Insolvenzverfahren zu erörtern.
Falls eine zügige Fortführung des Bauprojekts im vorläufigen Insolvenzverfahren nicht möglich ist, ist es ratsam, alle verfügbaren Informationen zu sammeln und Kontakte zu knüpfen. Dies ermöglicht es den Erwerbern, nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens schnell die notwendigen Entscheidungen zu treffen. Hierbei ist besonders wichtig:
Kontaktaufnahme mit der Bauträgerbank
Abstimmung mit anderen Erwerbern (bei Erwerb von Wohnungseigentum)
Kontakt zu den am Bau beteiligten Bauunternehmern und möglicherweise Planern einschließlich der Bauleitung
Überprüfung des Objekts auf Defizite und Einsparmöglichkeiten
Verhandlungen mit der eigenen Bank über Nachkreditierung aufgrund von Restfertigstellungsmehrkosten oder anderen entgegenkommenden Maßnahmen
Mit der Eröffnung des endgültigen Insolvenzverfahrens erhält der Insolvenzverwalter des Bauträgers die Möglichkeit, zu entscheiden, ob er den Bauträgervertrag weiter erfüllt oder das Projekt abwickelt. Falls der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Bauträgervertrags ablehnt, kann der Erwerber einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung geltend machen.
In der Praxis werden bei Bauträgerinsolvenzen oft Restabwicklungsvereinbarungen zwischen dem Insolvenzverwalter und den Erwerbern getroffen. Diese können jedoch zahlreiche Abwicklungsprobleme mit sich bringen, weshalb betroffene Erwerber dringend dazu angehalten sind, sich eingehend rechtlich beraten zu lassen.
Brauchen Sie eine Fertigstellungsbürgschaft?
Viele Erwerber sind sich möglicherweise nicht bewusst, dass Bauträger gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) entweder von sich aus eine Bürgschaft über fünf Prozent der Bausumme anbieten müssen oder alternativ der Erwerber das Recht hat, fünf Prozent der Bausumme bei Fälligkeit der ersten Rate einzubehalten. Es ist ratsam, von diesem Recht Gebrauch zu machen.
In Anbetracht der zunehmenden Zahl von Bauträgerinsolvenzen, die selbst große Bauträger nicht ausschließen, sollten sich Erwerber auch mit dem Thema Fertigstellungsbürgschaft auseinandersetzen. Es existieren verschiedene Schutzmöglichkeiten für Erwerber. Zahlungen erfolgen in der Regel nach Baufortschritt, doch im Falle einer Insolvenz des Bauträgers tragen Sie als Erwerber das Risiko erheblicher Mehrkosten für die Fertigstellung des Baus.
Zudem können sich Mängel zeigen, was mit zusätzlichen finanziellen Belastungen einhergehen kann. Hier bieten sich Fertigstellungsbürgschaften von Banken oder Versicherungsunternehmen sowie Fertigstellungsversicherungen an. Obwohl diese Optionen nicht die gesamte Bausumme abdecken, sind Deckungssummen von bis zu 20 Prozent der Gesamtbaukosten üblich. Die entsprechende Bürgschaft sollte selbstschuldnerisch, unwiderruflich und unter Verzicht auf das Recht zur Hinterlegung verfasst sein. Bei Fertigstellungsversicherungen und Bürgschaften sind Sie als Erwerber zudem berechtigt, die entsprechende Originalurkunde zu erhalten.
Artikel teilen:

Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Bauträger?
Rechtstipps zu "Bauträger"
-
30.04.2025 Rechtsanwalt Martin Straube„Wie Sie mit § 34 BauGB, § 33 BauGB und strategischem Bebauungsplanverfahren zügig und rechtssicher Baurecht erlangen. Wer als Projektentwickler oder Bauträger tätig ist, weiß: Der Faktor Zeit …“ Weiterlesen
-
29.04.2025 Rechtsanwalt Dietmar Luickhardt„… die vorausgezahlten Beträge auf einem speziellen Konto hinterlegt werden, das von anderen Mitteln des Bauträgers getrennt ist, und dürfen nur für Baukosten verwendet werden. Pflichten des Bauträgers beim …“ Weiterlesen
-
15.04.2025 Rechtsanwältin Anja Jäger„… : Welche Arbeiten übernimmt der Bauherr, und bis wann müssen sie erledigt sein? Koordination mit dem Bauträger: Wie werden Eigenleistungen in den Zeitplan eingepasst? Haftungsregelungen …“ Weiterlesen
-
11.04.2025 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„Sachverhalt Das OLG München hatte sich mit der Kostenvorschussklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegenüber dem Bauträger (B) wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu befassen …“ Weiterlesen
-
10.04.2025 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„Sachverhalt Das LG Karlsruhe hatte darüber zu befinden, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger betreffend Mängel im Sonder …“ Weiterlesen
-
09.04.2025 Rechtsanwältin Christina Bender„Der Kauf einer Immobilie ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Gerade bei Neubauprojekten oder Eigentumswohnungen vom Bauträger lauern oft rechtliche Risiken, die auf den ersten …“ Weiterlesen
-
07.04.2025 Rechtsanwalt Marcel Seifert„… Darlehen an Projektgesellschaften der Baubranche und Bauträger gegeben. Partiarische Darlehen sind allgemein riskant. „Von einer mündelsicheren Geldanlage kann bei den Anleihen daher …“ Weiterlesen
-
04.04.2025 Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser„… Rücklagen Bauträgern und Projektgesellschaften sog. „partiarische Darlehen" angeboten, die per se als riskant gelten. „Das Geld der WEG dürfte also keineswegs mündelsicher angelegt worden …“ Weiterlesen
-
01.04.2025 Rechtsanwalt Dr. Johannes Bender„… , wie beispielsweise Darlehensteilforderungen, Nachrangdarlehen oder Genussrechte, potenziellen Investoren zugänglich machen möchten. Sie fungiert dabei als Schnittstelle zwischen Anlegern und Bauträgern …“ Weiterlesen
-
27.03.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… eine Leitungsauskunft einholen. Der Einsatz moderner Ortungstechniken (z. B. Bodenradar) kann helfen, Schäden zu vermeiden. Bauträger haften auch dann, wenn der Schaden durch Subunternehmer verursacht …“ Weiterlesen
-
25.03.2025 Rechtsanwalt Jens Reime„… kann. IV. Auswirkungen auf Immobilienkäufer Die Ziegert Group Holding GmbH war nicht nur Vermittler, sondern teilweise auch Projektentwickler, Bauträger oder Beteiligungsgesellschaft. Insofern …“ Weiterlesen
-
05.04.2025 Rechtsanwalt Martin Straube„… des Auftragnehmers (AN): Wer kennt es nicht, insbesondere in diesen Zeiten: Als Architekt, Bauunternehmer, Handwerker oder Lieferant bekommen Sie zunehmend das Gefühl, dass Ihr Auftraggeber (AG) – ein Bauträger …“ Weiterlesen
-
25.03.2025 Rechtsanwalt Thomas Sittner LL.M.„… der Baubranche und Bauträgern partiarische Darlehen angeboten und damit das Kreditgeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis der BaFin betrieben, teilte die Finanzaufsicht mit. „Außerdem gelten partiarische …“ Weiterlesen
-
21.03.2025 Rechtsanwalt Marc Klaas„… auf. Die Gesellschaft hatte offenbar das Kreditgeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis der BaFin betrieben, da sie partiarische Darlehen an Projektgesellschaften der Baubranche und Bauträger vergeben …“ Weiterlesen
-
18.03.2025 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… an den Bauträger erteilt wird. Diese Vollmacht ermächtigt den Bauträger, im Namen der Käufer bestimmte rechtliche Handlungen vorzunehmen, insbesondere solche, die mit der Errichtung und dem Verkauf …“ Weiterlesen
-
10.03.2025 Rechtsanwalt Marcel Seifert„… und abwickeln muss. Die Gesellschaft habe Projektgesellschaften der Baubranche und Bauträgern „partiarische Darlehen" angeboten und damit das Kreditgeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis betrieben …“ Weiterlesen
-
10.03.2025 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„… mit der Abnahme – Verzögerungen können also die Frist verschieben. 4.2. Verjährung von Zahlungsforderungen Viele Bauherren glauben, dass der Anspruch eines Bauträgers nach drei Jahren verfällt – das ist falsch …“ Weiterlesen
-
09.03.2025 Rechtsanwalt Dirk M. Richter„Stellen Sie sich vor: Ein Bauträger erstellt eine Eigentumswohnung, übergibt sie an den Käufer – und Jahre später stellt sich heraus, dass noch eine Restzahlung aussteht. Doch wie lange …“ Weiterlesen
-
07.03.2025 Rechtsanwalt Dr. Ingo Gasser„… der Baubranche und Bauträger finanziell zu unterstützen und hat ihnen sog. „partiarische Darlehen" angeboten. Da sie für dieses Kreditgeschäft nicht die Erlaubnis der BaFin hatte, hat die Finanzaufsicht …“ Weiterlesen
-
06.03.2025 Rechtsanwalt Florian von der Burg geb. Ehlscheid„… in ihre Bau- oder Sanierungspläne zu integrieren. Für Bauträger und Hauseigentümer bedeutet die Solarpflicht, dass sie schon in der Planungsphase ihrer Bauprojekte oder Dachsanierungen die Installation …“ Weiterlesen
-
05.03.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… gegenüber Bauträgern Nach dem Bau oder Kauf einer Neubauimmobilie treten oft Baumängel auf, sei es durch Pfusch am Bau oder nicht eingehaltene Vertragsvereinbarungen. Ein Anwalt kann Bauträger …“ Weiterlesen
-
28.02.2025 Rechtsanwalt Marcel Seifert„… der Baubranche und Bauträgern „partiarische Darlehen" angeboten und damit das Kreditgeschäft ohne die erforderliche Erlaubnis betrieben. „Partiarische Darlehen gelten als besonders riskant. Für …“ Weiterlesen
-
26.02.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… - und Bauträgerprojekten spielen steigende Zinsen eine kritische Rolle. Käufer sollten sich auf folgende Risiken einstellen: Steigende Baukosten : Aufgrund hoher Zinsen und Inflation können Bauträger …“ Weiterlesen
-
25.02.2025 Rechtsanwalt Jochen Schanbacher„Eine Explosion eines LG-Heimspeichers hat ein Musterhaus zerstört. Der Bauträger hat alle betroffenen Modelle vorsorglich deaktiviert. Doch welche Speicherhersteller sind noch betroffen und welche …“ Weiterlesen