Wann verjährt eine vom Mieter übernommene Umgestaltungspflicht?

Wenn sich  ein Mieter von Gewerberäumen vertraglich zum Umbau der Mieträume verpflichtet hat, dies aber unterläßt, gilt für den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der Nichterfüllung der vertraglichen Pflicht die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB). Dies bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 31.03. 2021 (XII ZR 42/20).

Im zugrunde liegenden Rechtsstreit hatte sich der Mieter zur „Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs“ auf seine Kosten verpflichtet, die vereinbarten Arbeiten aber nicht ausgeführt, was dem Vermieter nach Rückgabe der Mietsache bekannt wurde. Daraufhin klagte der Vermieter auf Schadensersatz, wogegen der Mieter die Einrede der Verjährung geltend machte. 

Die zu klärende Frage war, ob die Verjährung ab Mietbeginn einsetzte oder ab Rückgabe der Mietsache.

Vertraglich war der Mieter zur sofortigen Erfüllung der übernommenen Arbeiten verpflichtet. Deshalb, so könnte man meinen, sei die Geltendmachung der Umbauverpflichtung nach 6 Monaten nach Mietbeginn verjährt. Diese Auffassung vertritt der BGH aber nicht, sondern argumentiert wie folgt: die übernommene Umbauverpflichtung besteht auch noch bei Rückgabe der Mietsache, so daß die Ansprüche des Vermieters bei Rückgabe noch geschuldet werden und die kurze Verjährungspflicht erst dann zu laufen beginnt, also in 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mieträume gemäß § 548 Abs. 1 BGB. Das betrifft sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die sich daraus ergeben, dass sich die Mieträume nicht in dem bei Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befinden.

Sollten Sie von einem ähnlich gelagerten Fall betroffen sein, können Sie gerne einen Termin in unserer Kanzlei vereinbaren. Wir beraten Sie gerne.