Vorfälligkeitsentschädigung 2021 sparen, Fachanwalt berät

Wohnimmobilienkreditrichtlinie und andere Ansätze, die Vorfälligkeitsentschädigung zu Fall zu bringen.

• § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB nF

Bei einem Verkauf der Immobilie während der Zinsbindungsphase fallen für den Darlehensnehmer erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen an, wenn der Darlehensnehmer den Verkauf zum Anlass einer vorzeitigen Rückzahlung nutzt oder nutzen muss, §§ 490, 502 BGB. 

Da die Banken insoweit regelmäßig (vom BGH gebilligt, aber bei Verträgen seit dem 21.03.2016 nach einer überzeugenden Auffassung falsch) nach der sog. Aktiv-Passiv-Methode den Zinsschaden ermitteln und Zinsen für Hypothekenpfandbriefe negativ sind, ist die Vorfälligkeitsentschädigung meist höher als die gesamten während der Restzinsbindung noch anfallenden Zinsen.

Insoweit wird bereits vertreten, dass unter Geltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie schon die Aktiv-Passiv-Methode per se unzulässig ist, jedenfalls aber der Ansatz von negativen Zinsen.

• Neue Rechtslage bringt neue Fallstricke für die Banken

Unter dieser neuen Rechtslage regelt § 502 Abs. 2 Ziffer 2 BGB , der die bisherige Fassung des § 494 Abs. 6 BGB ergänzt und festhält, dass schon unzureichende (und nicht nur fehlende) Angaben zu Laufzeit, Kündigung und zur Berechnung der Vorfälligkeit zum vollständigen Verlust der Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung führen.

Dies ist bislang weitgehend unbeachtet geblieben und von Banken teilweise auch nur schlecht umgesetzt worden. 

So hat bereits das OLG Frankfurt die Commerzbank mit Urteil vom 01.07.2020 zur Rückzahlung einer vereinnahmten VFE verurteilt.

• Fehler der Banken

RA Koch, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat bei zahlreichen Prüfungen insoweit Fehler der Banken festgestellt, die noch über die oben beschriebenen allgemeinen Fehler hinausgehen.

 So wird bei den vertraglichen Regelungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) angeben, dass die Kreditinstitute

1. Anspruch auf eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der VFE hätten, aA zutreffend LG Dortmund, Az.: 25 O 311/17, Urteil vom 23.01.2018, insoweit rechtskräftig oder
2. Sondertilgungsrechte nur bei planmäßiger Rückführung bestünden (sodass diese bei der Berechnung der VFE unberücksichtigt bleiben), entgegen BGH Az.: XI ZR 388/14, Urteil vom 19.01.2016.

• fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung

Auch eine fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung (§ 505a BGB) führt im Ergebnis zu einem Verlust der Vorfälligkeitsentschädigung der Bank.

Hat die Bank daher bei Abschluss des Vertrags nicht ordnungsgemäß geprüft, ob die Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer über die gesamte Vertragsdauer überwiegend wahrscheinlich ist, kann aus dem Vertrag ausgestiegen werden.

• bei Forwardprolongationen vorzeitiger Ausstieg möglich

Haben Sie bei derselben Bank Ihr bestehendes Immobiliardarlehen vor Ende der Zinsbindung vorzeitig verlängert, so kann dieses regelmäßig deutlich vor dem in der Verlängerung festgelegten Datum der Zinsbindung vorzeitig beendet werden kann, so etwa OLG München.

Dies spart regelmäßig zwei bis drei Jahre Zinsbindung ein und ermöglicht die Nutzung der aktuellen Niedrigzinsen.

• Widerruf von Verträgen aus dem Zeitraum 11.06.2010 bis 2011

Eine weitere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu ersparen, ist der Widerruf der auf Abschluss des Darlehensvertrags gerichteten Willenserklärung.

Dies ist häufig möglich bei Verträgen von Sparkassen aus dem Zeitraum 11.06.2010 bis 2011, der ING aus dem Zeitraum 11.06.2010 bis 09.2010 und bei verschiedenen Sparda Banken im Zeitraum 11.06.2010 bis 2011.

Zu Details verweisen wir auf unsere Rechtstipps hier und hier.

• kostenfreie Ersteinschätzung

Wir prüfen für Sie gerne in einer kostenfreien Ersteinschätzung, ob auch in Ihrem Fall der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgreich entgegengetreten werden kann. 

Bei Vorliegen einer Rechtsschutzversicherung und der Finanzierung des Kaufs einer Bestandsimmobilie zur Eigennutzung, tritt diese zudem im Regelfall ein und übernimmt die Kosten.

Nutzen Sie unsere Erfahrung von weit über 2.000 geprüften Darlehensverträgen

Rechtsanwalt Sebastian Koch

Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht