Teilungserklärung - was Sie wissen und beachten müssen!

Die wichtigsten Fakten:

• Die Teilungserklärung enthält die Aufteilung eines Grundstücks bzw. Mehrfamilienhauses in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
• Sie muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
• Potenzielle Wohnungskäufer können sich mithilfe der Teilungserklärung einen Überblick über den Umfang ihrer Immobilie verschaffen.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung enthält die Aufteilung eines Grundstücks bzw. Mehrfamilienhauses in Miteigentumsanteile. Sie legt fest, welcher Teil eines Gebäudes zum Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Informationen sind insbesondere für den Kauf bzw. Verkauf einer Wohnung wichtig, denn sie liefern potenziellen Eigentümern entscheidende Informationen über den Umfang ihres Eigentums.

Damit die Teilungserklärung wirksam wird, muss der Notar zudem einen Beglaubigungsvermerk machen, der bescheinigt, dass der Eigentümer die Teilungserklärung persönlich unterschrieben hat. Des Weiteren ist es empfehlenswert, die Teilungsurkunde notariell beglaubigen zu lassen, damit es keine juristischen Konflikte gibt.

Was muss die Teilungserklärung außerdem noch enthalten?

Bestandteil jeder Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan, der eine Bauzeichnung der einzelnen Wohnungen beinhaltet. Daraus ersichtlich sind die Größen des Sondereigentums bzw. Gemeinschaftseigentums. Dieser Plan muss von der zuständigen Baubehörde eingehend geprüft und bescheinigt werden. Diese Bescheinigung wird auch Abgeschlossenheitsbescheinigung genannt und muss die wichtigsten Bestandteile einer Wohneinheit enthalten, z. B. sanitäre Räume.

In der Regel enthält die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung, die Auskunft darüber gibt, welchem Eigentümer welche Wohnung gehört. Darüber hinaus enthält sie Rechte und Pflichten der Eigentümer, z. B. ob die Haltung von Haustieren oder eine gewerbliche Nutzung der Räume erlaubt ist.

Was ist Sondereigentum?

Wenn ein Wohnungseigentümer eine Eigentumswohnung kauft, gehört diese zum Sondereigentum. Dies hat zur Folge, dass er über alle baulichen Änderungen bezüglich der Wohnung selbst bestimmen kann. Die Teilungserklärung bestimmt genau, was zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum gehört. Zum Sondereigentum können auch folgende Gebäudebestandteile oder baulichen Anlagen gehören:

• Kellerräume
• Garagen
• Mansarden
• sowie wesentliche Bestandteile, die nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Jeder Wohnungseigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen, außer wenn bestimmte Nutzungsrechte einigen Eigentümern zugeordnet sind. Zum Gemeinschaftseigentum gehören in der Regel:

• Flure
• Fahrstühle
• Dach eines Mehrfamilienhauses
• tragende Innenwände
• Hausfassaden
• Fenster und Fensterrahmen
• Treppen und Treppenhäuser
• Waschküchen

Warum gibt es bei der Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum oft Probleme?

Entsprechend § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen alle Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung sowie für die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum gemeinsam übernehmen. Um der Pflicht zur Kostenübernahme zu entgehen, behaupten einige Wohnungseigentümer, dass bestimmte Teile des Gebäudes zum Sondereigentum und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Insbesondere, wenn es um die Sanierung von Balkonen, Rollläden oder Fenstern geht, sind sich die Wohnungseigentümer nicht immer einig.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Höhe der Kosten für eine notarielle Beglaubigung bzw. notarielle Beurkundung hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab. Die Hälfte des Verkehrswertes gilt demnach als Grundlage für eine Kostenberechnung. Die genauen Kosten ergeben sich aus der Gebührentabelle für Notare, dazu kommen noch Grundbuchgebühren für die Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch.

Wie kann man eine Teilungserklärung ändern?

Wenn die komplette Teilungserklärung geändert werden soll, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig. Falls aber nur die bestehende Aufteilung der Eigentumsverhältnisse geändert werden soll, ist eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern ausreichend. Allerdings muss jede Änderung sowohl notariell beglaubigt bzw. beurkundet als auch im Grundbuch vermerkt werden. Das bedeutet, dass erneut Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Wie kann man eine Teilungserklärung anfordern?

Will jemand eine Wohnung kaufen, kann er sich entweder an das Grundbuchamt wenden und einen Auszug der Teilungserklärung anfordern oder sich an einen Notar wenden, der die Urkundennummer der Teilungserklärung kennt.