Wann sind Mieterhöhungen unwirksam?

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Ein Mieterhöhungsverlangen kann einem Mieter jederzeit zugeschickt werden. Auch wenn der Mieter meint, seine Wohnung sei doch nach wie vor mit Mängeln behaftet oder es hätten sich doch auch sonst keine Änderungen ergeben ist eine Mieterhöhung gesetzlich jederzeit zulässig. Doch der Vermieter muss dabei einige wichtige gesetzliche Voraussetzungen beachten. Und dies bedeutet zumeist für den Mieter eine gute Chance, dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zuzustimmen oder dieses gar insgesamt ignorieren zu können.

1. Mietererhöhung nur bis zu ortsüblichen Miete

Eine Mieterhöhung bei einem bestehenden Mietvertrag darf grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Miete erfolgen. Dies ergibt sich aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, dort heißt es:

„Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, …“  

Doch auch dieser Punkt der ortsüblichen Vergleichsmiete ist häufig fehlerhaft. Laut Gesetz wird die Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde gebildet.

Doch wie funktioniert dies, welchen Maßstab legt das Gesetz an diesen Rechtsbegriff an?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus der Miete für Wohnraum (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB):

„…vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind.“

Um die Miete vergleichen zu können wird regelmäßig auf die jeweilige Kaltmiete pro m² zurückgegriffen.

2. Fristen für die Zulässigkeit von Mieterhöhungen

Eine weitere vom Vermieter zu beachtende Voraussetzung ist, dass seit dem Zeitpunkt, in welchem die Miete erhöht werden soll, die Miete 15 Monate unverändert ist. So wäre eine Mieterhöhung kurz nach Einzug in eine Wohnung aufgrund dieser Regelung bereits unwirksam. Auch kann laut Gesetz eine Mieterhöhung frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung erfolgen. Dies betrifft jedoch nicht Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen.

3. Kappungsgrenze

Neben den bereits genannten Fristen muss auch die sog. Kappungsgrenze beachtet werden, d. h. die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % (15 % nach Landesverordnungen) erhöht werden. Eine Anhebung auf eine höhere Prozentzahl wäre unwirksam. Häufig wird von Vermietern auf die Kappungsgrenze erhöht ohne jedoch zuvor die ortsübliche Miete zu beachten. Dies stellt jedoch ebenfalls einen Fehler dar. Denn die zu erhöhende Miete wird aus der ortsüblichen Miete gebildet und erst hieran schließt sich ggf. eine Kappung der Erhöhung an.

Beispiele: 1.

Mietpreis bisher 6,00 EUR, ortsübliche Miete 6,75 EUR (Kappungsgrenze 7,20 EUR)

Fehlerhaft: Mieterhöhung auf 7,20 EUR, da ortsüblich lediglich 6,75 EUR!

2.

Mietpreis bisher 6,00 EUR, ortsübliche Miete 7,50 EUR (Kappungsgrenze 7,20 EUR)

Fehlerhaft: Mieterhöhung auf 7,50 EUR, da Nichtbeachtung der Kappungsgrenze!

Ergebnis:  

In beiden Beispielen müsste nur auf die ortsübliche bzw. unter Beachtung der Kappungsgrenze Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden.

4. Form und Begründung der Mieterhöhung

Das Erhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen. Dies bedeutet z. B., dass ein Mieterhöhungsverlangen nicht unterschrieben werden braucht. Notwendig ist jedoch, die Angabe der erklärenden Person, eine Angabe im Inhalt des Schreibens ist jedoch ausreichend. Eine E-Mail ist daher ebenfalls geeignet.

Die Mieterhöhung ist ebenfalls zu begründen. Hierzu kann insbesondere auf einen Mietspiegel, Auskunft einer Mietdatenbank, eines Sachverständigen oder auf Vergleichswohnungen zurückgegriffen werden. Am häufigsten wird die Erhöhung durch einen Mietspiegel oder durch Vergleichswohnungen begründet.

a) Erhöhung unter Angabe eines Mietspiegels

Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Eine Bezugnahme reicht aus, wenn er allgemein zugänglich ist. Der Vermieter hat jedoch die entsprechenden Ausstattungsmerkmale mitzuteilen sowie die sich ergebende Miete. Soweit diese innerhalb der Spannwerte liegt, ist das Erhöhungsverlangen zunächst grundsätzlich wirksam. Abweichungen vom Mittelwert müssen nicht begründet werden. Häufig enthalten Mieterhöhungen die mit einem Mietspiegel begründet werden Fehler bei der Berücksichtigung der Merkmale, so werden zwar positive erhöhende Merkmale und Ausstattungen berücksichtigt, jedoch negative die Miete verringernde Merkmale ungeachtet gelassen. Des Weiteren wird ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten schlicht eine Erhöhung bis zur Kappungsgrenze von 20 % verlangt. Daher sollte auch in diesem Fall die Einordnung der Wohnung auf ihre Richtigkeit geprüft und dem Erhöhungsverlangen ggf. nur teilweise zugstimmt werden.

b) Erhöhung unter Angabe von mindestens 3 Vergleichswohnungen

Die Erhöhung unter Angabe von (mindestens) 3 Vergleichswohnungen ist häufig fehlerhaft. Zunächst müssen die Wohnungen für den Mieter identifizierbar sein. D. h. der Mieter muss ohne weiteres die Richtigkeit der Angaben aus dem Erhöhungsverlangen überprüfen können. Zwar müssen keine Namen der Mieter angegeben werden, jedoch muss die Lage der Vergleichswohnungen so genau bezeichnet werden, dass eine Überprüfung möglich ist. Z. B. durch Angabe der Lage in einem MFH, Mustermannstraße 25 (XXXXX Musterstadt) – 3-Raum-Wohnung, 3. Etage links. Die Angabe der genauen Lage ist bei mehr als einer Wohnung je Etage erforderlich. Zudem muss die Größe der Wohnung sowie der Kaltmietpreis angegeben werden. Sollten jedoch nur 3 Wohnungen benannt worden sein, so genügt für die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens der Wegfall nur einer dieser Wohnungen. D. h. sollte eine Wohnung nicht vergleichbar sein, so wäre das Erhöhungsverlangen mit dann nur noch zwei Wohnungen insgesamt unwirksam. Behebbare Wohnungsmängel sind jedoch nicht zu berücksichtigen. Auch wäre die Erhöhung unwirksam, wenn die Wohnungen nicht identifizierbar sind, siehe oben. Die Wohnungen müssen allerdings nur ungefähr vergleichbar sein, können jedoch auch vom gleichen Vermieter und sogar aus dem gleichen Objekt stammen.

Bei Angabe von nur drei Wohnungen kann die Miete nur bis zur niedrigsten der angegebenen Vergleichsmieten erhöht werden. D. h. wiederum, dass nur bis zu diesem Teil eine Zustimmung erfolgen sollte.

Beispiele: 1.

Mietpreis bisher 6,00 EUR

Vergleichswohnung A = 6,50 EUR, B = 7,80 EUR, C = 7,40 EUR (Kappung 7,20 EUR)

unwirksam wäre ein Mietpreis > 6,50 EUR

2.

Mietpreis bisher 6,00 EUR

Vergleichswohnung A = 7,50 EUR, B = 7,80 EUR, C = 7,40 EUR (Kappung 7,20 EUR)

unwirksam wäre ein Mietpreis > 7,20 EUR (Kappungsgrenze!)

Gern helfen wir mit unserer Erfahrung ein Mieterhöhungsverlangen zu prüfen (Mieter) bzw. bei der Formulierung und Begründung eines solchen (Vermieter).

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            Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner (Internetrecht - Urheberrecht - Strafrecht Kanzlei) Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner

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