WAS IST DER (neuer) REFERENZ WERT?

Durch das Gesetz 11/2021 vom 9. Juli über „Maßnahmen zur Verhinderung und Bekämpfung von Steuerbetrug, zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2016/1164 des Rates vom 12. Juli 2016, mit dem Regeln gegen Steuerhinterziehungspraktiken festgelegt werden, die sich direkt auf die Steuerhinterziehung auswirken, Funktionieren des Binnenmarktes, die Änderung verschiedener Steuervorschriften und in Fragen der Glücksspielregulierung“ wurde, unter anderem, der „neue Referenzwert“ der Immobilien geregelt, was nun seit dem 01.01.2022 in ganz Spanien Anwendung findet.

Die gesetzliche Neuregelung der Bemessungsgrundlage erfolgte am 9. Juli 2021 mit Wirkung zum 1. Januar 2022 und beeinflusst einige gewisse Steuern.

Es erschien dem Gesetzgeber erforderlich, dieses zu ändern, weil die bisherige Besteuerungsbasis entweder der nackte Katasterwert war (der meistens komplett unrealistisch ist) oder aber auf den (subjektiven) Wertangaben bzw. „Preis“, den die Parteien selber entschieden, beruhte. Zum einen ist der Katasterwert, den jede Gemeinde berechnet, aus unzähligen Gründen unrealistisch aber auch der Wert oder Preis, den die Parteien selbst erklären, manchmal vollkommen subjektiv oder er sollte (wie der Name des Gesetzes ja auch sagt!) eher der Steuerhinterziehung dienen.

Wie „ermittelt“ nun also das Finanzamt selbst diesen Wert?

Der Referenzwert wird jährlich von der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro) veröffentlicht, und laut dieses Instituts selber folgendermaßen:

Der Katasterwert ist ein Verwaltungswert, der objektiv für jede Immobilie festgelegt wird und sich aus der Anwendung der Bewertungskriterien ergibt, die im Wertebericht der entsprechenden Gemeinde enthalten sind.

Um den Katasterwert einer Immobilie zu ermitteln, werden im Wesentlichen folgende Komponenten berücksichtigt:

Die Lage des Grundstücks, die städtebaulichen Gegebenheiten, die sich auf das Grundstück auswirken, und seine Eignung für die Produktion.

Die Kosten für die materielle Ausführung der Bauwerke, die Vorteile des Vertrags, Honorare und Steuern, die den Bau, die Nutzung, die Qualität und das Alter des Gebäudes sowie den historisch-künstlerischen Charakter oder andere Zustände der Gebäude besteuern.

Die Produktionskosten und Vorteile der Werbegeschäftstätigkeit oder die entsprechenden Faktoren im Falle des Nichtvorhandenseins der oben genannten Werbemaßnahmen.

Die Umstände und Marktwerte, Grundstückswert, Bauwert sowie Produktionskosten und Gewinne aus der Werbegeschäftstätigkeit.

Generell darf der Katasterwert der Liegenschaften den Verkehrswert nicht übersteigen. Zu diesem Zweck wurde zum Zeitpunkt der Genehmigung und des Inkrafttretens des Vorschlags per Ministerialerlass ein Marktreferenzkoeffizient von 0,5 festgelegt. Bei Immobilien mit einem administrativ begrenzten Verkaufspreis darf der Katasterwert unter keinen Umständen diesen Preis überschreiten.

Katasterwerte können jährlich aktualisiert werden, indem die von den entsprechenden allgemeinen Staatshaushaltsgesetzen genehmigten Koeffizienten angewendet werden.

Welchen Wert gibt man an, wenn das Katasteramt für die bestimmte Immobilie keinen Referenzwert Gesetz hat?

Obwohl die allgemeine Regel lautet, dass die Immobilie einen Referenzwert hat, gibt es in Wahrheit auch Immobilien, denen die Verwaltung aus verschiedenen Gründen keinen Referenzwert zugewiesen hat. Für diese Fälle sieht das ITP-Gesetz außerdem eine Regelung vor, nach der bei Fehlen eines Referenzwerts die Bemessungsgrundlage der größere der folgenden Beträge ist:

(a) Der von den interessierten Parteien angegebene Wert: Wert, den der Gläubiger der Immobilie bei einem ITP-pflichtigen Vorgang zuschreibt, bei dem es keine Gegenleistung oder einen Preis gibt.

(b) Der vereinbarte Preis oder die vereinbarte Gegenleistung: Betrag, den der Käufer dem Verkäufer im Rahmen eines Verkaufs als Gegenleistung für die Immobilie gibt.

( c ) Der Marktwert: Der wahrscheinlichste Preis, zu dem eine freie Immobilie zwischen unabhängigen Parteien verkauft werden könnte.

Welche Auswirkungen hat es bei einem Kauf oder eine Erbschaft?

Der neue Referenzwert dient nun als verbindliche (Mindest-)Bemessungsgrundlage für folgende Steuerarten:

1. Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre transacciones Patrimoniales) und Erbschafts- und Schenkungssteuer (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ISD): Bei diesen beiden Steuern stellt der Referenzwert den Mindestumsatz- bzw. Erbschaftswert dar. Es gibt wenig dagegen zu machen, da der Referenzwert explizit vom Notar in der Beurkundung dokumentiert wird. Es muss aber auch hier wiederholt werden, dass nicht alle Immobilien über einen Referenzwert verfügen (in diesem Falle besorgt man sich ebenso das Zertifikat des Katasteramtes, dass dieses nachweist) so dass man immer noch einen gewissen Freiraum hat. Sollte kein Referenzwert vorhanden sein, empfehlen wir immer eine Bewertung beifügen, und zwar BEVOR das Finanzamt entscheidet, dass der angegebene Wert (selbst ohne Referenzwert) höhe war, als den wir erklären.

1. Vermögensteuer (Impuesto de Patrimonio, oder IP): Da der Referenzwert am 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist, betrifft der neuer Referenzwert die Vermögensteuer auf die Geschäfte, die nach diesem Datum durchgeführt werden.

1. Gemeinde- Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI): Der Referenzwert hat (noch) keinen Einfluss auf den jährlichen IBI oder Grundsteuer noch auf die übrigen Steuern, deren Bemessungsgrundlage der Katasterwert ist.

Was ist, wenn der Referenzwert immer noch unrealistisch? Kann man den Referenzwert das anfechten? 

Wie überall in unsere Welt sind auch in Spanien die Streitereien mit dem Finanzamt nicht einfach. Das Finanzamt „nimmt“ sich immer die Steuern bzw. den Betrag, den er in seiner Meinung geschuldet wird, so dass eine Nachprüfung erst dann gemacht werden kann, wenn die Steuer schon gezahlt worden ist.

Bei dem Referenzwert gilt eine zusätzliche Komplikation, denn dieser kann per se nicht angefochten werden: die Katasterzentrale erklärt nämlich ausdrücklich, dass der veröffentlichte Referenzwert NICHT direkt anfechtbar ist. Das heißt, Sie können die Generaldirektion Kataster nicht direkt bitten, einen Referenzwert zu überprüfen oder zu ändern noch dem Finanzamt klar machen, dass die Besteuerung falsch ist.

Da das Gesetz aber relativ jung ist, erhofft man sich, durch Klagen und Beschwerden dieses eventuell zu lockern.

Wir helfen Ihnen vor dem Finanzamt, mit jedweder Berufung.